結論：23区ワンルームの家賃相場と安いエリアTOP3
東京23区でワンルーム・1Kの一人暮らしを考えている方にとって、「どのエリアが安いのか」は重要な情報です。
結論から言うと、23区のワンルーム・1K平均家賃は以下のような相場になっています。
- マンション：約10.4万円（管理費・共益費1〜1.5万円別）
- アパート：約7万円（管理費・共益費0.5〜1万円別）
23区内で家賃が安いエリアTOP3は以下の通りです（アパートワンルームの場合）。
- 荒川区：4.76万円〜
- 板橋区：4.96万円〜
- 足立区・葛飾区：5万円台〜
一方、家賃が高いエリアは港区（14〜17万円）、渋谷区（11〜14万円）、新宿区（9〜13万円）となっています。同じ23区でも、エリアによって2倍以上の差があることがわかります。
家賃を抑える3つのポイント
23区内で家賃を抑えるには、以下の3つのポイントを押さえておくと効果的です。
1. アパートを選ぶ マンションと比較してアパートは2〜3割安い傾向にあります。23区内でもアパートなら平均約7万円で物件を見つけられます。築年数や設備を許容できる範囲で妥協することで、大幅に家賃を下げられます。
2. 東部・北部エリアを選ぶ 港区・渋谷区・新宿区などの都心部ではなく、荒川区・板橋区・足立区など東部・北部エリアを選ぶと、5万円台から物件を探せます。都心へのアクセス時間は増えますが、家賃を半分近く抑えられるケースもあります。
3. 家具家電付き物件を選ぶ 通常の賃貸では初期費用として敷金・礼金・仲介手数料で30〜50万円がかかりますが、家具家電付き物件なら初期費用5万円程度から入居できるものもあります。月額家賃だけでなく、初期費用を含めた総額で考えると有利な選択肢です。
家賃だけで決めると失敗しやすい点
物件選びで失敗しないために、以下の点に注意してください。
管理費・共益費の見落とし 物件情報サイトに表示される「家賃」には、管理費・共益費が含まれていないケースがあります。マンションなら1〜1.5万円、アパートでも0.5〜1万円が別途かかるため、実際の月額支出を計算して比較することが大切です。
掲載賃料と反響賃料の差 不動産会社の調査によると、掲載賃料と実際に問い合わせが多い反響賃料には約22,000円の差があると言われています。つまり、安い物件ほど競争が激しく、実際に契約できる物件は掲載情報より高くなる傾向があります。
初期費用を抑えて23区内で一人暮らしを始めたい方には、敷金・礼金・仲介手数料0円で、家具家電が揃った物件という選択肢があります。初期費用5万円・家賃3.8万円から借りられる物件もあり、相場より大幅に抑えた予算で入居可能です。
敷礼・仲介手数料0円、家具付き3.8万円〜【クロスワンルーム】
23区家賃ランキング（ワンルーム・1K）
23区のエリア別家賃相場を一覧表にまとめました。
| エリア | マンション相場 | アパート相場 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| 港区 | 14〜17万円 | 10〜12万円 | 都心部、ビジネス街 |
| 渋谷区 | 11〜14万円 | 8〜10万円 | 繁華街、若者に人気 |
| 新宿区 | 9〜13万円 | 7〜9万円 | ターミナル駅、利便性高 |
| 目黒区 | 9〜11万円 | 7〜9万円 | 住環境良好、人気エリア |
| 文京区 | 8〜10万円 | 6〜8万円 | 治安良好、落ち着いた環境 |
| 中野区 | 7〜9万円 | 6〜7万円 | 新宿アクセス良好 |
| 杉並区 | 7〜9万円 | 6〜7万円 | 住宅街、生活しやすい |
| 板橋区 | 6〜8万円 | 4.96万円〜 | 家賃安め、池袋アクセス可 |
| 荒川区 | 6〜8万円 | 4.76万円〜 | 23区内で家賃安いエリア |
| 足立区 | 5〜7万円 | 5万円〜 | 家賃安い、下町の雰囲気 |
| 葛飾区 | 5〜7万円 | 5万円〜 | 家賃安い、のどかな環境 |
※家賃は目安です。物件の築年数・駅距離・設備によって変動します。
管理費・共益費を含めた実質家賃
物件選びでは、家賃だけでなく管理費・共益費を含めた「実質家賃」で比較することが重要です。
実質家賃の計算方法 実質家賃 ＝ 家賃 ＋ 管理費・共益費
例えば、家賃6万円のマンションでも、管理費1.2万円がかかれば実質月額7.2万円になります。一方、家賃6.5万円で管理費0.5万円のアパートなら実質月額7万円で済みます。
管理費・共益費の相場は以下の通りです。
- マンション：1〜1.5万円が一般的
- アパート：0.5〜1万円が一般的
物件を比較する際は、必ず管理費・共益費を確認して、実質月額で比較するようにしましょう。
「安い」の定義（月額・初期費用・総額）
物件選びで「安い」と判断する基準は、月額家賃だけではありません。
月額家賃だけで判断する場合 毎月の支出を抑えることが最優先なら、月額家賃が安い物件を選びます。ただし、初期費用は高くなる傾向があります。
初期費用を含めて判断する場合 通常の賃貸では、敷金・礼金・仲介手数料で家賃の4〜6ヶ月分（30〜50万円）が初期費用としてかかります。貯金が少ない場合や、急な引越しで準備期間がない場合は、初期費用を含めた総額で判断した方が現実的です。
長期で見た総額コスト 2年間住んだ場合の総額で比較すると、また別の結論になることがあります。
例：家賃7万円の通常賃貸（初期費用35万円）vs 家賃5万円の家具家電付き（初期費用5万円）
- 通常賃貸：35万円 ＋ 7万円×24ヶ月 ＝ 203万円
- 家具家電付き：5万円 ＋ 5万円×24ヶ月 ＝ 125万円
このように、何を「安い」とするかによって、最適な選択肢は変わります。
23区で家賃を安くする具体策
家賃を抑えるための具体的なアクションを紹介します。
物件探しで揃えておくもの
効率的に物件を探すために、以下の条件を事前に決めておきましょう。
予算の上限
- 初期費用の上限（5万円・30万円・50万円など）
- 月額家賃の上限（5万円・7万円・10万円など）
予算を決めておくことで、無駄な物件探しを省けます。
希望エリア
- 通勤・通学先の最寄り駅
- 許容できる通勤・通学時間（30分・45分・60分など）
- 乗り換え回数の許容範囲
譲れない条件（3つ以内に絞る）
- 駅徒歩10分以内
- オートロック付き
- バス・トイレ別
- 2階以上
- 家具家電付き
条件を増やしすぎると該当物件がなくなるため、絶対に譲れない条件は3つ以内に絞ることをおすすめします。
家賃タイプ別の選び方（迷う人向け）
予算別に、どのエリア・物件タイプを選ぶべきかを整理します。
月額5万円以下で探す場合 荒川区・板橋区・足立区・葛飾区などの東部・北部エリアでアパートを探すと、5万円以下の物件が見つかりやすいです。または、家具家電付き物件なら3.8万円から入居できるものもあります。
月額7万円前後で探す場合 23区内のアパートであれば、ほぼ全域で物件を探せます。中野区・杉並区・練馬区など、都心へのアクセスが良いエリアでも選択肢が広がります。
月額10万円前後で探す場合 23区内のマンションが選択肢に入ります。文京区・目黒区など、治安が良く住みやすいエリアでも物件を探せます。
都下エリア・家具家電付き物件との比較
23区内だけでなく、都下エリアや家具家電付き物件も選択肢として検討してみましょう。
| 選択肢 | 月額相場 | 初期費用 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| 23区マンション | 約10.4万円 | 30〜50万円 | 駅近、設備充実 |
| 23区アパート | 約7万円 | 25〜40万円 | 相場より2〜3割安 |
| 都下エリア | 約6.2万円 | 25〜40万円 | 23区より約4万円安 |
| 家具家電付き | 3.8万円〜 | 約5万円 | 初期費用・月額ともに安い |
安さ優先なら都下・初期費用含めるなら家具付き
月額家賃を安くしたい場合 23区にこだわらず、都下エリア（八王子市・多摩市・調布市など）に広げると、月額約6.2万円と23区より4万円以上安く住めます。通勤・通学時間は長くなりますが、月々の支出を抑えたい方には有力な選択肢です。
初期費用を抑えたい場合 通常の賃貸では30〜50万円かかる初期費用を、家具家電付き物件なら5万円程度に抑えられます。貯金が少ない、すぐに入居したい、家具家電を持っていない、といった状況の方に向いています。
どれが正解かは状況で変わる
最適な選択肢は、あなたの状況によって異なります。
長期滞在（1年以上）を予定している場合 月額家賃を重視して選ぶと、トータルコストを抑えやすいです。都下エリアや23区のアパートを検討しましょう。
短期滞在（1年未満）や急ぎの引越しの場合 初期費用を重視して選ぶ方が現実的です。家具家電付き物件なら、初期費用を大幅に抑えて入居できます。
家具家電を持っていない場合 新生活で家具家電を揃えると数十万円かかります。家具家電付き物件を選べば、入居当日から生活を始められ、購入費も節約できます。
向いている人・向いていない人
各選択肢が向いている人・向いていない人を整理します。
23区アパートが向いている人
- 23区内に住みたいが、家賃は抑えたい
- 通勤・通学時間を短くしたい
- 築年数や設備はある程度妥協できる
23区アパートが向いていない人
- 築浅・設備充実の物件にこだわる
- オートロックなどセキュリティ重視
都下エリアが向いている人
- 月額家賃を最優先で抑えたい
- 通勤・通学時間が長くなっても許容できる
- 広い部屋や緑の多い環境を求める
都下エリアが向いていない人
- 都心への通勤・通学時間を短くしたい
- 23区内に住みたいこだわりがある
家具家電付き物件が向いている人
- 初期費用を抑えたい（5万円程度から入居したい）
- 家具家電を持っていない
- すぐに入居したい（急な転勤・引越し）
- 短期滞在（1年未満）を予定している
家具家電付き物件が向いていない人
- 広い部屋が必要
- 自分で選んだ家具家電を使いたい
- 50歳以上（年齢制限がある物件がある）
初期費用を抑えて23区内で一人暮らしを始めたい方には、敷金・礼金・仲介手数料0円の家具家電付き物件がおすすめです。家賃3.8万円から、初期費用5万円程度で入居できる物件があります。
まとめ：23区で安く住むためのチェックリスト
最後に、23区で安く住むためのチェックリストをまとめます。
今日やること
予算を決める
- 初期費用の上限を決める（5万円・30万円・50万円など）
- 月額家賃の上限を決める（5万円・7万円・10万円など）
エリアを選定する
- 通勤・通学先から逆算して、許容できるエリアを決める
- 安さ重視なら東部・北部エリア（荒川区・板橋区など）
- 利便性重視なら中野区・杉並区など中央線沿線
物件タイプを選ぶ
- 月額家賃重視：アパートまたは都下エリア
- 初期費用重視：家具家電付き物件
- バランス型：23区アパートで東部・北部エリア
物件検索を始める
- 条件を絞りすぎない（譲れない条件は3つ以内）
- 管理費・共益費を含めた実質家賃で比較する
- 複数の物件を比較検討する
忘れがちなポイント
- 掲載賃料と実際の反響賃料には差がある（安い物件は競争が激しい）
- 管理費・共益費を含めた実質家賃で比較する
- 初期費用を含めた総額で判断する
23区で家賃を抑えて一人暮らしを始めたい方は、まず予算とエリアを決めて、自分に合った物件タイプを選んでみてください。