淡路市で不動産を売却する｜戸建て1,350万円・売却戦略を解説

淡路市の不動産売却市場

淡路市の不動産売却相場は、戸建てが約1,350万円、マンションが約1,975万円です。市場は買い手市場の傾向にあり、年間取引件数は43件、平均掲載日数は181日です。

淡路市は淡路島の北部に位置し、明石海峡大橋で本土（神戸・明石方面）と直結しています。島内3市の中で本土に最も近く、神戸・明石への通勤も可能な立地です。近年はパソナグループの本社機能移転などで注目度が上がり、移住先としても人気が高まっています。

不動産売却の流れ

ステップ1: 査定を受ける

売却の第一歩は物件の価格把握です。淡路島内の不動産事情に精通した地元不動産会社の査定が重要です。

• 簡易査定（机上査定）: 周辺の成約事例をもとに概算を算出
• 訪問査定: 物件の状態を現地確認し、精度の高い価格を算出

年間取引43件は月3〜4件程度のペースです。成約事例の少なさから正確な相場把握が難しいため、複数社の査定を比較しましょう。

ステップ2: 媒介契約を結ぶ

• 専属専任媒介: 1社のみに依頼。報告頻度が最も高い
• 専任媒介: 1社に依頼しつつ、自分で買主を見つけることも可能
• 一般媒介: 複数社に同時依頼が可能

買い手市場かつ年間43件の限られた取引量のため、地元に強い不動産会社と専任媒介を結び、集中的に販売してもらう戦略が有効です。

ステップ3: 販売活動と内覧対応

不動産ポータルサイトへの掲載が基本です。淡路市の物件は移住検討者やセカンドハウス需要がターゲットになるため、オンラインでの情報発信を充実させましょう。海の眺望や自然環境など、都市部にはない魅力を伝える写真を多めに用意することが効果的です。

平均掲載181日（約6か月）と売却には時間がかかる傾向があるため、余裕を持ったスケジュールで臨みましょう。

ステップ4: 売買契約から引渡し

買主が決まったら条件交渉を経て売買契約を締結。手付金の受領後、残金決済と同時に引渡し・所有権移転登記を行います。

売却にかかる費用と税金

仲介手数料

売買価格400万円超の場合の上限は「売買価格×3%＋6万円＋消費税」です。

• 戸建て1,350万円で売却した場合: 約47万円（税込）
• マンション1,975万円で売却した場合: 約66万円（税込）

譲渡所得税

売却で利益が出た場合に課税されます。税率は所有期間で異なります。

• 長期譲渡所得（所有期間5年超）: 20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）
• 短期譲渡所得（所有期間5年以下）: 39.63%（所得税30.63%＋住民税9%）

所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定します。

3,000万円特別控除

マイホーム売却の場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。淡路市の売却価格帯（1,350〜1,975万円）では、この控除により税負担がゼロになるケースがほとんどです。適用には確定申告が必要です。

その他の費用

• 印紙税: 売買契約書に貼付（売買価格1,000万円超5,000万円以下で1万円）
• 登記費用: 抵当権抹消の司法書士費用（1〜3万円程度）
• ローン残債がある場合の一括返済手数料

買い手市場での売却戦略

平均181日を覚悟した長期戦

淡路市の物件は平均6か月で成約しています。短期での売却を求めるなら、相場よりやや低めの価格設定が必要です。時間的余裕がある場合は適正価格でスタートし、3か月ごとに見直す段階的戦略が有効です。

移住需要への訴求

淡路市はパソナグループの本社機能移転で全国的に注目されています。移住検討者やリモートワーカーをターゲットに、島の暮らしの魅力（温暖な気候、新鮮な食材、自然環境、本土へのアクセス）を発信しましょう。

本土アクセスの良さをアピール

淡路市は明石海峡大橋で神戸・明石と直結しています。車で三宮まで約40分、明石まで約20分のアクセスは淡路島3市の中で最も有利で、通勤も可能な点を強調しましょう。

物件の状態を整える

買い手市場では物件の第一印象が重要です。室内の清掃・整理、庭の手入れ、必要に応じた最低限のリフォーム（水回りの清掃など）で印象を向上させましょう。

まとめ

淡路市の不動産売却相場は戸建て約1,350万円、マンション約1,975万円で、買い手市場の環境です。年間43件・平均181日と売却にはやや時間がかかりますが、移住需要の高まりと本土へのアクセスの良さは追い風です。適正価格の設定と移住者向けの情報発信が成功の鍵です。