中古戸建て売却の流れ｜スケジュールと査定・契約完全ガイド

中古戸建て売却の流れとスケジュール：初めての方へ

中古戸建ての売却は、準備から決済まで平均3〜6ヶ月の期間を要します。初めて売却する方にとって、全体の流れやスケジュール、各段階での必要書類や注意点を把握しておくことが、スムーズな売却の鍵となります。

本記事では、国土交通省や国税庁の公式情報を基に、中古戸建て売却の基本的な流れ、各段階の期間目安、必要書類、税金、よくあるトラブルの回避策まで、実務的なポイントを解説します。

この記事でわかること

中古戸建て売却の全体スケジュール（準備から決済まで3〜6ヶ月）
準備・査定依頼から販売活動、契約、決済までの各段階の流れ
インスペクション（建物診断）と境界確定のタイミング
媒介契約の種類と選び方（専任媒介・一般媒介）
譲渡所得税と3000万円特別控除の適用

中古戸建て売却の全体スケジュール

(1) 準備から決済までの期間目安（3-6ヶ月）

国土交通省によると、不動産売却の基本手順は、準備→査定→媒介契約→販売活動→売買契約→決済・引き渡しの流れです。中古戸建ての場合、全体で3〜6ヶ月が一般的な期間です。

売却スケジュールの目安：

ステップ	期間	主な内容
準備・査定	1ヶ月	書類収集、複数社への査定依頼
媒介契約・販売活動	2〜3ヶ月	広告掲載、内覧対応
売買契約	1週間	重要事項説明、契約締結
決済・引き渡し	1ヶ月	残代金決済、所有権移転

立地や価格設定により期間は前後します。人気エリアなら1〜2ヶ月で成約するケースもありますが、郊外や築古物件は6ヶ月以上かかる場合もあります。

(2) 各段階の所要時間と並行作業

売却をスムーズに進めるには、各段階を並行して進めることが重要です。

並行作業の例：

準備段階：査定依頼と同時に必要書類を収集
販売活動：内覧対応と並行して住宅ローン完済の準備
契約後：引き渡し準備と並行して税務申告の準備

特に、境界確定やインスペクション（建物診断）は時間がかかるため、売却決定後すぐに着手することが推奨されます。

準備と査定依頼（1ヶ月）

(1) 必要書類の収集

売却準備では、以下の書類を収集します：

基本書類：

登記識別情報（権利証）
固定資産税納税通知書
建築確認済証・検査済証
設計図書・仕様書
マンション管理規約（マンションの場合）
土地測量図・境界確認書（戸建ての場合）

戸建て特有の書類：

地積測量図（境界確定済みの場合）
建築確認台帳記載事項証明書（建築確認済証紛失時）
インスペクション報告書（実施している場合）

建築確認済証や測量図を紛失している場合、市区町村で証明書を取得できますが、1〜2週間かかるため早めに準備しましょう。

(2) 複数の不動産会社に査定依頼

国土交通省のガイドラインでは、複数社への査定依頼が推奨されています。

査定依頼のポイント：

最低3社に査定依頼（大手・地域密着・買取専門など）
査定根拠を詳しく聞く（成約事例、市場動向など）
査定価格の妥当性を不動産公正取引協議会の表示基準で確認

査定方法：

机上査定：物件情報のみで概算価格を算出（即日〜3日）
訪問査定：実際に物件を見て詳細な価格を算出（1週間程度）

訪問査定では、建物の劣化状況、設備の状態、周辺環境などを総合的に判断し、より正確な価格が提示されます。

(3) インスペクションと境界確定の検討

インスペクション（建物診断）：

国土交通省の既存住宅状況調査制度により、専門家が建物の劣化状況を診断します。

費用：5〜7万円程度
期間：調査当日1〜2時間、報告書作成1週間程度
メリット：買主の安心感向上で成約率アップ、後のトラブル防止
既存住宅売買瑕疵保険加入の前提条件

境界確定：

戸建て売却では、土地の境界確定が推奨されます。

費用：30〜50万円程度（測量・境界標設置含む）
期間：2〜3ヶ月（隣接地所有者との立会い含む）
メリット：買主の住宅ローン審査がスムーズ、売却価格への影響最小化
境界未確定だと売却遅延や価格減額のリスク

媒介契約と販売活動（2-3ヶ月）

(1) 媒介契約の種類と選び方

宅地建物取引業法により、媒介契約には3種類あります。

媒介契約の種類：

種類	特徴	メリット	デメリット
専属専任媒介	1社のみ、自己発見取引も不可	積極的な販売活動、レインズ登録義務（5日以内）	他社の情報を活用できない
専任媒介	1社のみ、自己発見取引可	手厚いサポート、レインズ登録義務（7日以内）	他社の情報を活用できない
一般媒介	複数社可	競争で早く売れる可能性	各社の力の入れ方は弱め

初めての売却の場合：

専任媒介が推奨（手厚いサポート、積極的な販売活動）
レインズ登録により全国の不動産会社に情報が公開される
2週間に1回以上の業務報告義務あり

(2) 価格設定と値下げのタイミング

不動産公正取引協議会の表示基準では、適正な価格設定が求められます。

価格設定の戦略：

査定価格の中央値を基準に設定
最初は査定価格の上限で設定し、反応を見る
3ヶ月経過しても成約しない場合、5〜10%程度の値下げを検討

値下げのタイミング：

内覧が全くない場合：1ヶ月後に価格見直し
内覧はあるが成約しない場合：2〜3ヶ月後に価格見直し
買主から値下げ交渉があった場合：柔軟に対応

(3) 内覧対応とハウスクリーニング

販売活動では、内覧対応が成約の鍵となります。

内覧対応のポイント：

室内を清掃し、明るく見せる工夫（照明、カーテン開放など）
生活感を抑える（不要な家具・雑貨を片付ける）
内覧時は売主は退席し、不動産会社に任せる（買主がリラックスできる）

ハウスクリーニング：

費用：戸建て全体で5〜10万円程度
特に水回り（キッチン、浴室、トイレ）は重点的に清掃
成約率向上と売却価格維持に効果的

売買契約の締結（1週間）

(1) 重要事項説明と契約内容の確認

国土交通省の規定により、売買契約前に重要事項説明が必要です。

重要事項説明の内容：

物件の詳細（所在地、地積、建物面積など）
法令上の制限（都市計画法、建築基準法など）
インフラ設備の状況（上下水道、ガス、電気）
瑕疵担保責任の範囲
契約解除の条件

宅地建物取引士が説明し、買主の理解を確認します。売主も同席し、契約内容に相違がないか確認することが重要です。

(2) 手付金の受領

売買契約時に、買主から手付金を受領します。

手付金の相場：

売却価格の5〜10%程度
例：売却価格3,000万円なら150〜300万円

手付金の性質：

契約成立の証拠金
買主が契約を解除する場合、手付金を放棄
売主が契約を解除する場合、手付金の倍額を買主に返還

(3) 瑕疵担保責任の取り決め

中古戸建て売却では、瑕疵担保責任の範囲を明確にします。

瑕疵担保責任とは：

売却後に発見された欠陥について売主が負う責任
責任期間：引き渡しから3ヶ月程度が一般的（個人売主の場合）
対象範囲：構造上主要な部分、雨漏り、シロアリ被害など

リスク軽減策：

インスペクション実施で建物状態を明確化
既存住宅売買瑕疵保険加入（保険期間1〜5年、保険料5〜15万円）
契約書に瑕疵の範囲と責任期間を明記

決済・引き渡し（1ヶ月）

(1) 住宅ローン完済手続き

住宅ローンが残っている場合、売却代金で完済します。

完済手続きの流れ：

金融機関に完済予定日を通知（決済日の1週間前）
残債額と利息の確定
決済日に売却代金から完済
金融機関から抵当権抹消書類を受領
司法書士が抵当権抹消登記を実施

抵当権抹消書類：

抵当権解除証書
登記識別情報（抵当権設定時）
金融機関の印鑑証明書（発行後3ヶ月以内）
委任状

(2) 残代金決済と所有権移転登記

決済日には、以下の手続きを同時に行います：

決済日の流れ：

残代金の受領：売却価格から手付金を差し引いた金額
住宅ローンの完済：金融機関への返済
固定資産税の精算：売主・買主で日割り計算
抵当権抹消登記：司法書士が手続き
所有権移転登記：買主への所有権移転
鍵の引き渡し：買主に鍵を渡す

決済は通常、金融機関の応接室で行われます。

(3) 鍵の引き渡しと最終確認

決済完了後、鍵を買主に引き渡します。

引き渡し時の確認事項：

全ての鍵（玄関、勝手口、物置など）
設備の取扱説明書
公共料金の精算（水道、ガス、電気）
郵便物の転送設定

引き渡し後、買主が入居するため、引っ越しは決済日前に完了させることが一般的です。

税務申告と諸費用

(1) 譲渡所得税の計算

国税庁によると、不動産売却益には譲渡所得税が課されます。

譲渡所得の計算式：

譲渡所得 = 売却価格 - 取得費 - 譲渡費用

取得費：

購入時の価格 + 購入時の諸費用（仲介手数料、登記費用など）
建物は減価償却費を差し引く
取得費が不明な場合、売却価格の5%を取得費とみなす

譲渡費用：

仲介手数料
登記費用
測量費用
ハウスクリーニング費用

(2) 3000万円特別控除の適用

国税庁によると、居住用財産を売却した場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3000万円を控除できます。

3000万円特別控除の適用要件：

自己の居住用財産であること
売却した年の1月1日時点で所有期間が問わない（短期でも可）
売却先が配偶者や親族でないこと
前年・前々年に特例を受けていないこと

適用例：

譲渡所得：2,500万円 → 3000万円控除で課税所得0円（税金なし）
譲渡所得：4,000万円 → 3000万円控除で課税所得1,000万円

(3) 仲介手数料と諸費用の内訳

売却時の諸費用は、売却価格の5〜7%程度が目安です。

諸費用の内訳：

項目	金額
仲介手数料	売却価格の3%+6万円+消費税（上限）
抵当権抹消登記費用	1〜3万円程度
測量費用	30〜50万円（境界確定する場合）
インスペクション費用	5〜7万円
ハウスクリーニング費用	5〜10万円
譲渡所得税	譲渡所得×税率（短期39.63%、長期20.315%）

費用例（売却価格3,000万円の場合）：

仲介手数料：(3,000万円×3%+6万円)×1.1 = 105.6万円
その他費用：50〜80万円程度
合計：155〜185万円程度

まとめ

中古戸建ての売却は、準備から決済まで平均3〜6ヶ月の期間を要します。準備段階では必要書類の収集、複数社への査定依頼、インスペクションと境界確定の検討が重要です。販売活動では、適正な価格設定と柔軟な値下げ対応、内覧時のハウスクリーニングが成約率を高めます。

媒介契約は、初めての売却なら専任媒介が推奨されます。手厚いサポートと積極的な販売活動が期待でき、レインズ登録により全国の不動産会社に情報が公開されます。売買契約では、重要事項説明と瑕疵担保責任の範囲を明確にし、後のトラブルを防ぎます。

決済時は、住宅ローンの完済、抵当権抹消、所有権移転登記を同時に行います。売却後は、譲渡所得税の申告が必要ですが、3000万円特別控除を活用することで税負担を大幅に軽減できます。専門家（不動産会社、司法書士、税理士）に相談しながら、スムーズな売却を進めることが重要です。

よくある質問（FAQ）

Q1. 中古戸建ての売却にはどのくらい時間がかかりますか？

中古戸建ての売却には平均3〜6ヶ月かかります。内訳は、準備・査定に1ヶ月、販売活動に2〜3ヶ月、契約から決済に1ヶ月です。国土交通省の調査でも、不動産売却の標準的な期間とされています。ただし、立地や価格設定により期間は前後します。人気エリアで適正価格なら1〜2ヶ月で成約するケースもありますが、郊外や築古物件は6ヶ月以上かかる場合もあります。早く売りたい場合は、適正な価格設定が最も重要です。複数社の査定価格を比較し、相場に合った価格で販売活動を開始することで、売却期間を短縮できます。

Q2. インスペクションは必ず必要ですか？

インスペクション（建物診断）は法的義務ではありませんが、実施が推奨されます。費用は5〜7万円程度で、専門家が建物の劣化状況を診断します。国土交通省の既存住宅状況調査制度に基づき、構造上主要な部分や雨漏りの有無などを確認します。インスペクションを実施するメリットは、買主の安心感向上で成約率がアップすること、欠陥が見つかっても修繕範囲が明確になり後のトラブルを防止できることです。また、既存住宅売買瑕疵保険に加入する際の前提条件でもあります。瑕疵保険に加入すれば、売却後に欠陥が見つかった場合の修繕費用を保険でカバーでき、売主のリスクを軽減できます。

Q3. 境界確定はいつすれば良いですか？

境界確定は売却前の準備段階で実施するのが理想です。測量費用は30〜50万円程度で、期間は隣接地所有者との立会いを含めて2〜3ヶ月かかる場合があります。境界が未確定だと、買主が住宅ローン審査で不利になり、売却遅延や価格減額のリスクがあります。特に戸建ての場合、土地の境界が明確でないと、将来的な隣地とのトラブルの原因となるため、買主は慎重になります。売却を決定したらすぐに土地家屋調査士に依頼し、測量・境界標設置を進めることを推奨します。境界確定が完了していれば、買主の安心感が高まり、スムーズな売却が期待できます。

Q4. 媒介契約の専任と一般はどちらが良いですか？

初めての売却なら専任媒介が推奨されます。専任媒介は1社のみに依頼する契約で、手厚いサポートと積極的な販売活動が期待できます。宅地建物取引業法により、専任媒介ではレインズ（不動産流通標準情報システム）への登録が義務付けられており（7日以内）、全国の不動産会社に情報が公開されます。また、2週間に1回以上の業務報告義務があり、進捗状況を把握しやすいです。一方、一般媒介は複数社に依頼可能で、競争により早く売れる可能性もありますが、各社の力の入れ方は弱めです。レインズ登録義務もなく、業務報告義務もありません。専任媒介で3ヶ月経過しても成約しない場合、一般媒介に切り替える戦略もあります。