買い替え売却の全体スケジュール
買い替えで中古戸建てを売却する場合、新居購入との同時進行が必要となるため、スケジュール管理が重要です。この記事では、準備から決済までの流れ、売り先行・買い先行の選択、タイミング調整の実務、税務手続きまで、買い替え売却の全体像を解説します。
この記事のポイント
- 売り先行は資金計画が立てやすいが仮住まいが必要
- 買い先行は引っ越しが楽だが資金負担が大きい
- 住宅ローン残債があっても売却代金や買い替えローンで対応可能
- 売却と購入の決済を同日に設定すれば仮住まい不要
- 譲渡損失が出た場合は損益通算で税負担を軽減できる
(1) 準備から決済までの期間目安
買い替えで中古戸建てを売却する場合、準備から決済までおおむね3～6ヶ月程度が目安となります。ただし、物件の立地や市場環境、新居の選定状況によって大きく変動します。
一般的なスケジュール：
- 準備期間（査定・戦略決定）：1ヶ月
- 売却活動（広告・内覧）：2～3ヶ月
- 契約から決済まで：1～2ヶ月
- 合計：4～6ヶ月
新居購入との並行作業となるため、両方のスケジュールを調整しながら進める必要があります（参照：国土交通省｜不動産の売却の流れ）。
(2) 売り先行と買い先行の違い
買い替えには「売り先行」と「買い先行」の2つの方法があり、それぞれメリット・デメリットがあります。
| 比較項目 | 売り先行 | 買い先行 |
|---|---|---|
| 資金計画 | 売却代金確定後に新居購入で安心 | ダブルローン審査が厳しい |
| 仮住まい | 必要な場合が多い | 不要（新居に直接引越し） |
| 時間的余裕 | 売却先行で焦らず新居探し | 売却期限あり（二重ローン回避） |
| 適する人 | ローン残債が多い、資金計画重視 | 自己資金が豊富、生活重視 |
売却と購入の順序決定（準備期間）
(1) 住宅ローン残債と売却価格の確認
買い替えを検討する際、まず確認すべきは現在の住宅ローン残債と売却予想価格の関係です。これによって売り先行・買い先行の選択肢が変わります。
アンダーローン（売却代金 > ローン残債）：
- 売却代金で残債を完済できる
- 売り先行・買い先行のどちらも選択可能
- 売却代金の余剰分を新居の頭金に充当できる
オーバーローン（売却代金 < ローン残債）：
- 売却代金だけでは残債を完済できない
- 買い替えローンの利用を検討
- 自己資金で補填するか、新居ローンに上乗せ
(2) 売り先行のメリット・デメリット
メリット：
- 売却代金が確定してから新居購入できる
- 資金計画が立てやすく、無理のない購入が可能
- 売却を急ぐ必要がなく、適正価格での売却を目指せる
デメリット：
- 新居が決まるまで仮住まいが必要な場合がある
- 引っ越しが2回必要（旧居→仮住まい→新居）
- 仮住まい費用（賃料・引越し費用）が発生
(3) 買い先行のメリット・デメリット
メリット：
- 新居が決まってから引っ越しできる
- 引っ越しが1回で済む（旧居→新居）
- 仮住まい費用が不要
デメリット：
- 一時的にダブルローン（2つの住宅ローン）を抱える
- 金融機関の審査が厳しく、年収基準が高い
- 旧居の売却を急ぐ必要があり、値下げ圧力が強い
査定依頼と販売戦略（1ヶ月）
(1) 複数の不動産会社に査定依頼
売却を決めたら、まず複数の不動産会社に査定を依頼します。1社だけでなく3～5社に依頼することで、適正な売却価格を把握できます。
査定依頼時の確認ポイント：
- 査定価格の根拠（類似物件の成約事例等）
- 売却にかかる期間の見込み
- 仲介手数料やその他費用
- 買い替え実績の有無
(2) 残債がある場合の売却可能額の確認
住宅ローンが残っている場合、売却時に残債を一括返済する必要があります。現在の残債額を金融機関に確認し、査定価格と比較して売却可能額を把握しましょう。
確認すべき項目：
- 現在の住宅ローン残高
- 一括返済時の手数料（一部金融機関で発生）
- 抵当権抹消費用（司法書士報酬含む）
- 仲介手数料等の諸費用
(3) 買い替えローンの事前相談
オーバーローンの場合や、売却代金を新居の頭金に充当したい場合は、買い替えローンの事前相談をおすすめします（参照：住宅金融支援機構｜買い替えローン）。
買い替えローンの特徴：
- 旧居のローン残債を新居のローンに組み込める
- 審査基準が通常の住宅ローンより厳しい
- 融資額が物件価格を超える（オーバーローン）ため金利が高めの場合も
売却活動と契約締結（2-3ヶ月）
(1) 内覧対応と空室準備
売却活動が始まると、購入希望者の内覧対応が必要になります。買い先行の場合は新居に引っ越し済みで空室にできますが、売り先行の場合は居住しながらの内覧対応となります。
内覧対応のポイント：
- 清掃・整理整頓を徹底する
- 照明を明るくし、換気を心がける
- 生活感を適度に抑える（過度な演出は不要）
- 購入希望者の質問に丁寧に対応する
(2) 売買契約と重要事項説明
購入希望者が見つかり、条件が合えば売買契約に進みます。契約前には宅地建物取引士による重要事項説明が行われます。
売買契約時の主な内容：
- 売買代金と支払い方法
- 手付金の額（売買代金の5～10%程度）
- 引き渡し予定日
- 瑕疵担保責任の内容
- 契約解除の条件
(3) 手付金受領と引き渡し日の調整
売買契約時には買主から手付金を受け取ります。この手付金は売買代金の一部に充当されます。また、引き渡し日は新居購入の決済日と調整することが重要です。
新居購入とのタイミング調整
(1) 決済日の同日設定
買い替えでは、旧居の売却決済と新居の購入決済を同日に設定することで、仮住まいを回避できます。一般的には、午前中に旧居の決済と抵当権抹消、午後に新居の決済という流れになります。
同日決済のメリット：
- 仮住まいが不要
- 引っ越しが1回で済む
- 仮住まい費用が不要
- ダブルローンの期間が最小化
同日決済の注意点：
- 両方の決済日を合わせる調整が必要
- 買主・売主双方の都合に左右される
- 司法書士が登記手続きを調整する必要がある
(2) 仮住まいが必要な場合の対応
同日決済が難しい場合や、新居が未完成の場合は仮住まいが必要になります。仮住まいには短期賃貸マンションやマンスリーマンション、親族の家などの選択肢があります。
仮住まいのコスト：
- 賃料：月10～20万円程度（地域・広さによる）
- 敷金・礼金：賃料の1～2ヶ月分
- 引っ越し費用：2回分（旧居→仮住まい、仮住まい→新居）
- 家具・家電のレンタル費用（必要に応じて）
(3) つなぎ融資の活用
新居の購入代金が必要だが旧居の売却代金がまだ入金されていない場合、つなぎ融資を利用することで資金繰りを調整できます。
つなぎ融資の特徴：
- 短期間（数ヶ月）の融資
- 旧居の売却代金で一括返済することが前提
- 金利は通常の住宅ローンより高め（年2～4%程度）
- 旧居の売却契約が成立していることが条件
決済・引き渡しと税務手続き
(1) 残代金決済と抵当権抹消
決済日には、買主から残代金を受け取り、同時に住宅ローンの残債を一括返済します。残債が完済されると、金融機関から抵当権抹消書類が発行され、司法書士が抵当権抹消登記を行います。
決済日の流れ：
- 買主から残代金の受領
- 住宅ローン残債の一括返済
- 抵当権抹消書類の受領
- 司法書士による所有権移転登記・抵当権抹消登記
- 鍵の引き渡し
(2) 譲渡所得税の計算と特例
中古戸建てを売却して利益（譲渡所得）が出た場合、譲渡所得税が課税されます。ただし、マイホーム売却には3,000万円特別控除が適用される可能性があります（参照：国税庁｜マイホームを買い換えた場合の特例）。
3,000万円特別控除の主な要件：
- 居住用財産であること
- 居住しなくなってから3年目の年の12月31日までに売却
- 配偶者や直系血族への売却でないこと
- 前年・前々年に同特例を利用していないこと
注意点：3,000万円特別控除を適用すると、新居購入時の住宅ローン控除が3年間利用できなくなります。どちらが有利かは税理士に相談することをおすすめします。
(3) 譲渡損失の損益通算
買い替えでマイホーム売却損が出た場合、給与所得等と損益通算して税負担を軽減できる特例があります。その年で控除しきれない分は3年間繰越控除できます。
譲渡損失の損益通算の主な要件：
- 所有期間が5年超であること
- 売却時に住宅ローンが残っていること
- 新居も住宅ローンで購入すること
- 確定申告が必須
損益通算の効果（例）：
- 給与所得：600万円
- 譲渡損失：200万円
- 損益通算後の所得：600万円 - 200万円 = 400万円
- 所得税・住民税が軽減される
まとめ
買い替えで中古戸建てを売却する場合、売り先行か買い先行かの選択が重要です。資金計画重視なら売り先行、生活重視なら買い先行が向いていますが、ローン残債が多い場合は売り先行が無難です。
住宅ローンが残っていても、売却代金で完済できる（アンダーローン）なら問題なく、完済できない（オーバーローン）場合は買い替えローンで残債を新居ローンに上乗せできます。ただし、審査基準は厳しくなります。
旧居の売却決済と新居の購入決済を同日に設定すれば、仮住まいが不要でコストを削減できます。また、譲渡損失が出た場合は損益通算で税負担を軽減できるため、確定申告を忘れずに行いましょう。不明な点は不動産会社や税理士に相談することをおすすめします。