離婚後の中古マンション購入：登記・名義変更で知るべきこと
離婚後に新生活を始めるため中古マンションを購入する場合、登記や名義変更の手続きが必要です。単独名義での所有権移転登記、住宅ローン利用時の抵当権設定登記、登録免許税の軽減措置など、通常の購入手続きと同じ流れですが、離婚直後特有の注意点もあります。本記事では、離婚後の中古マンション購入時の登記手続き、費用、注意点を解説します。
この記事でわかること
- 離婚後の中古マンション購入時に必要な登記の種類
- 所有権移転登記と抵当権設定登記の手続きの流れ
- 登記にかかる費用と中古住宅の軽減措置
- 単独名義での住宅ローンと登記の関係
- 手続きで失敗しないための注意点
1. 離婚購入時の登記・名義変更の基本
(1) 不動産登記制度の仕組み
不動産登記は、土地や建物の所有権や抵当権などの権利関係を公示する制度です（法務省「不動産登記制度」）。中古マンションを購入すると、売主から買主へ所有権が移転したことを登記簿に記録します。
不動産登記の役割
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 目的 | 不動産の権利関係を公示し、取引の安全を確保 |
| 管轄 | 不動産の所在地を管轄する法務局 |
| 効力 | 登記しなければ第三者に対抗できない |
| 種類 | 所有権移転、抵当権設定、抵当権抹消など |
登記は法的に義務ではありませんが、登記しなければ所有権を第三者に主張できないため、実務上は購入時に必ず行います。
(2) 離婚後の購入で必要な登記の種類
中古マンションを購入する際、以下の登記が必要です。
購入時の主な登記手続き
- 所有権移転登記：売主から買主へ所有権を移転する登記
- 抵当権設定登記：住宅ローンを借りる場合、金融機関が担保として設定する登記
- 抵当権抹消登記：売主が住宅ローンを完済していない場合、決済時に抹消する登記（売主側の手続き）
離婚後の購入であっても、通常の中古マンション購入と登記手続きは同じです。ただし、単独名義での登記となるため、住宅ローン審査や登記費用の負担は全て自己負担となります。
(3) 単独名義での登記の特徴
離婚後の購入では、単独名義での登記が一般的です。
単独名義登記の特徴
- 登記簿上の所有者が1名のみ
- 住宅ローンの債務者も単独（連帯債務や連帯保証人なし）
- 登記費用（登録免許税・司法書士報酬）は全額自己負担
- 住宅ローン控除も単独で適用
夫婦共同で購入する場合と異なり、全ての手続きを自分で進めるため、登記の流れを理解しておくことが重要です。
2. 中古マンションの所有権移転登記
(1) 所有権移転登記とは
所有権移転登記は、中古マンションの所有権が売主から買主に移転したことを登記簿に記録する手続きです（法務局「登記申請手続き」）。
所有権移転登記の内容
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 登記原因 | 売買 |
| 登記時期 | 売買代金決済・引渡しと同時 |
| 登録免許税 | 固定資産税評価額×税率（本則2.0%、軽減措置適用で0.3%） |
| 申請者 | 買主（または司法書士に委任） |
中古マンションは土地と建物が一体で登記されているため、所有権移転登記は土地・建物まとめて行います。
(2) 登記手続きの具体的な流れ
所有権移転登記の一般的な流れは以下の通りです。
登記手続きの流れ
- 売買契約の締結：売主・買主間で売買契約を締結
- 必要書類の準備：売主・買主それぞれが必要書類を準備
- 決済・引渡し：残代金の支払いと鍵の引渡し
- 登記申請：決済と同時に司法書士が法務局に登記申請
- 登記完了：通常1～2週間で登記完了、登記識別情報（権利証）の受領
住宅ローンを利用する場合、所有権移転登記と抵当権設定登記を同時に行います。
(3) 必要書類と準備のポイント
所有権移転登記に必要な主な書類は以下の通りです。
買主が準備する書類
| 書類 | 取得先 | 備考 |
|---|---|---|
| 住民票 | 市区町村役場 | 登記簿に記載する住所の証明 |
| 印鑑証明書 | 市区町村役場 | 発行後3ヶ月以内（住宅ローン利用時） |
| 住宅ローン契約書 | 金融機関 | 抵当権設定登記に必要 |
| 本人確認書類 | - | 運転免許証、マイナンバーカードなど |
売主が準備する書類
- 登記済証または登記識別情報（権利証）
- 印鑑証明書（発行後3ヶ月以内）
- 固定資産税評価証明書
- 本人確認書類
離婚直後の場合、住民票や印鑑証明書の住所・氏名が離婚後のものになっているか確認しましょう。
3. 単独名義での抵当権設定登記
(1) 抵当権設定登記の仕組み
住宅ローンを借りて中古マンションを購入する場合、金融機関が担保として抵当権を設定します（法務省「抵当権設定登記」）。
抵当権設定登記の内容
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 目的 | 金融機関が不動産を担保として確保 |
| 登記時期 | 融資実行・所有権移転登記と同時 |
| 登録免許税 | 債権金額（借入額）×税率（本則0.4%、軽減措置適用で0.1%） |
| 抵当権者 | 金融機関 |
| 債務者 | 買主（離婚後は単独名義） |
抵当権設定登記は、所有権移転登記と同時に行うのが一般的です。
(2) 離婚後の住宅ローン審査と登記
離婚後の単独名義での住宅ローン利用では、以下の点に注意が必要です。
離婚後の住宅ローン審査のポイント
- 単独収入での審査：夫婦共働き時と比べて借入可能額が減る可能性
- 養育費・慰謝料の扱い：金融機関により、養育費を収入として認める場合と認めない場合がある
- 勤続年数：離婚を機に転職した場合、勤続年数が短いと審査に影響
- 既存の債務：財産分与で負った債務がある場合、審査に影響
審査が通れば、通常通り抵当権設定登記を行います。登記手続き自体は離婚の有無で変わりません。
(3) 手続きの流れとタイミング
抵当権設定登記は、所有権移転登記と同日に行います。
手続きのタイミング
- 売買契約締結後：住宅ローンの事前審査・本審査を通過
- 決済日当日：金融機関から融資実行、残代金を売主に支払い
- 同時申請：司法書士が所有権移転登記と抵当権設定登記を同時に法務局に申請
- 登記完了：1～2週間後に登記完了、登記識別情報を受領
住宅ローンを利用する場合、金融機関が指定する司法書士が登記手続きを行うのが一般的です。
4. 登記にかかる費用と税金
(1) 登録免許税の税率と計算方法
登記申請時には、登録免許税を納付します（国税庁「中古住宅の登録免許税軽減」）。
登録免許税の税率
| 登記の種類 | 課税標準 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|---|
| 所有権移転（中古住宅） | 固定資産税評価額 | 2.0% | 0.3% |
| 抵当権設定 | 債権金額（借入額） | 0.4% | 0.1% |
計算例
- 固定資産税評価額：2,000万円
- 住宅ローン借入額：3,000万円
- 所有権移転登記：2,000万円×0.3%＝6万円
- 抵当権設定登記：3,000万円×0.1%＝3万円
- 合計：9万円
軽減措置が適用されない場合、所有権移転2.0%＋抵当権設定0.4%となり、税額が大幅に増えます。
(2) 中古住宅の軽減措置と適用要件
中古マンションの登録免許税軽減措置を受けるには、以下の要件を満たす必要があります。
軽減措置の適用要件
| 項目 | 要件 |
|---|---|
| 床面積 | 50㎡以上 |
| 築年数 | 耐火建築物（マンション）：25年以内 |
| 耐震基準 | 築年数超過の場合、耐震基準適合証明書または既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書が必要 |
| 用途 | 自己居住用 |
| 取得時期 | 2025年3月31日までの取得（延長の可能性あり） |
築25年を超える中古マンションでも、耐震基準適合証明書を取得すれば軽減措置を受けられます。
(3) 司法書士報酬の相場
登記手続きを司法書士に依頼する場合、報酬が発生します。
司法書士報酬の相場
| 手続き内容 | 報酬相場 |
|---|---|
| 所有権移転登記 | 4～8万円 |
| 抵当権設定登記 | 4～6万円 |
| 合計 | 8～12万円程度 |
住宅ローンを利用する場合、金融機関が司法書士を指定することが多く、報酬は決済時に精算されます。
5. 離婚後の住宅ローンと登記の関係
(1) 単独収入での借り入れの留意点
離婚後の単独名義での住宅ローンは、単独収入での審査となります（住宅金融支援機構「離婚後の住宅ローン」）。
審査での留意点
- 年収倍率：借入額が年収の5～7倍程度が目安
- 返済負担率：年間返済額が年収の25～35%以内が一般的
- 勤続年数：転職直後は審査が厳しい（1年以上の勤続が望ましい）
- 既存債務：クレジットカードのリボ払いや車のローンがあると審査に影響
審査が通れば、通常通り抵当権設定登記を行います。
(2) 住宅ローン控除の適用要件
中古マンションを購入し、住宅ローンを利用する場合、住宅ローン控除が適用されます（国税庁「住宅ローン控除の適用要件」）。
住宅ローン控除の要件
| 項目 | 要件 |
|---|---|
| 床面積 | 50㎡以上 |
| 築年数 | 耐火建築物（マンション）：25年以内 |
| 耐震基準 | 築年数超過の場合、耐震基準適合証明書が必要 |
| ローン期間 | 10年以上 |
| 所得制限 | 合計所得金額2,000万円以下 |
離婚の有無は住宅ローン控除の適用に影響しません。物件の要件を満たせば控除を受けられます。
(3) 耐震基準適合証明書の取得
築25年を超える中古マンションで登録免許税の軽減措置や住宅ローン控除を受けるには、耐震基準適合証明書が必要です。
耐震基準適合証明書の取得方法
- 建築士に依頼：指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関、建築士事務所に依頼
- 現地調査：建物の耐震性を調査（費用：5～10万円程度）
- 証明書発行：耐震基準を満たしていれば証明書を発行
- 登記申請時に提出：証明書を法務局に提出し、軽減措置を適用
耐震基準を満たさない場合、耐震改修工事が必要となるため、購入前に確認することが重要です。
6. 手続きで失敗しないための注意点
(1) 登記の順序と手続きの流れ
中古マンション購入時の登記は、以下の順序で行います。
登記の順序
- 売主側の抵当権抹消：売主がローンを完済していない場合、決済時に抹消
- 所有権移転登記：売主から買主へ所有権を移転
- 抵当権設定登記：買主が住宅ローンを借りる場合、金融機関が抵当権を設定
これらは全て決済日当日に同時に行われます。司法書士が手続きを進めるため、買主は書類を準備して決済に臨むだけです。
(2) 登記完了後の確認事項
登記完了後、以下を確認しましょう。
登記完了後の確認事項
- 登記識別情報の受領：権利証に相当する重要書類（紛失注意）
- 登記事項証明書の取得：法務局で登記内容を確認
- 所有者の氏名・住所：自分の氏名・住所が正しく記載されているか確認
- 抵当権者の記載：金融機関名、債権額が正しいか確認
登記内容に誤りがあれば、速やかに司法書士に連絡して訂正を依頼します。
(3) 司法書士への依頼のポイント
登記手続きは司法書士に依頼するのが一般的です。
司法書士への依頼のポイント
- 金融機関指定の司法書士：住宅ローン利用時は金融機関が指定することが多い
- 報酬の確認：事前に見積もりを取り、内訳を確認
- 必要書類の準備：司法書士から指示された書類を期限内に準備
- 登記完了の確認：登記完了後、登記識別情報と登記事項証明書を受領
離婚直後で氏名や住所が変わっている場合、住民票や印鑑証明書が最新のものか確認しましょう。
まとめ
離婚後に中古マンションを購入する場合、所有権移転登記と抵当権設定登記が必要です。登記手続きは通常の購入と同じですが、単独名義での登記となるため、住宅ローン審査や登記費用の負担は全て自己負担となります。
登記費用は、登録免許税（所有権移転0.3%＋抵当権設定0.1%の軽減措置適用時）と司法書士報酬（8～12万円程度）がかかります。中古マンションの軽減措置を受けるには、床面積50㎡以上、築25年以内（または耐震基準適合証明書の取得）が必要です。
離婚直後は単独収入での住宅ローン審査となるため、借入可能額が減る可能性があります。審査が通れば、通常通り登記手続きを進めます。手続きは司法書士に依頼するのが一般的で、決済日当日に所有権移転登記と抵当権設定登記を同時に行います。