結論：中古マンションリノベーションの費用目安
中古マンションのリノベーション費用は、工事の範囲によって大きく異なります。まず結論からお伝えすると、フルリノベーションの場合、1平方メートルあたり約15〜25万円が相場です。
広さ別の目安は以下のとおりです。
- 60㎡：900〜1,200万円
- 70㎡：1,050〜1,400万円
- 80㎡：1,200〜1,600万円
一方、水回りと内装の変更にとどめる部分リノベーションであれば、60平米程度で400〜500万円程度が目安となります。フルリノベーションと部分リノベーションでは、費用が2〜3倍も変わってくるため、「どこまで手を入れるか」を最初に決めることが予算管理の第一歩です。
間取り変更を含むスケルトンリフォームの場合は、500万円前後から、最大で1,000〜2,000万円程度かかることもあります。築年数や物件の状態によっても変動するため、複数の業者から見積もりを取って比較することをおすすめします。
費用を抑える3つのポイント
リノベーション費用を抑えるには、以下の3点を意識することが重要です。
1. 優先順位を明確にする
すべてを最新設備にしようとすると、あっという間に予算オーバーになります。「キッチンだけは譲れない」「水回りを優先したい」など、自分にとって大事な箇所を明確にしましょう。
2. 後から変えにくい箇所を見極める
配管や断熱材など、後から手を入れるのが難しい部分には優先的に予算を配分することが推奨されています。壁紙や照明器具のように後から変えやすいものは、あとで余裕ができてから対応する方法もあります。
3. 設備のグレードで調整する
同じキッチンでも、メーカーやグレードによって価格は大きく異なります。必要な機能を満たす範囲で、グレードを下げることでコストを抑えられます。
価格だけで業者を選ぶと失敗しやすい点
見積もり金額が安いからといって、その業者が最適とは限りません。注意すべきポイントがあります。
追加工事の発生リスク
築年数が古いマンションの場合、工事を始めてから配管の劣化や断熱材の不備が見つかることがあります。当初の見積もりに含まれていない追加工事が発生し、最終的な支払いが大幅に増えるケースも珍しくありません。
見積もり内容の確認ポイント
見積書に「一式」とだけ書かれている項目がないか、解体費や廃材処分費が含まれているかを確認しましょう。複数社から見積もりを取ることで、項目の抜け漏れや相場との乖離に気づきやすくなります。
中古マンションのリノベーションは金額が大きいため、複数の業者を比較検討することが失敗を防ぐ鍵となります。
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リノベーション費用の内訳（何にお金がかかるか）
リノベーション費用の内訳を理解しておくと、見積もりの妥当性を判断しやすくなります。
一般的に、リフォーム費用の配分は設備機器代が全体の6〜7割、内装や工事費が2〜3割を占めると言われています。つまり、キッチンやユニットバスなどの設備をどのグレードにするかで、総額が大きく変わるということです。
水回り設備の費用（キッチン・浴室・トイレ）
水回りはリノベーション費用の中でも大きな割合を占める部分です。
- キッチン交換（壁付け）：70万〜200万円
- バスルーム（ユニットバス）：50万〜150万円
- トイレ交換（内装込み）：15万〜40万円
キッチンは設備のグレードによって価格差が大きく、システムキッチンのランクを1つ下げるだけで数十万円の差が出ることもあります。浴室についても、ユニットバスのサイズやメーカー、オプション（浴室乾燥機など）によって費用は変動します。
内装工事の費用（壁紙・床・天井）
内装工事の費用目安は以下のとおりです。
- 壁紙・天井クロス張り替え：40万〜80万円
- フローリング張り替え（複合フローリング）：30万〜60万円
内装材の選び方によっても費用は変わります。量産型のクロスと高級クロスでは、同じ広さでも費用が倍以上になることもあるため、優先度に応じて素材を選ぶことが大切です。
見落としやすい追加コスト
見積もり時には含まれておらず、後から追加費用として請求されやすい項目があります。
配管交換
築年数が古いマンションでは、給水管や排水管の交換が必要になるケースがあります。配管を交換するかどうかで、総額に大きな影響を与えることがあるため、事前に確認しておきましょう。
劣化補修・断熱・防音工事
築年数が古く劣化箇所が多い場合、修繕費用がかさむ傾向にあります。また、断熱性能や防音性能を高めたい場合は、さらに費用が上乗せされます。
見積もりを依頼する際は、「追加費用が発生する可能性がある工事」についても確認しておくと安心です。
予算別にできるリノベーション内容
「自分の予算でどこまでできるのか」を把握しておくと、業者との打ち合わせがスムーズになります。予算別の工事範囲の目安を紹介します。
予算200万円以内：設備交換と内装リフレッシュ
予算が200万円以内の場合、フルリノベーションは難しいですが、部分的な改修は十分に可能です。
工事内容の目安としては、キッチン周りの設備交換、トイレ本体の取り替え、部屋のクロス張り替えなどが挙げられます。「全体的に古びた印象をリフレッシュしたい」というニーズには対応できる予算帯です。
ただし、水回りを複数箇所まとめて交換するには厳しい金額となるため、優先順位をつけて進める必要があります。
予算400〜500万円：水回り+内装の総入れ替え
60平米程度の中古マンションで、水回り（キッチン・浴室・トイレ）と内装の変更を行う場合、400〜500万円程度が目安となります。
この予算帯であれば、水回りを一新しつつ、壁紙や床も張り替えることができます。間取り変更を伴わない範囲で、住まい全体の印象を大きく変えられる予算帯と言えます。
予算1000万円以上：フルリノベーション
間取り変更を含むフルリノベーション、いわゆるスケルトンリフォームを行う場合は、1,000万円以上の予算が必要になることが一般的です。
2LDKで約600万〜1,000万円、3LDKで約700万〜1,200万円という相場もありますが、物件の状態や使用する設備のグレードによって幅があります。
フルリノベーションは自由度が高い反面、打ち合わせの回数も多くなり、完成までに時間がかかります。事前に複数社から見積もりを取り、工事内容と費用をしっかり比較検討することが重要です。
費用を抑える具体的な方法
リノベーション費用を少しでも抑えるための具体的な方法を紹介します。
複数社から見積もりを取る
リノベーション費用を抑えるうえで、最も効果的なのが複数社からの見積もり取得です。
同じ工事内容でも、業者によって見積もり金額は異なります。複数社の見積もりを比較することで、相場感をつかめるだけでなく、価格交渉の材料にもなります。
「1社ずつ問い合わせるのは手間がかかる」という方は、一括見積もりサービスを活用する方法もあります。条件に合う複数の業者を紹介してもらえるため、効率的に比較検討を進められます。
優先順位をつけて予算配分する
限られた予算で満足度の高いリノベーションを実現するには、優先順位の設定が欠かせません。
ポイントは「後で簡単に替えづらい箇所」を優先的に検討することです。配管や断熱材、窓サッシなどは後から変更するのが大変なため、最初にしっかり対応しておくことが推奨されています。
一方、壁紙やカーテン、照明器具などは入居後でも比較的簡単に変更できます。予算オーバーしそうな場合は、これらの項目で調整するのも一つの方法です。
中古マンションリノベーションが向いている人・向いていない人
中古マンションを購入してリノベーションする方法は、すべての人に向いているわけではありません。自分に合っているかどうか、確認しておきましょう。
向いている人
- 立地や広さを重視し、内装は自分好みにカスタマイズしたい人
- 新築より予算を抑えつつ、住まいのクオリティにはこだわりたい人
- 業者との打ち合わせや工事期間を許容できる人
- 1年以内に具体的に施工を進められる状況にある人
向いていない人
- 打ち合わせの手間をかけたくない人
- すぐに入居したい人（リノベーションには数ヶ月かかることも）
- 施工予定が1年以上先で、まだ検討段階の人
- 設備や内装の細かい選択を任せたい人
「中古を買ってリノベーション」は魅力的な選択肢ですが、業者選びや打ち合わせに時間がかかります。物件購入のタイミングも含めて、計画的に進めることが大切です。
費用感を把握するためにも、まずは複数の業者から見積もりを取ってみることをおすすめします。一括見積もりサービスを使えば、条件に合う複数社の見積もりを効率的に比較できます。
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まとめ：リノベーション費用を把握するためのステップ
中古マンションのリノベーション費用は、工事範囲や設備のグレードによって大きく変動します。失敗しないためには、以下のステップで進めることをおすすめします。
□ 予算の上限を決める 物件購入費用とリノベーション費用のバランスを考え、全体の予算を設定しましょう。
□ 優先順位を決める 「絶対に譲れない箇所」と「後から変えられる箇所」を整理しておきます。
□ 複数社から見積もりを取る 同じ工事内容でも業者によって費用は異なります。最低でも2〜3社から見積もりを取り、比較検討しましょう。
□ 見積もり内容を確認する 「一式」表記や、追加費用が発生しやすい項目が含まれているか確認します。
□ 追加工事の可能性を確認する 築年数が古い物件の場合、配管交換や劣化補修が必要になる可能性を業者に確認しておきます。
リノベーション費用の相場は、フルリノベーションで1㎡あたり15〜25万円、部分リノベーションで400〜500万円程度が目安です。ただし、物件の状態や希望する仕様によって変動するため、正確な費用を知るには実際に見積もりを取ることが不可欠です。
複数社への見積もり依頼は手間がかかりますが、一括見積もりサービスを活用すれば効率的に進められます。まずは費用の相場感を把握するところから始めてみてください。