中古マンション売却の流れとスケジュールを理解しよう
中古マンションを売却する際、全体の流れとスケジュールを正確に理解することが重要です。売却活動から引き渡しまで約3〜6ヶ月が標準で、査定、媒介契約、売却活動、売買契約、引き渡しという流れで進みます。マンション特有の注意点として、管理費・修繕積立金の精算、管理組合への届出、住宅ローン残債の完済手続きがあります。
この記事のポイント
- 中古マンション売却は査定から引き渡しまで約3〜6ヶ月
- 複数社に査定依頼し、相場を把握することが重要
- 媒介契約は専任媒介契約または一般媒介契約を選択
- 管理費・修繕積立金は引き渡し日で日割り精算
- 住宅ローン残債は売却代金で完済し、抵当権を抹消
1. 中古マンション売却の全体の流れとスケジュール
(1) 売却から引き渡しまでの標準スケジュール（3～6ヶ月）
中古マンション売却の標準的なスケジュールは以下のとおりです。
- 査定・媒介契約（1ヶ月）
- 売却活動（1〜3ヶ月）
- 売買契約（1ヶ月）
- 決済・引き渡し（1ヶ月）
売却活動の期間は市場環境や価格設定により変動します。
(2) 戸建て売却との違い
戸建て売却と比べて、マンション売却は以下の違いがあります。
- 管理費・修繕積立金の精算: 引き渡し日で日割り精算
- 管理組合への届出: 売却時に管理組合への届出が必要
- 査定の容易さ: 同じマンション内の成約事例があるため査定が容易
2. 査定依頼と媒介契約の締結（1ヶ月）
(1) 複数社への査定依頼と相場把握
まず、複数の不動産会社に査定を依頼し、売却価格の相場を把握します。一括査定サイトを活用すると効率的です。
(2) 査定価格の根拠を確認
査定価格の根拠（近隣の成約事例、築年数、階数、方角等）を確認しましょう。高すぎる査定は売れ残りのリスクがあります。
(3) 媒介契約の種類と選び方
媒介契約には以下の3種類があります。
- 専属専任媒介契約: 1社のみに依頼、自己発見取引も不可
- 専任媒介契約: 1社のみに依頼、自己発見取引は可
- 一般媒介契約: 複数社に依頼可能
専任媒介契約なら、不動産会社が積極的に売却活動を行うメリットがあります。
(4) 住宅ローン残債の確認
住宅ローン残債を確認し、売却代金で完済できるか確認します。残債が残る場合は、自己資金で補填するか、住み替えローンを検討します。
3. 売却活動と内覧対応（1～3ヶ月）
(1) 売り出し価格の設定
査定価格をもとに売り出し価格を設定します。相場より高すぎると売れ残り、安すぎると損をするため、適正価格の設定が重要です。
(2) 物件情報の公開と広告活動
不動産会社が物件情報をインターネットやチラシで公開し、広告活動を行います。
(3) 内覧対応のポイント
内覧時は、部屋を清潔に保ち、明るい印象を与えることが重要です。購入希望者の質問に丁寧に答えましょう。
(4) 価格交渉と条件調整
購入希望者から価格交渉があった場合、売却時期や条件を考慮して対応します。
4. 売買契約と重要事項説明（1ヶ月）
(1) 購入申込書の受領
購入希望者から購入申込書を受領します。価格、引き渡し時期、ローン特約の有無を確認します。
(2) 重要事項説明の実施
宅地建物取引士が重要事項説明を行います。マンションの場合、管理費・修繕積立金、管理規約、修繕計画が説明されます。
(3) 売買契約の締結と手付金の受領
重要事項説明後、売買契約を締結します。買主から手付金（物件価格の5〜10%）を受領します。
(4) 管理組合への売却届出
売買契約後、管理組合に売却の届出を行います。買主への管理規約の引き継ぎも行います。
5. 決済・引き渡しと退去準備（1ヶ月）
(1) 住宅ローンの完済手続き
売却代金で住宅ローンを完済します。金融機関に連絡し、完済手続きを行います。
(2) 抵当権抹消登記の準備
住宅ローン完済後、抵当権抹消登記の準備を行います。司法書士に依頼するのが一般的です。
(3) 残金決済と所有権移転登記
買主から残金を受領し、同時に所有権移転登記と抵当権抹消登記を行います。
(4) 管理費・修繕積立金の精算
引き渡し日で管理費・修繕積立金を日割り精算します。買主に未払い分を清算します。
(5) 鍵の引き渡しと退去
残金決済と同時に鍵を引き渡し、退去します。
6. 売却時にかかる税金と諸費用
(1) 譲渡所得税の計算方法
譲渡所得税は、売却益（譲渡所得）に課税されます。売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた金額が譲渡所得です。
(2) 3000万円特別控除の適用条件
居住用財産の売却であれば、3000万円特別控除が適用されます。譲渡所得が3000万円以下なら税金がかかりません。
(3) 売却時の諸費用の内訳
売却時の諸費用は以下のとおりです。
- 仲介手数料：売却価格の3%+6万円+消費税
- 抵当権抹消登記費用：1〜2万円
- 印紙税：1〜3万円
まとめ
中古マンション売却の流れとスケジュールは、以下のポイントを押さえておきましょう。
- 査定から引き渡しまで約3〜6ヶ月
- 複数社に査定依頼し、相場を把握
- 媒介契約は専任媒介契約または一般媒介契約を選択
- 管理費・修繕積立金は引き渡し日で日割り精算
- 住宅ローン残債は売却代金で完済し、抵当権を抹消
- 3000万円特別控除で譲渡所得税を軽減
計画的な売却活動と適正価格の設定が、スムーズな売却の鍵です。