買い替えで中古戸建てを購入するとは
現在の住まいを売却して中古戸建てへ買い替えることは、家族構成の変化や生活スタイルの変更に合わせた重要な決断です。しかし、「売却と購入をどのタイミングで進めればいいのか」「資金計画はどう立てるべきか」など、疑問を感じる方は多いでしょう。
この記事でわかる重要ポイント
- 買い替えの全体スケジュール(3-6ヶ月)と各工程の流れ
- 売り先行・買い先行の選択基準とメリット・デメリット
- 住み替えローンとつなぎ融資の活用方法
- 売却と購入を同時進行する実務手順
- 税制優遇(3000万円特別控除・買い替え特例)の選択基準
買い替えで中古戸建てを購入する流れとスケジュール
買い替えによる中古戸建て購入は、通常の購入と異なり、旧居の売却と新居の購入を並行して進める必要があります。
買い替え全体のスケジュール(3-6ヶ月)
買い替えの全体スケジュールは、選択する方法によって変わります。
方法 | 期間 | 流れ |
---|---|---|
売り先行 | 4-6ヶ月 | 旧居売却(2-3ヶ月)→仮住まい(1-3ヶ月)→新居購入(1-2ヶ月) |
買い先行 | 3-5ヶ月 | 新居購入と旧居売却を並行、一時的にダブルローン |
同時決済 | 3-5ヶ月 | 売却と購入の決済日を揃え、仮住まい不要 |
国土交通省の「宅地建物取引業法」によると、不動産取引には契約から引き渡しまで複数の手続きがあり、買い替えの場合はこれが2倍になるため、余裕を持ったスケジュール設定が重要です。
売却と購入を並行する際の注意点
売却と購入を並行して進める場合、以下の点に注意が必要です。
タイミング調整の課題
- 旧居の買主と新居の売主、それぞれのスケジュールを調整
- 住宅ローンの審査・実行タイミングの管理
- 引越しのタイミングと荷物の保管場所
- 仮住まいの必要性の判断
資金繰りの課題
- 売却代金を新居の頭金に充当する場合、決済日の順序が重要
- 旧居の住宅ローン残債の処理
- つなぎ融資や住み替えローンの検討
売り先行と買い先行:どちらを選ぶべきか
買い替えの成功は、自分の状況に合った方法を選ぶことから始まります。
売り先行のメリット・デメリット(仮住まい・資金確定)
売り先行のメリット
- 売却代金が確定し、購入予算を正確に決められる
- ダブルローンの負担がない
- 旧居の住宅ローンを完済してから新居ローンを組める
- 資金面での不安が少ない
売り先行のデメリット
- 仮住まいが必要(期間:1-3ヶ月、費用:50-100万円程度)
- 引越しが2回発生(引越し費用は2倍)
- 仮住まい中の家賃負担
- 新居探しに時間制約がある場合がある
売り先行が適している人
- 自己資金に余裕がない
- 旧居の住宅ローン残債が多い
- 資金計画を明確にしてから購入したい
- 仮住まいのコストと手間を許容できる
買い先行のメリット・デメリット(二重ローン・引越し1回)
買い先行のメリット
- 気に入った物件を逃さず購入できる
- 引越しが1回で済む
- 仮住まいが不要
- じっくり新居を選べる
買い先行のデメリット
- ダブルローン(二重ローン)の返済負担が大きい
- 住宅ローン審査が厳しい(返済負担率30-40%以内が目安)
- 旧居の売却が遅れると資金繰りが厳しくなる
- 売却価格の不確実性がある
買い先行が適している人
- 自己資金に余裕がある
- 年収が高く、ダブルローンの審査に通る見込みがある
- 旧居が人気エリアにあり、早期売却が見込める
- 引越しを1回で済ませたい
同時決済の実現可能性とリスク
同時決済は、旧居の売却決済と新居の購入決済を同日に行う方法です。成功すれば理想的ですが、実現には高度な調整が必要です。
同時決済のメリット
- 仮住まいが不要
- ダブルローン期間がない
- 引越しが1回で済む
同時決済の課題
- 旧居の買主と新居の売主の都合を揃える必要
- 金融機関のローン実行タイミングの調整
- 司法書士による登記手続きのスケジュール調整
- 失敗した場合のバックアッププランが必要
同時決済を目指す場合、不動産会社の調整力と経験が重要になります。また、万が一タイミングがずれた場合に備え、つなぎ融資や短期の仮住まいの準備も検討しましょう。
買い替え時の資金計画と住み替えローン・つなぎ融資
金融庁の「住宅ローンの基礎知識」によると、買い替え時には通常の住宅ローンとは異なる資金調達方法を利用できます。
売却代金を頭金に充当する資金計画
まず、旧居の売却で得られる資金を正確に把握する必要があります。
売却手取り額の計算
売却手取り額 = 売却価格 - (住宅ローン残債 + 諸費用)
諸費用の内訳
- 仲介手数料:売却価格 × 3% + 6万円 + 消費税
- 抵当権抹消費用:1-2万円程度
- 印紙税:売却価格により異なる(1,000万円超5,000万円以下なら1万円)
- その他(測量費用、解体費用など):必要に応じて
計算例
- 売却価格:3,000万円
- 住宅ローン残債:2,000万円
- 仲介手数料:(3,000万円×3%+6万円)×1.1 = 105.6万円
- その他諸費用:10万円
- 売却手取り額:3,000万円 - 2,000万円 - 105.6万円 - 10万円 = 884.4万円
この手取り額を新居購入の頭金に充当できます。
ローン残債がある場合の住み替えローン活用
売却価格が住宅ローン残債を下回る場合(オーバーローン)、住み替えローンの利用を検討します。
住み替えローンの仕組み 住み替えローンは、旧居のローン残債を新居のローンに上乗せして借りられる商品です。
利用例
- 旧居売却価格:2,000万円
- 旧居ローン残債:2,300万円
- 不足額:300万円
- 新居購入価格:3,500万円
- 住み替えローン借入額:3,800万円(3,500万円 + 300万円)
住み替えローンの審査基準 金融庁の情報によると、通常の住宅ローンより審査は厳しくなります。
- 年収:500万円以上が目安(金融機関により異なる)
- 返済負担率:30-40%以内(年収に対するローン返済額の割合)
- 勤続年数:3年以上
- 健康状態:団体信用生命保険に加入できること
- 旧居の売却見込み:売買契約済みまたは媒介契約締結済み
金利と費用
- 金利:通常のローンより0.1-0.3%高め
- 事務手数料:借入額の1-2%程度
- 保証料:借入額や返済期間により異なる
つなぎ融資の仕組みと利用条件
つなぎ融資は、売却代金を新居購入資金に充てる場合、売却完了までの期間を埋めるための短期融資です。
つなぎ融資の特徴
- 借入期間:数ヶ月-1年程度
- 金利:年2-4%程度(住宅ローンより高め)
- 返済:旧居の売却代金で一括返済
- 用途:新居購入資金の不足分を一時的に補う
つなぎ融資の費用例
- 借入額:1,000万円
- 借入期間:6ヶ月
- 金利:年3%
- 利息:1,000万円 × 3% × 6ヶ月 ÷ 12ヶ月 = 15万円
- 事務手数料:10-30万円程度
- 合計費用:25-45万円程度
つなぎ融資は、売却スケジュールが確定している場合に限り利用を推奨します。売却が遅れると利息負担が増えるため注意が必要です。
売却と購入を同時進行する実務手順
国土交通省の「宅地建物取引業法」に沿って、買い替えの具体的な実務手順を見ていきます。
旧居の査定・売却活動開始
STEP1: 複数社に査定依頼(1-2週間)
- 3-5社の不動産会社に査定依頼
- 机上査定と訪問査定を組み合わせる
- 相場を把握し、売却価格を決定
STEP2: 媒介契約の締結(1日)
- 専属専任媒介、専任媒介、一般媒介から選択
- 買い替えで期限がある場合は、専任媒介が推奨される
STEP3: 売却活動(1-3ヶ月)
- 物件情報の公開、内覧対応
- 必要に応じて価格調整
- 購入申込みの受付
新居(中古戸建て)の物件探しと購入申込
STEP1: 物件探し(1-2ヶ月)
- 不動産ポータルサイトや不動産会社で物件検索
- 内覧、現地確認
- 建物の状態、周辺環境を確認
STEP2: 購入申込み(1日)
- 購入申込書の提出
- 手付金の金額、引き渡し時期などを提示
- 売主との条件交渉
中古戸建て特有の確認事項
- 建物の築年数と耐震基準(1981年以前は旧耐震)
- 住宅ローン控除の適用条件(築年数要件)
- インスペクション(建物状況調査)の実施
- 土地の境界確定の有無
売却と購入の契約日・決済日の調整
売却と購入を同時進行する場合、契約日と決済日の調整が最も重要です。
調整のポイント
- 売却の売買契約と購入の売買契約をできるだけ近い時期に設定
- 決済日(引き渡し日)の希望を早期に伝える
- 旧居の買主、新居の売主双方の都合を確認
- 不動産会社に積極的な調整を依頼
- 金融機関のローン実行スケジュールを確認
理想的なスケジュール例
- 旧居売買契約:4月1日
- 新居売買契約:4月15日
- 旧居決済:5月31日
- 新居決済:6月1日
このように、旧居の決済で得た資金を翌日の新居決済に充てるスケジュールが理想的です。
住宅ローンの事前審査と本審査
事前審査(1週間程度)
- 購入申込み後、速やかに実施
- 複数の金融機関で審査を受けることも可能
- 審査結果により購入予算を最終確認
本審査(2-3週間)
- 売買契約後に実施
- 事前審査より詳細な審査
- 審査通過後、ローン契約(金銭消費貸借契約)を締結
買い替え時の審査での注意点
- 旧居のローン残債がある場合、返済負担率が高くなる
- 売却が完了していない場合、売却予定を証明する書類(媒介契約書、査定書など)が必要
- 住み替えローンを利用する場合、審査基準が厳しくなる
引き渡し・決済と仮住まい回避の戦略
買い替えで最も難しいのが、仮住まいを回避するためのタイミング調整です。
売却と購入の同時決済の実現方法
同時決済の具体的な流れ
午前:旧居の決済
- 残代金の受領(買主から売主へ)
- 旧居の住宅ローン完済
- 抵当権抹消登記の申請
- 所有権移転登記の申請
- 鍵の引き渡し
午後:新居の決済
- 残代金の支払い(住宅ローン実行)
- 所有権移転登記の申請
- 抵当権設定登記の申請
- 鍵の引き渡し
同時決済のための条件
- 金融機関が午前中のローン実行に対応できること
- 司法書士が2つの決済を同日にこなせること
- 旧居の買主と新居の売主が同日決済に同意すること
同時決済が難しい場合の対応
- 数日のずれを許容し、ホテル等に短期宿泊
- つなぎ融資を利用し、資金のずれを補う
- 新居の引き渡し前入居を交渉(リスクあり)
仮住まいが必要になる場合の準備
同時決済が実現できない場合、仮住まいの準備が必要です。
仮住まいの選択肢と費用
選択肢 | 期間 | 費用目安 | 特徴 |
---|---|---|---|
短期賃貸 | 1-3ヶ月 | 家賃10-15万円/月+初期費用 | 住環境が整っているが初期費用が高い |
マンスリーマンション | 1-3ヶ月 | 10-15万円/月 | 家具付き、1ヶ月単位で契約可能 |
ウィークリーマンション | 1週間-1ヶ月 | 5-7万円/週 | 短期間向け、割高 |
実家・親族宅 | 柔軟 | 0-数万円 | 費用は安いが人間関係への配慮が必要 |
仮住まいの総費用(2ヶ月の場合)
- 家賃:月12万円 × 2ヶ月 = 24万円
- 敷金・礼金:家賃の2-3ヶ月分 = 24-36万円
- 仲介手数料:家賃の1ヶ月分 = 12万円
- 引越し費用(2回分):20-40万円
- 合計:80-132万円程度
引越しのタイミングと荷物の一時保管
引越しパターン
- 同時決済の場合:旧居から新居へ直接引越し(1回)
- 売り先行の場合:旧居→仮住まい→新居(2回)
- 買い先行の場合:旧居→新居へ引越し後、旧居を空室にして売却(1回)
荷物の一時保管 売り先行で仮住まいが狭い場合、荷物の一時保管を検討します。
- トランクルーム:月1-3万円程度(広さにより異なる)
- 引越し会社の一時預かりサービス:2-3ヶ月で10-30万円程度
買い替え時の税制と住宅ローン控除
国税庁の情報によると、買い替え時には複数の税制優遇があり、適切に活用することで税負担を軽減できます。
3000万円特別控除と買い替え特例の選択(併用不可)
旧居の売却で利益が出た場合、2つの特例から選択できます。
3000万円特別控除
- 居住用財産を売却した場合、譲渡所得から3,000万円を控除
- 非課税:売却益が3,000万円以下なら譲渡所得税はゼロ
- 所有期間の制限なし
買い替え特例(居住用財産の買換え特例) 国税庁の「特定の居住用財産の買換え特例」によると、以下の要件で課税を繰り延べできます。
- 所有期間10年超、居住期間10年以上
- 売却価格1億円以下
- 買い替え資産は売却の前年から翌年までに取得
- 課税の繰延:売却時の課税は繰り延べられるが、将来売却時に課税される
どちらを選ぶべきか
条件 | 推奨する特例 | 理由 |
---|---|---|
売却益が3,000万円以下 | 3000万円特別控除 | 完全に非課税になる |
売却益が3,000万円超、将来の売却予定なし | 3000万円特別控除 | 3,000万円超の部分のみ課税 |
売却益が大きく、将来も住み替える予定 | 買い替え特例 | 課税を繰り延べられる |
重要:両特例は併用できません。税理士への相談を推奨します。
住宅ローン控除の適用条件と中古住宅の控除額
国土交通省の「住宅ローン減税制度」によると、中古戸建ての購入でも住宅ローン控除を受けられます。
中古住宅の要件
- 床面積50㎡以上(合計所得金額1,000万円以下なら40㎡以上)
- 築年数要件:
- 1982年1月1日以降に建築(新耐震基準)
- または、耐震基準適合証明書、既存住宅性能評価書、既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書がある
- 借入期間10年以上
- 引き渡しから6ヶ月以内に入居
- 合計所得金額2,000万円以下
控除額(2024年入居の場合)
- 借入限度額:2,000万円(長期優良住宅等は3,000万円)
- 控除率:0.7%
- 控除期間:10年
- 最大控除額:年14万円、10年で140万円
手続き
- 初年度:確定申告が必要(翌年2-3月)
- 2年目以降:年末調整で対応可能(会社員の場合)
不動産取得税の軽減措置と築年数要件
中古住宅の購入では、不動産取得税の軽減措置があります。
軽減措置の要件
- 床面積50㎡以上240㎡以下
- 築年数要件:1982年1月1日以降に建築、または耐震基準適合
軽減額
- 建物:課税標準から1,200万円控除(築年数により異なる)
- 土地:一定の計算により軽減
申請
- 取得後60日以内に都道府県税事務所に申請
まとめ
買い替えによる中古戸建て購入は、適切な計画と準備で成功率を高めることができます。
成功のポイント
- 自分の資金状況に合った方法(売り先行・買い先行)を選択
- 売却代金の手取り額を正確に把握し、資金計画を立てる
- 住み替えローンやつなぎ融資を理解し、適切に活用
- 売却と購入の契約日・決済日を早期から調整
- 3000万円特別控除と買い替え特例を比較し、有利な方を選択
- 中古住宅の築年数要件を確認し、住宅ローン控除を最大限活用
買い替えは複雑な手続きが多いため、不動産会社、金融機関、税理士などの専門家のサポートを受けながら進めることをおすすめします。
よくある質問(FAQ)
Q1: 売り先行と買い先行、どちらがおすすめですか?
A: 資金計画を重視するなら売り先行がおすすめです。売却代金が確定し、購入予算を正確に決められます。ただし、仮住まい期間(1-3ヶ月)と引越し2回が必要です。買い先行は引越し1回で済み、住環境を維持できますが、売却までの二重ローン負担と売却価格の不確実性がリスクとなります。同時決済を狙う場合は、不動産会社の調整力が重要です。自己資金に余裕がない場合は、売り先行を選ぶのが安全です。
Q2: 住み替えローン(買い替えローン)は審査が厳しいですか?
A: 通常の住宅ローンより審査は厳しくなります。旧居のローン残債を新居のローンに上乗せするため借入額が大きくなり、返済負担率が30-40%以内に収まる年収(目安500万円以上)が必要です。金融庁の情報によると、金利も0.1-0.3%高めに設定される場合が多いです。審査に通るためには、頭金を多く用意するか、売却価格の見直しを検討することが重要です。
Q3: 3000万円特別控除と買い替え特例はどちらを選ぶべきですか?
A: 売却益が3,000万円以下なら3000万円特別控除を選択し、譲渡所得税を完全に非課税にするのが一般的です。国税庁の情報によると、買い替え特例は課税を繰り延べるだけで非課税ではなく、次に売却する際に課税されます。将来も住み替える予定がある場合は買い替え特例も選択肢になります。両者は併用できないため、税理士への相談を推奨します。
Q4: つなぎ融資の金利と費用はどれくらいですか?
A: つなぎ融資の金利は年2-4%程度で、借入期間は数ヶ月-1年程度です。借入額1,000万円を6ヶ月借りた場合の利息は約10-20万円程度になります。事務手数料(10-30万円)も別途必要です。売却決済時に一括返済するため、売却スケジュールが確定している場合に限り利用を推奨します。売却が遅れると利息負担が増えるため、注意が必要です。
Q5: 中古戸建ての築年数が古い場合、住宅ローン控除は受けられますか?
A: 1982年1月1日以降に建築された住宅(新耐震基準)であれば、住宅ローン控除を受けられます。それ以前の住宅でも、耐震基準適合証明書、既存住宅性能評価書、既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書のいずれかがあれば対象となります。国土交通省の情報によると、控除額は借入限度額2,000万円、控除率0.7%、控除期間10年で、最大140万円の控除が可能です。購入前に築年数と耐震基準を確認することが重要です。