買い替え時の中古マンション売却と登記の基本
中古マンションを売却して新居へ買い替える場合、登記手続きは旧居の売却と新居の購入で同時進行します。特に、旧居の売却代金で住宅ローンを完済し、新居の購入資金に充てるケースでは、決済日のタイミング調整が重要です。
この記事のポイント
- 旧居売却と新居購入を同日決済し、登記手続きを一括実施
- 旧居の抵当権抹消→所有権移転を行い、新居の所有権移転→抵当権設定を実施
- 買い替えローンを使う場合、旧居の残債も含めて新居に抵当権設定
- 登記費用は所有権移転が買主負担、抵当権抹消が売主負担
- 譲渡損失の繰越控除を適用するには登記簿謄本が必要
(1) 買い替えと不動産登記の関係
買い替えでは、以下の登記手続きが同時に発生します。
旧居（中古マンション）の売却:
- 抵当権抹消登記: 住宅ローンを完済し、金融機関の担保権を抹消
- 所有権移転登記: 売主（あなた）から買主へ所有権を移転
新居の購入:
- 所有権移転登記: 売主から買主（あなた）へ所有権を移転
- 抵当権設定登記: 新居購入時の住宅ローンで金融機関が担保権を設定
これらの登記を同日に行うことで、旧居の売却代金を新居の購入資金に充てることができます。
(2) 売却時に必要な登記の種類
中古マンション売却時に必要な登記は、以下の2種類です。
| 登記の種類 | 内容 | 実施者 |
|---|---|---|
| 所有権移転登記 | 売主から買主へ専有部分・敷地権を移転 | 買主側司法書士 |
| 抵当権抹消登記 | ローン完済に伴い担保権を抹消 | 買主側司法書士（売主が委任） |
マンションは専有部分（居室）と敷地権（土地の共有持分）を一括して登記するため、別々に手続きする必要はありません。
(3) 新居購入と旧居売却の登記タイミング
買い替えでは、以下のスケジュールで登記が進みます。
午前中: 旧居の売却決済
- 買主から売買代金を受領
- 住宅ローンを完済し、抵当権抹消登記を申請
- 所有権移転登記を申請
午後: 新居の購入決済
- 旧居の売却代金を購入資金に充当
- 新居の所有権移転登記を申請
- 新居の住宅ローンで抵当権設定登記を申請
司法書士が両方の決済を調整し、一日で完了させることが一般的です。
所有権移転登記の流れと抵当権抹消
中古マンションを売却する際の登記手続きは、抵当権抹消登記と所有権移転登記が中心です。ここでは、それぞれの手続きの流れを詳しく解説します。
(1) 所有権移転登記とは
所有権移転登記は、売却物件の所有権を売主から買主へ正式に移転する手続きです。法務局に申請することで、不動産の権利関係が公示され、第三者に対抗できる効力を持ちます。
所有権移転登記の申請には、以下の書類が必要です。
- 権利証（登記識別情報）: マンション購入時に受け取った権利証
- 印鑑証明書: 発行後3か月以内のもの
- 固定資産評価証明書: 登録免許税の計算に使用
- 本人確認書類: 運転免許証やマイナンバーカード
(2) 売却代金による住宅ローン完済
中古マンションを売却する際、買主から受け取った売買代金で住宅ローンを完済します。完済の流れは以下の通りです。
- 売却決済日: 買主から売買代金を受領
- 金融機関へ返済: 受領した代金で住宅ローンを一括返済
- 抵当権抹消書類の受領: 金融機関から抵当権解除証書などを受領
- 抵当権抹消登記: 司法書士が法務局へ抹消登記を申請
売却代金がローン残債を下回る場合（オーバーローン）は、自己資金で補填するか、買い替えローンを利用する必要があります。
(3) 抵当権抹消登記の手続き
抵当権抹消登記には、金融機関から以下の書類を受け取る必要があります。
- 抵当権解除証書: 抵当権を解除することを証明する書類
- 登記済証または登記識別情報: 抵当権設定時に金融機関が受け取った権利証
- 委任状: 司法書士に抹消登記を委任するための書類
- 資格証明書: 金融機関の会社謄本（発行後3か月以内）
これらの書類は、ローン完済後に金融機関から郵送されます。通常1～2週間程度かかるため、売却決済日に間に合うよう、事前に金融機関へ確認しておきましょう。
買い替えローンと登記のタイミング
買い替えローンを利用すると、旧居の売却前に新居を購入できます。ここでは、買い替えローンと登記のタイミングについて解説します。
(1) 買い替えローンとは
買い替えローンは、旧居の売却前に新居を購入できる住宅ローンです。一般的な住宅ローンと異なり、旧居の残債も含めて融資を受けられます。
買い替えローンの特徴:
- 旧居の売却前に新居を購入できる
- 旧居の残債も含めて融資を受けられる
- 新居に抵当権が設定される
- 旧居売却後に残債を一括返済する
買い替えローンは、旧居の売却価格がローン残債を下回る場合（オーバーローン）に有効です。
(2) 旧居の残債を含めた融資の抵当権
買い替えローンを利用する場合、新居に以下の抵当権が設定されます。
- 新居購入資金: 新居の購入価格に対する抵当権
- 旧居の残債: 旧居のローン残債に対する抵当権
新居に設定された抵当権は、旧居売却後に売却代金で一部返済し、残りを通常の住宅ローンとして返済していきます。
(3) 旧居売却と新居購入の決済日調整
買い替えローンを使う場合、旧居売却と新居購入の決済日を調整する必要があります。一般的な流れは以下の通りです。
- 新居購入: 買い替えローンで新居を購入し、新居に抵当権設定登記
- 旧居売却: 売却代金で旧居のローンを完済し、抵当権抹消登記
- 買い替えローンの一部返済: 旧居の売却代金で買い替えローンを一部返済
司法書士が両方の決済を調整し、スムーズに進められるようサポートします。
登記にかかる費用と税金
登記にはさまざまな費用がかかります。誰が何を負担するのか、事前に把握しておくことが大切です。
(1) 登録免許税の計算方法
登録免許税は、登記申請時に国に納める税金です。以下のように計算されます。
| 登記の種類 | 税率 | 計算方法 |
|---|---|---|
| 所有権移転登記 | 固定資産税評価額の2%（土地1.5%） | 評価額 × 税率 |
| 抵当権抹消登記 | 不動産1個につき1,000円 | 専有部分・敷地権で各1,000円 |
| 抵当権設定登記 | 債権額の0.4% | ローン額 × 0.4% |
(2) 所有権移転登記と抵当権抹消の税率
計算例:
固定資産税評価額3,000万円の中古マンションの場合
旧居売却時:
- 所有権移転登記: 3,000万円 × 2% = 60万円（買主負担）
- 抵当権抹消登記: 専有部分1,000円 + 敷地権1,000円 = 2,000円（売主負担）
新居購入時（例：4,000万円のローン）:
- 所有権移転登記: 新居の評価額 × 2%（買主負担）
- 抵当権設定登記: 4,000万円 × 0.4% = 16万円（買主負担）
※ 登録免許税の税率は、年度ごとに改正される可能性があるため、最新情報は国税庁のウェブサイトで確認してください。
(3) 司法書士報酬の相場
司法書士報酬は、案件の複雑さや地域によって異なりますが、一般的な相場は以下の通りです。
| 登記の種類 | 報酬相場 |
|---|---|
| 所有権移転登記 | 5万円～10万円 |
| 抵当権抹消登記 | 1万円～3万円 |
| 抵当権設定登記 | 3万円～6万円 |
買い替えで旧居売却と新居購入を同日に行う場合、司法書士への報酬は両方の手続きを合算した金額となります。
買い替え時の税制優遇と登記の関係
買い替えで中古マンションを売却する際、税制優遇を受けられる場合があります。ここでは、税制優遇と登記の関係について解説します。
(1) 譲渡損失の繰越控除
買い替えで旧居を売却し、譲渡損失（売却価格がローン残債を下回る）が出た場合、「譲渡損失の繰越控除」を適用できる可能性があります。
適用要件:
- 売却する住宅に5年超居住していること
- 買い替えで新居を取得すること
- 新居取得の翌年末までに居住すること
譲渡損失の繰越控除を適用すると、譲渡損失を翌年以降の所得から控除でき、所得税・住民税が軽減されます。
(2) 居住期間の証明と登記
譲渡損失の繰越控除を適用するには、売却する住宅に5年超居住していたことを証明する必要があります。この証明には、以下の書類が使用されます。
- 登記事項証明書: 所有権移転登記の日付から居住期間を証明
- 住民票の除票: 実際に居住していたことを証明
登記簿謄本は、確定申告時に税務署へ提出する重要な書類です。売却前に法務局で取得しておきましょう。
(3) 3,000万円特別控除との選択
買い替えで旧居を売却する際、「譲渡損失の繰越控除」と「3,000万円特別控除」のどちらかを選択できます。
3,000万円特別控除:
- 居住用財産を売却した際、譲渡所得から最高3,000万円を控除
- 譲渡益が3,000万円以下なら譲渡所得税がかからない
譲渡損失の繰越控除:
- 売却で損失が出た場合、翌年以降の所得から控除
- 最長3年間繰り越し可能
どちらが有利かは、売却価格や購入価格、所得状況によって異なります。税理士に相談して最適な選択をすることをおすすめします。
買い替え時の中古マンション売却登記でよくある質問
ここでは、買い替え時の登記に関するよくある質問に回答します。
Q: 旧居の売却と新居の購入を別々の日に決済できますか？
A: 可能です。ただし、旧居の売却代金を新居の購入資金に充てる場合、同日決済が一般的です。別々の日に決済する場合、一時的に資金を用意する必要があります。
Q: 買い替えローンを使わずに買い替えできますか？
A: できます。旧居の売却代金でローン残債を完済できる場合、通常の住宅ローンで新居を購入できます。売却代金が残債を上回る場合は、その差額を新居の頭金に充てることも可能です。
Q: 登記費用は誰が負担しますか？
A: 慣例上、所有権移転登記は買主が負担し、抵当権抹消登記は売主が負担します。買い替えでは、旧居売却時は売主として抵当権抹消費用を負担し、新居購入時は買主として所有権移転費用を負担します。
まとめ
買い替えで中古マンションを売却する際の登記手続きは、旧居の抵当権抹消登記・所有権移転登記と、新居の所有権移転登記・抵当権設定登記が同時進行します。司法書士が両方の決済を調整し、スムーズに進められるようサポートします。
特に、旧居の売却代金を新居の購入資金に充てる場合、決済日のタイミング調整が重要です。買い替えローンを利用すれば、旧居の売却前に新居を購入できますが、抵当権の設定や返済計画を慎重に検討する必要があります。
また、譲渡損失の繰越控除などの税制優遇を受けるには、登記事項証明書が必要です。売却前に法務局で取得し、確定申告時に活用しましょう。買い替えは複雑な手続きが多いため、司法書士や税理士に相談しながら進めることをおすすめします。