結論：空き家が売れない不安の正体はこの3つ、回避はこうする
空き家を売りたいのに、なかなか買い手が見つからない…そんな不安を抱えている方は少なくありません。
空き家が売れない主な原因は以下の3つです：
- 需要が少ない地域に建てられている：人口減少や高齢化により、そもそも住みたい人が少ない地域では市場価値が低下し、売却が難しくなります。
- 物件の管理状態が悪い：築年数が古い場合が多く、修繕費用が必要になることが買い手の負担となります。
- 権利関係が未整理：登記情報が古い、隣地との境界が明確になっていないなど、権利関係が整理されていないと購入希望者が限定されます。
これらの原因を理解し、適切な対策を講じることで、売却の可能性を高めることができます。
不安が強い人ほど最初に決める判断軸
空き家売却の不安を軽減するために、まず以下の判断軸を明確にしましょう。
建物で売るか土地で売るかを明確にする
築年数が古く修繕費用がかかる場合、建物を解体して更地にした方が買い手が見つかりやすいケースがあります。一方で、建物に価値が残っている場合は、そのまま売却する方が有利です。どちらが適切かを判断するために、不動産会社に相談しましょう。
成約事例をもとに冷静に価格設定を見直す
中古戸建て購入者の57.9%が「価格が適切だったから」を購入理由としており、適正な価格設定が重要です。複数の不動産会社に査定を依頼し、成約事例を参考にしながら現実的な価格を設定しましょう。
先に言う正直なデメリット
空き家売却には、以下のようなデメリットがあることを知っておきましょう。
- 需要が少ない地域では市場価値が低下：人口減少や高齢化により、住みたい人が少ない地域では売却が困難になります。
- 管理状態が悪いと修繕費用が買い手の負担：築年数が古く、設備の劣化が著しい場合、買い手は修繕費用を見込んで価格を低く見積もります。
- 法律で建て替えが制限されている場合は購入希望者が限定：再建築不可物件は金融機関からの住宅ローンが利用しにくいため、現金購入可能な買主に限られます。
これらのデメリットを理解した上で、売却戦略を立てることが重要です。
よくある不満・後悔パターン
空き家の所有者が実際に感じた不満や後悔パターンを見てみましょう。
- 不動産会社に相談したけれど買い取ってもらえない：条件が悪い物件は、不動産会社が買取を拒否するケースがあります。
- 空き家バンクや物件サイトにも掲載したけど売れない：空き家バンクの窓口担当者の専門知識不足が課題となっているケースがあり、空き家の特殊性に特化した売却は難しいと言われています。
- 空き家の管理に時間もお金もかかる：固定資産税や管理費が継続的にかかり、維持コストが負担になります。
これらの不満を避けるために、事前に原因を理解し、回避策を講じることが大切です。
なぜ起きるか（原因）
空き家が売れない原因を詳しく見ていきましょう。
立地条件の問題
人口減少や高齢化により、住みたい人が少ない地域では市場価値が低下します。電車など利用できる最寄りの駅が遠い、通勤・通学に時間がかかる、スーパーや病院から離れている、近所の利用できるバスの本数が少ないといった立地条件は、購入希望者を減らします。
建物の状態
築年数が古い、設備の劣化が著しい、間取りが特殊といった建物固有の特性も売却を難しくします。修繕費用が必要になることが買い手の負担となり、購入をためらわせる要因になります。
法律上の制限
再建築不可物件は、金融機関からの住宅ローンが利用しにくいため、購入希望者が限定されます。現金購入可能な買主を探す必要があり、売却に時間がかかることがあります。
権利関係の未整理
登記情報が古い、隣地との境界が明確になっていないなど権利関係が未整理の場合、購入希望者は購入をためらいます。担保権などの権利が設定されている土地、土壌汚染がある土地、境界が不明確な土地、崖があり管理に過分な費用や労力がかかる土地も同様です。
価格設定のミス
設定価格が高すぎた結果、買い手が現れないケースがあります。中古戸建て購入者の57.9%が「価格が適切だったから」を購入理由としていることからも、適正価格の重要性が分かります。
どう避けるか（回避策）
空き家が売れない原因を避けるための具体的な方法を紹介します。
建物で売るか土地で売るかを明確にする
築年数が古く修繕費用がかかる場合、建物を解体して更地にした方が買い手が見つかりやすいケースがあります。不動産会社に相談し、どちらが有利かを判断しましょう。
インスペクション（建物調査）で状態を見える化
建物の状態を客観的に見えるようにすることで、買い手の不安を軽減できます。インスペクションを実施し、建物の現状を明確にしましょう。
境界標の確認や配管調査を事前に実施
権利関係や敷地条件を整理することで、購入希望者の不安を減らせます。境界標の確認や配管調査を事前に行い、スムーズな取引を目指しましょう。
成約事例をもとに冷静に価格設定を見直す
複数の不動産会社に査定を依頼し、成約事例を参考にしながら現実的な価格を設定することが重要です。
複数の不動産会社に一括査定を依頼したい方は、持ち家売却が便利です。1回の入力で最大約5社の査定を比較でき、適正価格を把握しやすくなります。
SNSやショート動画など時代に合った見せ方を採用
全方位戦略など、時代に合った見せ方・売り方を採用することで、より多くの購入希望者にアプローチできます。
物件／地域で変わるポイント
空き家の売却しやすさは、物件の特性や地域によって大きく異なります。どのような部分で個体差が生じるかを理解しておきましょう。
ここは個体差が出る
立地条件の違い
電車など利用できる最寄りの駅が遠い、通勤・通学に時間がかかる、スーパーや病院から離れている、近所の利用できるバスの本数が少ないといった立地条件は、物件の価値に大きく影響します。
建物固有の特性
築年数が古い、設備の劣化が著しい、間取りが特殊といった建物固有の特性も、売却価格や売却期間に影響します。
権利関係の複雑さ
担保権などの権利が設定されている土地、土壌汚染がある土地、境界が不明確な土地、崖があり管理に過分な費用や労力がかかる土地は、購入希望者が限定されます。
地域特性
田舎の空き家は人口が少なく、大半の人はすでに持ち家があるため、賃貸需要も少ないという地域特性があります。都市部と地方では、売却戦略が大きく異なります。
事前に見抜く質問例
信頼できる不動産会社を見極めるために、以下のような質問をしてみましょう。
「この地域の成約事例はありますか？」
成約事例を持っている不動産会社は、その地域での売却実績があり、適正価格を把握している可能性が高いです。
「建物で売るか土地で売るか、どちらが有利ですか？」
この質問に明確に答えられる担当者は、物件の状況を正しく理解し、適切なアドバイスができると言えます。
「権利関係の整理に必要な手続きを教えてください」
権利関係の整理に必要な手続きを具体的に説明できる担当者は、専門知識を持っていると判断できます。
それでも不安が残る人の代替案
一括査定以外にも、空き家を処分する選択肢があります。状況に応じて適切な方法を選びましょう。
安心優先の直接代替
買取専門業者に現状のまま売却
買取専門業者は、現状のまま物件を買い取ってくれるため、修繕やリフォームの手間がかかりません。仲介より価格は下がりますが、早期現金化が可能です。
解体して更地にして売却
建物を解体して更地にすることで、買い手が見つかりやすくなるケースがあります。解体費用はかかりますが、土地として売却できる可能性が高まります。
自治体の空き家バンクに登録
自治体が運営する空き家バンクに登録することで、移住希望者など特定のニーズを持つ買い手にアプローチできます。ただし、空き家バンクの窓口担当者の専門知識不足が課題となっているケースがあるため、並行して他の方法も検討しましょう。
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現状維持／先延ばしが合理的なケース
無理に売却する必要がない場合もあります。以下のようなケースでは、現状維持や先延ばしも選択肢の一つです。
賃貸に出す選択肢も検討
田舎の空き家は賃貸需要が少ないと言われていますが、立地や状態によっては賃貸に出すことで家賃収入を得られる可能性があります。管理コストと賃貸収入を比較して判断しましょう。
市場価格が上がる可能性を待つ
再開発計画や交通インフラの整備など、将来的に市場価格が上がる可能性がある場合は、売却を先延ばしにする選択もあります。
管理コストと売却益を比較して判断
売却を急ぐ必要がない場合は、管理コストと売却益を比較し、現状維持が合理的かどうかを判断しましょう。
一括査定が向いている人／向いていない人
一括査定サービスは、すべての人に適しているわけではありません。自分が一括査定に適しているかを判断しましょう。
一括査定が向いている人
- 複数社を比較して適正価格を知りたい
- 早期売却を希望している
- 個別に不動産会社を回る手間を省きたい
- 一般的な物件で特殊な条件がない
一括査定が向いていない人
- 再建築不可物件で専門業者が必要
- 権利関係が複雑で専門的なアドバイスが必要
- 売却を急いでおらず、時間をかけて最適な買い手を探したい
- 営業電話やメールを受けたくない
自分の状況に応じて、最適な売却方法を選びましょう。
まとめ：空き家売却の不安がある人ほどこの順で確認
空き家が売れない不安を解消するために、以下の順で確認を進めましょう。
ステップ1：建物で売るか土地で売るかを明確化
築年数や建物の状態を考慮し、建物を残して売るか、解体して更地にするかを決めましょう。
ステップ2：インスペクションと境界確認
インスペクション（建物調査）を実施し、建物の現状を明確にします。同時に、境界標の確認や配管調査を行い、権利関係や敷地条件を整理しましょう。
ステップ3：複数社に査定依頼
複数の不動産会社に査定を依頼し、成約事例を参考にしながら適正価格を設定します。一括査定サービスを活用すれば、1回の入力で複数社の査定を比較できます。
この3つのステップを踏むことで、空き家売却の不安を大幅に軽減できます。
空き家の売却は、適切な準備と戦略があれば、決して不可能ではありません。焦らず、一つずつ確実に進めていきましょう。