中古戸建て購入の流れとスケジュールを理解しよう
中古戸建ての購入は、新築と比べて期間が短く、物件探しから入居まで約3〜4ヶ月が標準です。すでに完成済みの物件を購入するため、契約後すぐに引き渡しが可能ですが、インスペクション（建物状況調査）やリフォームを行う場合は追加で1〜2ヶ月が必要です。また、中古住宅特有の注意点として、築年数による住宅ローン控除の適用条件や既存住宅売買瑕疵保険の活用があります。
この記事のポイント
- 中古戸建ては物件探しから入居まで約3〜4ヶ月（新築は半年〜1年以上）
- インスペクション（建物状況調査）の実施を強く推奨（費用5〜10万円）
- 既存住宅売買瑕疵保険に加入すれば、築年数要件を満たさなくても住宅ローン控除対象
- 住宅ローン控除の借入限度額は2,000万円（新築は3,000〜5,000万円）
- リフォーム費用は住宅ローンに組み込める場合と別途支払いの場合がある
1. 中古戸建て購入の全体の流れとスケジュール
(1) 購入から入居までの標準スケジュール（3～4ヶ月）
中古戸建て購入の標準的なスケジュールは以下のとおりです。
- 物件探し・内覧（1〜2ヶ月）
- 購入申込・売買契約（1ヶ月）
- 住宅ローン審査・決済（1〜2ヶ月）
- 引き渡し・入居（即日〜1ヶ月）
インスペクションやリフォームを行う場合は、追加で1〜2ヶ月が必要です。
(2) 新築戸建てとの違い（検査・築年数・リフォーム）
新築戸建ては建築期間（3〜6ヶ月）があるため、物件探しから入居まで半年〜1年以上かかります。中古戸建ては完成済みのため期間が短いですが、以下の違いがあります。
- 検査: インスペクション（建物状況調査）が推奨される
- 築年数: 住宅ローン控除の適用条件に築年数要件がある
- リフォーム: 購入後にリフォームが必要な場合が多い
2. 物件探しから内覧・購入申込まで（1～2ヶ月）
(1) 希望条件の整理と予算設定
まず、希望エリア、間取り、築年数、予算を整理します。中古戸建ては新築より安価ですが、リフォーム費用を考慮した予算設定が必要です。
(2) 不動産会社への相談と物件情報の収集
不動産会社に希望条件を伝え、物件情報を収集します。インターネットの物件検索サイトも活用しましょう。
(3) 内覧時のチェックポイント（構造・設備・周辺環境）
内覧時は以下の点をチェックします。
- 構造: 基礎のひび割れ、柱の傾き、雨漏りの痕跡
- 設備: 水回り（キッチン・浴室・トイレ）の劣化状況
- 周辺環境: 日当たり、騒音、交通の便
(4) 購入申込と価格交渉
気に入った物件があれば、購入申込書を提出します。価格交渉も可能で、売主の事情（転勤、相続等）により値引きが期待できる場合があります。
3. 住宅ローン審査と契約手続き（1～2ヶ月）
(1) 住宅ローンの事前審査申込
購入申込後、住宅ローンの事前審査を申し込みます。中古住宅の場合、築年数や建物の状態により審査が厳しくなる場合があります。
(2) 重要事項説明と売買契約の締結
事前審査承認後、重要事項説明を受け、売買契約を締結します。手付金（物件価格の5〜10%）を支払います。
(3) 住宅ローンの本審査と金銭消費貸借契約
売買契約後、住宅ローンの本審査を受けます。承認後、金銭消費貸借契約を締結し、融資実行日を決定します。
4. 中古住宅の検査と保険（インスペクション・瑕疵保険）
(1) インスペクション（建物状況調査）の実施
インスペクションは、既存住宅の構造耐力や雨水浸入の劣化状況を専門家が調査するサービスです。法的義務ではありませんが、実施を強く推奨します。
費用は5〜10万円程度で、購入後のリスクを軽減できます。
(2) 既存住宅売買瑕疵保険の加入メリット
既存住宅売買瑕疵保険は、購入後に構造上の欠陥や雨漏りが発覚した場合、補修費用を保険でカバーする制度です。
加入すれば、住宅ローン控除の築年数要件を満たさなくても控除対象となるメリットがあります。
(3) 住宅ローン控除の築年数要件と保険の関係
住宅ローン控除の適用条件は、築年数が昭和57年以降（1982年1月以降）または耐震基準適合証明書・既存住宅売買瑕疵保険の取得が必要です。
築年数要件を満たさない物件でも、既存住宅売買瑕疵保険に加入すれば控除対象となります。
5. 引き渡しと入居準備・リフォーム計画
(1) 最終確認（立会い）と残金決済
引き渡し前に、物件の最終確認（立会い）を行います。設備の動作確認、傷や汚れの有無をチェックします。
問題がなければ、残金決済を行い、売主に代金を支払います。
(2) 所有権移転登記と鍵の引き渡し
残金決済と同時に、所有権移転登記と抵当権設定登記を行います。登記完了後、鍵を受け取り、引き渡し完了です。
(3) リフォーム工事とスケジュール調整
リフォームを行う場合は、引き渡し後すぐに工事を開始できるよう、事前にリフォーム会社と打ち合わせをしておきます。
6. 購入時にかかる税金と住宅ローン控除
(1) 購入時の諸費用の内訳（仲介手数料・登記費用・税金）
中古戸建て購入時の諸費用は物件価格の6〜10%が目安です。
- 仲介手数料：物件価格の3%+6万円+消費税
- 登記費用：5〜15万円
- 不動産取得税：評価額の3%（軽減措置あり）
- 印紙税：1〜3万円
(2) 不動産取得税の軽減措置と築年数要件
不動産取得税は、築年数が昭和57年以降（1982年1月以降）の住宅で軽減措置が適用されます。
(3) 住宅ローン控除の適用条件と中古住宅の控除額
中古住宅の住宅ローン控除は、借入限度額が2,000万円で、年末残高の0.7%を最大13年間控除できます。新築（3,000〜5,000万円）より限度額が低い点に注意が必要です。
まとめ
中古戸建て購入の流れとスケジュールは、以下のポイントを押さえておきましょう。
- 物件探しから入居まで約3〜4ヶ月（インスペクション・リフォームで+1〜2ヶ月）
- インスペクション（建物状況調査）の実施を強く推奨（費用5〜10万円）
- 既存住宅売買瑕疵保険に加入すれば、築年数要件を満たさなくても住宅ローン控除対象
- 住宅ローン控除の借入限度額は2,000万円（新築より低い）
- リフォーム費用は住宅ローンに組み込める場合と別途支払いの場合がある
中古戸建ては新築より短期間で入居できる魅力がありますが、インスペクションやリフォーム計画をしっかり立てることが成功の鍵です。