相続した新築戸建て売却の流れ｜登記義務化と税制優遇

相続新築戸建て売却の全体スケジュール

相続で受け継いだ新築戸建てを売却する場合、通常の売却と異なり、相続人の確定、遺産分割協議、相続登記といった手続きを経る必要があります。相続発生から売却完了まで6～12ヶ月程度かかり、相続税申告期限（10ヶ月）との調整も重要です。

この記事のポイント

• 相続発生から売却完了まで6～12ヶ月（相続人確定・遺産分割1～3ヶ月＋相続登記1～2ヶ月＋売却活動3～6ヶ月）
• 相続登記は2024年4月から3年以内の申請が義務化（違反時は10万円以下の過料）
• 相続税申告期限は相続発生から10ヶ月以内
• 取得費加算特例（相続後3年10ヶ月以内）または空き家3000万円控除を活用可能
• 共同相続人全員の同意が原則必須（遺産分割協議で単独取得すれば単独判断可能）

(1) 相続発生から売却完了まで（6-12ヶ月）

相続で新築戸建てを売却する全体スケジュールは、以下のように進みます。

時期	主な活動	所要期間
相続発生	死亡届提出、相続人確定	1週間～1ヶ月
遺産分割協議	相続人間で遺産分割方法を決定	1～3ヶ月
相続登記	不動産の名義を相続人へ変更	1～2ヶ月
売却準備	査定依頼、媒介契約締結	1ヶ月
売却活動	内覧対応、購入希望者との交渉	2～6ヶ月
売買契約	契約締結、手付金の授受	1ヶ月
決済・引き渡し	残代金の受領、物件の引き渡し	1ヶ月

相続税申告期限（10ヶ月）内に売却を完了させるには、早めに手続きを開始することが重要です。

(2) 相続登記義務化（3年以内）

2024年4月から、相続登記が義務化されました。相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請が必要です。

• 義務化の背景: 所有者不明土地の解消
• 罰則: 正当な理由なく登記しない場合、10万円以下の過料
• 売却との関係: 相続登記を完了しないと売却できない

相続登記は、遺産分割協議完了後すぐに行うことをおすすめします。

(3) 相続税申告期限（10ヶ月）との調整

相続税の申告期限は、相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内です。売却を検討する場合、以下のタイミングを意識しましょう。

• 10ヶ月以内に売却完了: 売却代金を相続税納税資金に充てられる
• 3年10ヶ月以内に売却: 取得費加算特例を活用して譲渡所得税を軽減できる

相続税の納税資金が不足する場合、早めに売却を進めることが重要です。

相続人確定と遺産分割協議

相続で新築戸建てを売却する前に、相続人を確定し、遺産分割協議を行う必要があります。

(1) 相続人の確定手続き

相続人を確定するには、以下の手順で進めます。

1. 戸籍謄本の取得: 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を取得
2. 相続人の確定: 戸籍謄本から法定相続人を確認
3. 相続関係説明図の作成: 相続人の関係を図にまとめる

法定相続人は、配偶者と子、または配偶者と親、配偶者と兄弟姉妹などです。戸籍謄本の取得には数週間かかる場合があります。

(2) 遺産分割協議の進め方

遺産分割協議は、相続人全員で遺産の分け方を話し合う手続きです。

• 協議の内容: 誰がどの財産を相続するかを決定
• 不動産の扱い: 売却して代金を分配するか、特定の相続人が取得するか
• 全員の合意が必要: 一人でも反対すると協議が成立しない

新築戸建てを売却する場合、「売却して代金を法定相続分で分配する」または「特定の相続人が取得して売却する」のどちらかを選びます。

(3) 協議書の作成

遺産分割協議が成立したら、協議書を作成します。

• 記載内容: 誰がどの財産を相続するか、売却代金の分配方法など
• 全員の署名・押印: 相続人全員が実印で押印
• 印鑑証明書の添付: 各相続人の印鑑証明書を添付

協議書は、相続登記や売却手続きで必要になります。専門家（司法書士・弁護士）に作成を依頼することもできます。

相続後の登記手続き

相続で新築戸建てを取得した場合、相続登記を行って名義を変更する必要があります。

(1) 相続登記の義務化（2024年4月～）

2024年4月から相続登記が義務化され、以下のルールが適用されます。

• 申請期限: 相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内
• 罰則: 正当な理由なく登記しない場合、10万円以下の過料
• 遡及適用: 2024年4月以前の相続にも適用される

売却には相続登記の完了が必須のため、遺産分割協議が成立したら速やかに登記を行いましょう。

(2) 登記に必要な書類

相続登記には、以下の書類が必要です。

• 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本: 相続人を確定するため
• 相続人全員の戸籍謄本: 現在の相続人を証明
• 遺産分割協議書: 協議が成立した場合
• 相続人全員の印鑑証明書: 協議書に押印した実印の証明
• 不動産の固定資産評価証明書: 登録免許税の計算に使用
• 相続関係説明図: 相続人の関係を示す図

これらの書類を法務局に提出し、相続登記を申請します。

(3) 登記完了までの期間

相続登記の申請から完了まで、通常1～2週間程度かかります。

• 書類の準備: 1～2ヶ月（戸籍謄本の取得、協議書の作成など）
• 登記申請: 司法書士に依頼するか、自分で法務局へ申請
• 登記完了: 申請から1～2週間で完了

登記が完了すると、登記識別情報（権利証）が交付されます。この権利証は、売却時に必要です。

売却契約から引き渡しまでの流れ

相続登記が完了したら、売却活動を開始できます。ここでは、売却契約から引き渡しまでの流れを解説します。

(1) 査定と価格設定

売却活動を始める前に、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。

• 査定依頼: 3～5社に査定を依頼し、時価を把握
• 新築物件の評価: 新築戸建ては築浅で価値が高いが、市場動向も考慮
• 価格設定: 査定額を参考に、売り出し価格を決定

新築物件は未入居であれば市場価値を維持しやすいですが、過度な期待は禁物です。現実的な価格設定が重要です。

(2) 重要事項説明と売買契約

購入希望者が見つかったら、以下の流れで契約を進めます。

1. 買付証明書の提出: 購入希望者が購入意思を示す
2. 重要事項説明: 宅地建物取引士が物件の詳細を説明
3. 売買契約締結: 契約書に署名・押印し、手付金を受領
4. 住宅ローン審査: 買主が金融機関に本審査を申し込む

共同相続人がいる場合、契約書には全員の署名・押印が必要です（または代表者に委任状を提出）。

(3) 決済・引き渡し手続き

売買契約から1～2ヶ月後に、決済・引き渡しを行います。

1. 決済日: 金融機関で売買代金の授受、登記書類の確認
2. 所有権移転登記: 司法書士が法務局へ登記申請
3. 物件の引き渡し: 鍵の受け渡し、最終確認
4. 売却代金の分配: 諸費用を控除した残額を相続人間で分配

売却代金の分配方法は、遺産分割協議書に従って行います。

相続不動産売却の税制優遇

相続で新築戸建てを売却する際、税制優遇を活用すれば、譲渡所得税を軽減できます。

(1) 取得費加算の特例（3年10ヶ月以内）

相続税を支払った人が、相続後3年10ヶ月以内に不動産を売却した場合、相続税の一部を譲渡所得の取得費に加算できます。

適用要件:

• 相続または遺贈により財産を取得した人であること
• 相続税を納付していること
• 相続開始日の翌日から相続税申告期限の翌日以後3年以内に売却すること

効果:

• 譲渡所得が減少し、譲渡所得税が軽減される

(2) 空き家の3000万円特別控除

被相続人の居住用家屋を相続後に売却する際、一定要件下で譲渡所得から3000万円を控除できます。

適用要件:

• 被相続人が1人で居住していた家屋であること
• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること（または一定の耐震基準を満たすこと）
• 相続開始日から3年後の12月31日までに売却すること
• 売却価格が1億円以下であること

新築戸建ての場合、築年数が浅いため、耐震基準を満たす可能性が高いです。ただし、被相続人が1人で居住していたかなど、他の要件も確認が必要です。

(3) 特例の適用要件と選択

取得費加算特例と空き家3000万円控除は、併用できません。どちらか有利な方を選択する必要があります。

• 取得費加算特例が有利: 譲渡所得が大きく、相続税も高額な場合
• 空き家3000万円控除が有利: 譲渡所得が3000万円以下で、空き家特例の要件を満たす場合

どちらが有利かは、税理士に試算を依頼することをおすすめします。

相続税の申告と納税

相続で新築戸建てを取得した場合、相続税の申告が必要かどうかを確認しましょう。

(1) 相続税の申告期限（10ヶ月）

相続税の申告期限は、相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内です。

• 申告期限: 相続開始から10ヶ月以内
• 納税期限: 申告期限と同じ（一括納付が原則）
• 延滞税: 期限を過ぎると延滞税が課される

売却代金を相続税の納税資金に充てる場合、10ヶ月以内に売却を完了させる必要があります。

(2) 基礎控除額の計算

相続税には基礎控除があり、遺産総額が基礎控除額以下なら相続税はかかりません。

基礎控除額の計算式:
基礎控除額 = 3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数

計算例:
法定相続人が配偶者と子2人の場合

• 基礎控除額 = 3,000万円 + 600万円 × 3人 = 4,800万円

遺産総額が4,800万円以下なら、相続税はかかりません。

(3) 納税資金の確保

相続税の納税資金が不足する場合、以下の方法で確保します。

• 不動産の売却: 相続した新築戸建てを売却し、売却代金を納税資金に充てる
• 延納: 分割で納税する方法（利子税がかかる）
• 物納: 不動産などの現物で納税する方法（一定の要件あり）

売却を選択する場合、10ヶ月以内に売却を完了させることが理想です。

まとめ

相続で受け継いだ新築戸建てを売却する流れは、通常の売却に加えて、相続人の確定、遺産分割協議、相続登記といった手続きが必要です。相続発生から売却完了まで6～12ヶ月程度かかり、相続税申告期限（10ヶ月）との調整が重要です。

2024年4月から相続登記が義務化され、3年以内の申請が必須となりました。売却には相続登記の完了が必要なため、遺産分割協議が成立したら速やかに登記を行いましょう。

また、取得費加算特例（相続後3年10ヶ月以内）または空き家3000万円控除を活用すれば、譲渡所得税を軽減できます。どちらが有利かは税理士に相談し、最適な選択をすることをおすすめします。