相続した家を売却する前に知るべき全体フロー
親から相続した実家や土地を売却しようと考えたとき、最初に戸惑うのが「何から手をつければいいのか」という点です。相続不動産の売却には、通常の不動産売却とは異なる手続きが必要になります。
特に重要なのは、令和6年4月1日から相続登記が義務化されたという点です。相続を知った日の翌日から3年以内に申請する必要があり、未完了では売却ができません。全体の流れを理解し、計画的に進めることが大切です。
最初にやるべき3つのステップ
相続不動産売却で最初に取り組むべきことは、以下の3つのステップです。
相続登記の準備: 被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで）、相続人全員の戸籍謄本などの書類を収集します。法務局での手続きは平日のみの対応となるため、スケジュール調整が必要です。
不動産会社に査定依頼: 相続登記の手続きと並行して、複数の不動産会社へ査定依頼を出し、売却価格の相場感を把握します。1社のみではなく複数社を比較することで、適正価格での売却が可能になります。
書類一式の整理: 登記簿謄本または登記事項証明書、固定資産税納税通知書、登記済権利書または登記識別情報などを準備します。物件タイプ（戸建て・マンション・土地）により必要書類が異なるため、事前確認が重要です。
相続から売却完了までの所要時間目安
相続不動産の売却には、通常の不動産売却よりも時間がかかります。一般的な所要時間は以下の通りです。
- 相続登記（書類収集から登記完了まで）: 1ヶ月〜3ヶ月
- 売却活動（査定から買主決定まで）: 1ヶ月〜6ヶ月
- 売買契約から決済完了: 1ヶ月〜2ヶ月
全体では6ヶ月〜1年程度を見込んでおくと良いでしょう。相続人が複数いる場合や、遠方に住んでいる場合はさらに時間がかかることもあります。
令和6年4月以降、相続登記は法的義務となっており、3年以内の申請が求められています。早めに着手することで、余裕を持って進められます。
複数の不動産会社に査定を依頼することで、売却価格の相場感を正確に把握できます。 一括査定サービスを使えば、最短60秒で複数社へ依頼が完了し、数日以内に査定結果が届きます。時間のない方や、個別に問い合わせる手間を省きたい方に適しています。
ステップ別の具体的な手続き
相続不動産の売却を段階的に理解するために、ステップごとに見ていきましょう。
ステップ1：相続登記の準備と申請
相続登記は、被相続人から相続人へ不動産の名義を変更する手続きです。この登記が完了していない限り、不動産を売却することはできません。
必要書類:
- 被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで）
- 相続人全員の戸籍謄本
- 登記済権利書または登記識別情報
- 固定資産税評価証明書
- 相続人全員の印鑑証明書
書類収集には1〜2ヶ月程度かかる場合があります。特に被相続人の戸籍謄本は本籍地の市区町村役場で取得する必要があり、遠方の場合は郵送での取り寄せとなります。
申請書を作成し、法務局へ提出すると、2〜4週間程度で登記が完了します。完了後、法務局から登記識別情報通知書が発行されます。
ステップ2：登記完了後の査定・売却活動
相続登記が完了したら、不動産会社へ査定を依頼します。複数社の査定を比較することで、数百万円単位で条件差が出るケースもあると言われています。
複数社へ査定依頼をする際は、一括査定サービスを利用すると効率的です。1回の入力で最大5社程度に依頼でき、各社から査定結果や売却方法の提案を受けられます。査定自体は完全無料で、訪問査定まで進んだ場合にAmazonギフトカードなどの特典がつくキャンペーンもあります。
査定結果を比較し、信頼できる不動産会社を選んだら、媒介契約を締結します。媒介契約には「専任媒介」「専属専任媒介」「一般媒介」の3種類があり、売却戦略に応じて選択します。
ステップ3：売却契約から決済完了
買主が見つかったら、売買契約を締結します。契約時には以下の書類が必要です。
- 登記済権利書または登記識別情報
- 本人確認書類（売主の身分証）
- 実印・印鑑証明書
- 固定資産税納税通知書
契約後、1〜2ヶ月程度で決済・引き渡しとなります。仲介手数料は成約時に不動産会社へ支払い、一般的には売買価格の3％＋6万円（税別）が上限の目安です。
相続不動産売却で多い詰まりポイントと対処法
相続不動産の売却では、いくつかの「詰まりポイント」があります。事前に把握しておくことで、スムーズに進められます。
書類準備で起きやすいミスと回避策
戸籍謄本の取得漏れ: 被相続人の戸籍謄本は「出生から死亡まで」の連続したものが必要です。本籍地が複数回変わっている場合、それぞれの市区町村役場で取得する必要があります。最初の段階で本籍地の変遷を確認し、漏れがないようにしましょう。
登記簿謄本の記載ミス: 登記簿謄本に記載されている住所と、被相続人の最後の住所が異なる場合、住所の変遷を証明する書類（住民票の除票など）が追加で必要になります。早めに確認しておくとスムーズです。
複数相続人がいる場合の合意形成
相続人が複数いる場合、全員の同意が必要です。名義変更と売却の際には、全員の実印と印鑑証明が求められます。
遠方に住んでいる相続人がいる場合や、意見が分かれる場合は、早めに話し合いの場を設けることが重要です。売却方針、売却価格、代金の分配方法などを事前に決めておくと、後のトラブルを避けられます。
売却前に確認しておきたい重要なこと
売却をスムーズに進めるため、以下の点を事前に確認しておきましょう。
固定資産税評価額の把握: 固定資産税納税通知書を確認し、評価額を把握します。これが査定の基準の一つとなります。
残ローンの有無確認: 被相続人が住宅ローンを残していた場合、売却額でローンが完済できるかを確認します。売却額が残債を上回れば、残りが手元に残ります。残債を上回らない場合は、自己資金での補填が必要です。
物件タイプ（戸建て・マンション・土地）で変わる手続き
物件タイプにより、必要な書類や手続きが異なります。
- 戸建て: 建物と土地の両方の登記が必要。建物の図面や境界確定書類が求められる場合があります。
- マンション: 管理費・修繕積立金の清算が必要。管理組合への届け出も必要です。
- 土地のみ: 境界確定測量が必要な場合があります。隣地所有者との境界確認が求められることも。
相続不動産売却に向いている人・向いていない人
相続不動産の売却は、すべての人に適しているわけではありません。以下のような方に向いています。
向いている人:
- 相続から時間が経っており、早期に現金化したい方
- 複数の相続人がおり、売却代金を分配する必要がある方
- 遠方に住んでおり、物件の管理が困難な方
- 固定資産税や管理費の負担を軽減したい方
向いていない人:
- 将来的に自分や家族が住む予定がある方
- 物件を賃貸に出すことで安定収入を得たい方
- 相続人間で売却方針の合意が得られていない方
まとめ：今日から始める相続不動産売却の最初の一歩
相続不動産の売却には、相続登記という必須手続きがあり、全体で6ヶ月〜1年程度の期間を要します。最初にやるべきことは、以下の3つです。
- 相続登記に必要な書類の収集を開始する
- 複数の不動産会社へ査定を依頼し、相場感を把握する
- 相続人が複数いる場合は、早めに方針を話し合う
特に査定依頼は、売却を具体的に進めるうえで重要なステップです。複数社の査定を比較することで、適正価格での売却が可能になり、数百万円単位で差が出ることもあります。
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