結論：相続不動産査定と売却の費用は「登記・税金・仲介手数料」の3種類
相続した不動産を売却する際、「どのくらい費用がかかるのか」「手元にどのくらい残るのか」という不安を抱える方は少なくありません。相続不動産の売却には、相続登記、税金、仲介手数料の3種類の費用がかかります。
具体的には、以下のような費用が発生します。
- 相続登記にかかる費用：登録免許税（不動産の課税標準額×0.4%）と司法書士報酬（5万円〜10万円程度）
- 税金：相続税、譲渡所得税、印紙税（売却金額1000万円〜5000万円の場合は1万円）
- 仲介手数料：売却価格が401万円以上の場合、売却価格×3%+6万円+消費税が上限額
例えば、売却価格1000万円の場合、仲介手数料は約39万円（(1000万円×3%+6万円)×1.1）、登録免許税は不動産の課税標準額により変動しますが、数万円〜十数万円程度が目安です。
費用の全体像を理解することで、手元に残る金額を事前に把握でき、不安を軽減できます。
費用を抑える要点：小規模宅地特例・複数社査定・司法書士選び
相続不動産の売却費用を抑えるためには、以下の3つのポイントを押さえましょう。
- 小規模宅地特例の活用：故人が住んでいた土地の場合、330平米までの部分が相続税評価額で80%減額される特例があります。適用要件を確認し、活用することで相続税を大幅に軽減できます。
- 複数社の査定を比較：複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額を比較することで、適正価格を把握できます。また、仲介手数料の交渉余地を探ることも可能です。
- 司法書士の相見積もり：司法書士への報酬は5万円〜10万円程度と幅があります。複数の司法書士に相見積もりを取ることで、費用を抑えられます。
これらの対策を講じることで、相続不動産の売却費用を最小限に抑えることができます。
価格だけで決めると失敗しやすい点：取得費不明のリスク
相続不動産を売却する際、査定額だけに注目すると失敗しやすいポイントがあります。それが「取得費不明のリスク」です。
相続不動産の取得費が不明な場合、概算取得費として譲渡価格の5%をみなす制度があります。しかし、取得費が不明だと譲渡所得税が高額になる可能性があります。
例えば、売却価格1000万円の場合、取得費が不明だと概算取得費は50万円（1000万円×5%）となり、譲渡所得は950万円と見なされます。譲渡所得税（長期譲渡所得の場合は約20%）は約190万円となり、かなりの負担です。
一方、購入時の契約書等で取得費を証明できれば、取得費を実額で計上でき、譲渡所得税を大幅に削減できます。取得費の証明書類（購入時の契約書、領収書等）を探すことが重要です。
相続不動産の査定を複数社に依頼して、適正価格と手元に残る金額を確認したい方は、こちらから無料で一括査定を依頼できます
費用の内訳：相続登記・税金・仲介手数料の詳細
相続不動産を売却する際の費用を詳しく見ていきましょう。
よく見落とす追加コスト：譲渡所得税と概算取得費
相続不動産の売却で見落としやすいのが、譲渡所得税と概算取得費の問題です。
譲渡所得税は、売却で得た利益に対してかかる税金です。計算式は「譲渡所得 = 売却価格 - 取得費 - 譲渡費用」となり、譲渡所得に対して税率（長期譲渡所得の場合は約20%）が適用されます。
ここで重要なのが「取得費」です。相続不動産の場合、故人が購入した際の取得費を引き継ぎますが、購入時の契約書等が見つからず取得費が不明な場合、概算取得費として譲渡価格の5%をみなす制度があります。
取得費が不明だと、譲渡所得が大きくなり、譲渡所得税が高額になります。売却後には確定申告も必要となるため、事前に税理士に相談することをおすすめします。
費用の定義：総額・手間コスト・時間コスト
相続不動産の売却にかかる費用は、金銭的な費用だけではありません。手間コストと時間コストも考慮する必要があります。
総額：相続登記から売却完了までにかかる全ての金銭的費用（登録免許税、司法書士報酬、仲介手数料、税金等）を指します。
手間コスト：書類準備（戸籍謄本、登記簿謄本、固定資産評価証明書等の取得）、相続人間の調整（遺産分割協議）、不動産会社との交渉など、売却に伴う労力を指します。
時間コスト：相続登記から売却完了までにかかる期間（通常4〜6か月程度）を指します。相続税申告期限（相続発生から10か月以内）が迫っている場合、時間コストも重要な判断要素となります。
これらの費用を総合的に判断し、最適な売却方法を選びましょう。
費用を抑える具体策：事前準備と査定比較
相続不動産の売却費用を抑えるための具体的な方法を紹介します。
申し込み前に揃えるもの：登記簿謄本・戸籍謄本・評価証明書
相続不動産を売却する前に、以下の書類を揃えておくことで、手続きがスムーズに進みます。
- 登記簿謄本：法務局で取得できます。不動産の所有者や抵当権の有無を確認するために必要です。
- 戸籍謄本：相続人全員分の戸籍謄本が必要です。市役所で取得できます。
- 固定資産評価証明書：市役所で取得できます。登録免許税の計算に必要です。
- 取得費の証明書類：購入時の契約書、領収書等があれば、取得費を実額で計上でき、譲渡所得税を削減できます。
これらの書類を事前に揃えておくことで、相続登記や売却手続きがスムーズに進み、手間コストを削減できます。
査定選びのコツ：一括査定で複数社を比較
相続不動産の査定を依頼する際は、一括査定サービスを利用して複数社を比較することが重要です。
一括査定サービスを利用すれば、1回の入力で最大5社に査定依頼ができ、複数の査定額を比較できます。査定額だけでなく、相続不動産の扱いに詳しい会社を選ぶことも重要です。
また、仲介手数料の交渉余地を確認することもおすすめです。仲介手数料は法律で上限が定められていますが（売却価格×3%+6万円+消費税）、不動産会社によっては割引に応じてくれる場合もあります。
複数社の査定を比較することで、適正価格を把握し、手元に残る金額を最大化できます。
代替案とのコスパ比較：仲介・買取・現状維持
相続不動産を売却する方法には、仲介、買取、現状維持の3つの選択肢があります。それぞれのコスパを比較しましょう。
費用優先なら仲介、早期現金化なら買取
仲介：不動産会社に仲介を依頼し、買主を探してもらう方法です。適正価格で売却できるメリットがありますが、売却完了までに4〜6か月程度かかります。仲介手数料は売却価格×3%+6万円+消費税が上限です。
買取：不動産会社が直接買い取る方法です。早期現金化できるメリットがありますが、買取価格は相場の7〜8割程度になります。仲介手数料は不要ですが、売却価格が低いため、手元に残る金額は仲介より少なくなる場合があります。
現状維持：売却せず、そのまま保有する選択肢です。固定資産税や管理費が継続してかかりますが、市況を見て売れるタイミングで売却することも可能です。
費用を抑えたい場合は仲介、早期現金化したい場合は買取、時間的余裕がある場合は現状維持を検討しましょう。
どれが正解かはケースで変わる：相続税申告期限・物件状態
どの売却方法が正解かは、個別の状況によって変わります。
相続税申告期限が迫っている場合：相続税申告期限（相続発生から10か月以内）が迫っている場合は、買取を利用して早期現金化し、相続税の納税資金を確保する方が合理的です。
物件状態が良い場合：物件の状態が良く、立地も良い場合は、仲介で高値売却を狙う方が有利です。時間をかけて買主を探すことで、適正価格で売却できます。
相続人が多い場合：相続人が多い場合、早期現金化して遺産分割を進める方がトラブルを避けられます。買取を利用すれば、数週間〜1ヶ月程度で現金化できます。
自分の状況に合わせて、最適な売却方法を選びましょう。
向いている人／向いていない人
一括査定サービスが向いている人と向いていない人を整理します。
向いている人：
- 複数社を比較したい：複数の不動産会社の査定額を比較し、適正価格を把握したい人に向いています。
- 適正価格で売却したい：時間をかけてでも、高値で売却したい人に向いています。
- 時間的余裕がある：相続税申告期限に余裕があり、4〜6か月程度の売却期間を確保できる人に向いています。
向いていない人：
- 相続税申告期限が迫っている：申告期限が迫っている場合、買取サービスを利用して早期現金化する方が合理的です。
- 早期現金化を優先：すぐに現金が必要な場合、仲介では時間がかかるため、買取の方が適しています。
- 査定の手間を避けたい：複数社の査定を比較する手間を避けたい場合、知人の紹介で信頼できる業者を探す方が良いかもしれません。
複数社の査定を比較して、相続不動産の適正価格を確認したい方は、こちらから無料で一括査定を依頼できます
まとめ：今日やることチェックリスト
相続不動産の売却を検討している方は、以下のチェックリストに従って進めましょう。
- 相続登記に必要な書類を揃える：登記簿謄本、戸籍謄本、固定資産評価証明書を取得しましょう。
- 小規模宅地特例の適用要件を確認：故人が住んでいた土地の場合、特例を活用できるか確認しましょう。
- 一括査定サービスで複数社の査定額を比較：複数の不動産会社に査定を依頼し、適正価格を把握しましょう。
- 取得費の証明書類を探す：購入時の契約書等があれば、譲渡所得税を削減できます。
これらのステップを踏むことで、相続不動産の売却をスムーズに進め、費用を最小限に抑えることができます。まずは一括査定サービスで査定を依頼し、手元に残る金額を確認することから始めましょう。