結論：あなたのマンションは今すぐ売るべきか3分診断
東京のマンションを売却しようと考えているあなたに、まず知っておいてほしいことがあります。それは、査定価格と実際の成約価格は異なるという事実です。マンション売却では、売出価格と成約価格が異なる場合が多く、値引き交渉に応じる余裕分を考慮する必要があると言われています。
東京23区内のマンション市場は、地域・駅距離・築年数によって価格が大きく変動します。相場感を持たずに売却活動を始めると、高すぎる価格設定で買い手がつかないか、安すぎる価格で損をするリスクがあります。
この記事では、あなたのマンションを「今すぐ売るべきか」「時期を調整すべきか」「代替手段を検討すべきか」を3分で判定できるフローを示します。
まずは結論：YESなら一括査定、NOなら待機または代替案
あなたが次の条件に当てはまるなら、今すぐ一括査定を依頼すべきです。
- 相続した実家や土地を数ヶ月以内に処分したい
- 離婚に伴う財産分与で早期に価格を確定させたい
- 転勤・住み替えでタイミングが限られている
- ローン返済や資金調達のために現金化が必要
- 空き家の管理負担を解消したい
これらに当てはまる場合、複数の不動産会社に査定を依頼して相場を把握することが最優先です。東京の市場動向は地域ごとに異なるため、地元に強い業者と大手の両方から査定を取ることで、より正確な相場感を得られます。
一方、以下に当てはまる場合は待機または代替案を検討すべきです。
- 売却の緊急性がなく、価格上昇を待てる
- 室内の状況確認ができない（鍵がない、荷物が残っている等）
- 専任媒介契約を既に結んでいる
これらの場合、無理に売却を進めず、条件が整うまで待つか、リースバックや賃貸化などの別の選択肢を検討する方が合理的です。
判定の前提：東京マンション売却で確認が必要な点
診断を進める前に、以下の点を確認してください。
1. 売出価格と成約価格の差
マンション売却では、買主から値引き交渉を受けるのが一般的です。都市部のマンションでは50万円程度の値引き余地を見込んで売出価格を設定するケースが多いと言われています。査定額をそのまま売出価格にすると、交渉余地がなく買主が敬遠する可能性があります。
2. 必要書類の有無
売却には、分譲時のパンフレット、管理規約、使用細則、マンション理事会の議事録や会計報告書などの書類が必要です。これらが手元にない場合、管理会社や管理組合から取り寄せる時間が必要になります。
3. 内覧対策の準備状況
内覧時の印象が成約に大きく影響します。建物や設備の補修、契約不適合責任の期限などを調整する条件を確認することが重要です。東京のマンション市場では、築年数が古くても内装が綺麗であれば高値で売れるケースもあります。
これらの前提を踏まえた上で、次のセクションでよくある勘違いを確認しましょう。
かんたん条件診断：東京マンション売却の落とし穴
東京でマンションを売却する際、多くの人が陥る勘違いがあります。これらを事前に知っておくことで、売却の失敗リスクを大幅に下げられます。
必須っぽく見える条件：査定額が売却価格になるという誤解
不動産会社が提示する査定額は、あくまで**「このくらいで売れそうです」という目安**であり、必ずその価格で売れるという保証ではありません。
査定額がそのまま売却価格になると勘違いし、高い査定額を提示する不動産会社を選んでしまうと、実際には売れず最終的に低価格で売却するリスクがあると言われています。
なぜ高査定を出す会社があるのか？
一部の不動産会社は、専任媒介契約を取るために相場より高い査定額を提示することがあります。高い査定額に惹かれて契約すると、実際には買い手がつかず、数ヶ月後に「市況が変わった」と言われて値下げを提案されるパターンです。
東京のマンション市場では、地域ごとの相場感を持つことが極めて重要です。複数社の査定を比較し、平均値や中央値を参考にすることで、適正な相場を把握できます。
よくある勘違い：相場より高く売り出せば高く売れる
「高く売りたいから、相場より高めに設定しよう」という考えは、一見合理的に見えますが、実際には逆効果になることが多いと言われています。
売出価格が高すぎる場合のリスク
売出価格が高すぎると、買い手がつかず売れないパターンに陥ります。希望価格より少し高いくらいに設定するのが一般的です。東京23区内のマンションであっても、相場より10%高い価格設定では内覧すら入らないケースが多いと言われています。
売出価格が低すぎる場合のリスク
逆に、相場より低く設定すると、安く売却して損をするパターンです。「早く売りたい」という焦りから相場の8割程度で売り出すと、本来得られたはずの売却益を失います。
東京の地域別相場差
東京のマンション市場は、23区内外、駅からの距離、再開発エリアかどうかで価格が大きく変わります。例えば、渋谷区と足立区では同じ築年数・広さでも数千万円の差が出ることも珍しくありません。駅徒歩5分以内と10分以上でも、価格差が数百万円になる場合があります。
このような地域差を踏まえて適正価格を設定するには、複数の不動産会社に査定を依頼し、相場を正確に把握することが不可欠です。
東京のマンション売却で適正な相場を知るには、複数の不動産会社に一括で査定を依頼できるサービスが便利です。最短60秒で査定依頼が完了し、複数社の査定額を比較できます。
条件別のおすすめパターン：あなたに合う売却方法
ここからは、あなたの状況別に最適な売却方法を提案します。東京でマンションを売却する理由は人それぞれです。相続物件、離婚、転勤など、それぞれの事情に応じた戦略があります。
期間が短い・急いでいる：買取または短期売却戦略
3ヶ月以内に現金化したい場合
相続税の支払い期限、離婚の財産分与期限、転勤の辞令などで時間的制約がある場合、以下の選択肢があります。
1. 不動産買取サービス
不動産買取を選択すると、仲介より相場価格の1〜3割低い価格になりますが、迅速に売却可能です。買取業者は転売目的で購入するため、室内の状態が悪くても買い取ってくれるケースが多いと言われています。
2. 買取保証サービス
買取保証サービスを利用すると、一定期間（通常3〜6ヶ月）売れなければ、不動産会社があらかじめ決められた価格で買い取ります。「高値で売れる可能性を残しつつ、期限までに確実に売却したい」という場合に有効です。
3. 短期売却のための価格設定
仲介で短期売却を狙う場合、相場よりやや低め（5〜10%程度）に設定すると、早期に買い手がつく可能性が高まります。ただし、安すぎる設定は「何か問題があるのでは？」と疑われるため、バランスが重要です。
手間を減らしたい・比較が面倒：一括査定で効率化
個別に不動産会社を回る時間がない場合
東京には数百もの不動産会社があり、個別に問い合わせて査定を依頼するのは非常に手間がかかります。
一括査定のメリット
- 1回の入力で最大5社に査定依頼可能
- 各社の査定額を並べて比較できる
- 地域専門業者と大手の両方から査定を取れる
東京の不動産会社数の多さは選択肢の豊富さを意味しますが、同時に「どこに依頼すべきか分からない」という悩みにもつながります。一括査定サービスを使えば、独自審査を通過した信頼できる業者だけに絞って査定を依頼できるため、効率的に相場を把握できます。
適正価格を知るためには、複数社の査定額を比較することが最も確実な方法です。
安心優先・失敗したくない：複数社比較で相場感をつかむ
「絶対に損をしたくない」という慎重派の場合
不動産売却は人生で何度も経験するものではありません。初めての売却で不安を感じるのは当然です。
複数社比較が安心につながる理由
高査定の罠を避けられる：1社だけの査定だと、その査定額が適正かどうか判断できません。複数社の査定を比較することで、異常に高い査定（専任媒介狙い）を見抜けます。
地域専門業者 vs 大手の使い分け：東京のマンション市場では、地域に特化した業者が地元の買い手ネットワークを持っている場合があります。一方、大手は広告予算が豊富で広範囲に買い手を探せます。両方から査定を取ることで、それぞれの強みを比較できます。
最低売却価格の設定：値引き交渉を前提に、「これ以下では売らない」という最低売却価格を決めていない場合、交渉で不利になります。複数社の査定を参考に、値引き余地を見込んだ売出価格と最低売却価格を設定できます。
当てはまらない場合の代替案
ここまで読んで、「自分には一般的な売却が合わないかもしれない」と感じた方もいるでしょう。そんな場合でも、選択肢はあります。
直接代替：不動産買取で迅速に現金化
仲介売却以外の選択肢として、不動産買取があります。
買取の特徴
- 買取価格は相場の1〜3割低い（仲介より安い）
- 最短1週間〜1ヶ月で現金化可能
- 内覧対応やリフォーム不要
- 瑕疵担保責任を負わなくて良いケースが多い
東京の買取業者には、マンション専門、築古物件専門、投資用物件専門など、それぞれに特化した業者がいます。複数の買取業者に査定を依頼して、最も高い価格を提示する業者を選ぶことができます。
買取保証サービスの仕組み
買取保証は、「まずは仲介で高値売却を目指し、一定期間売れなければ買取」という仕組みです。期限までに確実に売却したいが、可能な限り高値を狙いたい場合に適しています。
間接代替：リースバックや賃貸化も選択肢
売却以外のアプローチとして、以下の選択肢もあります。
リースバック（売却後に賃借）
マンションを売却して現金化しつつ、そのまま賃貸として住み続ける方法です。老後資金の確保と住み慣れた環境の維持を両立できます。ただし、家賃負担が発生し、将来的に買い戻す場合は売却価格より高くなることが多いと言われています。
賃貸化して収益化
東京の賃貸需要は高いため、売却せずに賃貸に出して家賃収入を得る選択肢もあります。特に駅近のマンションは賃貸需要が安定しています。ただし、管理の手間や空室リスク、修繕費用などを考慮する必要があります。
これらの方法は売却ではないため、一括査定サービスの対象外です。専門のリースバック業者や賃貸管理会社に相談することになります。
現状維持が合理的なケース：売り時を待つ判断
無理に売却しないという選択肢もあります。
売却を待つべきケース
- 東京の不動産市況が下落傾向にあり、数年後の回復が見込める
- 近隣で再開発計画があり、価格上昇が期待できる
- 固定資産税・管理費等のコスト負担より、将来の売却益が大きい
東京の不動産市況は、金利政策、オリンピック後の動向、再開発エリアの進捗などで変動します。固定資産税や管理費の年間コストと、将来の価格上昇幅を天秤にかけて判断する必要があります。
注意点：東京マンション売却の変動要素
マンション売却では、価格や条件が変動する要素があることを理解しておく必要があります。
1. 内覧対策の重要性
築年数が古くても、リフォームやクリーニングで内装を整えることで成約率が上がります。逆に、新しいマンションでも内覧時の印象が悪いと買い手がつかない場合があります。
2. 契約不適合責任の期限設定
売却後に建物の瑕疵が見つかった場合、売主が責任を負う期間を契約で定めます。期限を短く設定できれば売主のリスクは減りますが、買主が敬遠する可能性もあります。
3. 東京の地域差
23区内でも地域によって需要が大きく異なります。渋谷・港・目黒などの人気エリアは高値で売れやすい一方、足立・葛飾などは価格が抑えられる傾向があります。また、再開発エリア（虎ノ門・品川など）では将来的な価格上昇が期待できる場合もあります。
4. 市況変動
金利の動向、政府の住宅政策、オリンピック後の市況などが価格に影響します。2024年以降の東京不動産市場は、金利上昇リスクと再開発による需要増加の両方が影響する可能性があると言われています。
これらの変動要素を踏まえると、「今が売り時かどうか」を正確に判断するには、複数の専門家（不動産会社）の意見を聞くことが重要です。
まとめ：あなたの次の一手は一括査定から
東京のマンション売却では、以下のポイントが重要です。
相続・離婚・住み替えで売却を検討中の方
→ 複数社に一括査定を依頼し、相場を正確に把握することから始めましょう。
時間的制約がある方
→ 買取または買取保証サービスの利用を検討しましょう。
手間をかけたくない方
→ 一括査定サービスで効率的に複数社を比較できます。
慎重に進めたい方
→ 複数社の査定額を比較し、高査定の罠を避けながら適正価格を見極めましょう。
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東京のマンション市場は地域差が大きく、適正価格を把握するには複数社の査定が不可欠です。1社だけの査定では、高すぎる設定で売れ残るか、安すぎる設定で損をするリスクがあります。
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