中古マンション購入時の登記の基礎知識
中古マンションを購入する際、登記手続きは避けて通れない重要なステップです。登記とは、不動産の所有権や抵当権などの権利関係を法務局の登記簿に記録し、第三者に対して公示する制度です。
(1) 登記とは何か
登記は、不動産取引における権利の明確化と保護を目的とした法的制度です。法務局が管理する登記簿に所有者情報や担保権などを記録することで、以下のような効果があります：
- 所有権の法的保護（第三者対抗要件）
- 不動産取引の安全性確保
- 権利関係の透明化
(2) 所有権移転登記の意味
所有権移転登記とは、不動産の所有者が変わったことを公示する登記です。売買契約が成立しても、登記を完了しなければ法的な所有権は移転しません。中古マンション購入時には、売主から買主へ所有権を移転する登記申請が必要です。
(3) 登記の重要性
登記を怠ると以下のようなリスクがあります：
- 第三者に所有権を主張できない
- 住宅ローン控除を受けられない
- 将来の売却時に問題が発生する可能性
所有権移転登記の手続きと必要書類
(1) 登記申請の流れ
中古マンションの所有権移転登記は、通常以下の流れで進みます：
- 売買契約締結
- 決済日の調整（売主・買主・司法書士・金融機関が立会い）
- 必要書類の準備
- 決済当日に登記申請（司法書士が代理申請）
- 登記完了（1～2週間後）
(2) 必要書類の準備
登記申請には以下の書類が必要です：
| 書類名 | 誰が用意 | 備考 |
|---|---|---|
| 売買契約書 | 不動産会社 | 売買代金・物件情報を記載 |
| 登記識別情報（権利証） | 売主 | 前所有者の権利を証明 |
| 印鑑証明書 | 売主・買主 | 発行から3ヶ月以内 |
| 住民票 | 買主 | 新住所記載のもの |
| 固定資産評価証明書 | 売主または市区町村 | 登録免許税の計算に使用 |
(3) 申請のタイミング
登記申請は決済当日に行うのが一般的です。司法書士が立ち会い、売買代金の授受と同時に登記書類を確認し、その場で法務局に申請します。これにより、所有権移転と抵当権抹消・設定を同日に完了させることができます。
中古マンション特有の登記確認事項
中古マンションならではの注意点があります。新築とは異なり、前所有者の権利関係を確認する必要があります。
(1) 既存抵当権の確認方法
購入前に登記簿謄本（登記事項証明書）を取得し、以下を確認しましょう：
- 甲区：所有権の履歴（現所有者の確認）
- 乙区：抵当権・根抵当権の有無（担保設定状況）
売主が住宅ローンを借りている場合、乙区に抵当権が記載されています。決済時に売主が残債を完済し、抵当権を抹消する手続きが必要です。売買契約書に「決済時に抵当権を抹消する」旨を明記することが重要です。
(2) 専有部分面積の確認
中古マンションの面積表記には注意が必要です：
- 広告表示：壁芯面積（壁の中心線で測定）
- 登記簿面積：内法面積（壁の内側で測定）
登記簿面積の方が小さくなります。住宅ローン控除の床面積要件（50㎡以上）は登記簿面積で判定されるため、購入前に必ず確認しましょう。
(3) 登記簿謄本の読み方
登記簿謄本は以下の構成になっています：
- 表題部：土地・建物の物理的情報
- 権利部（甲区）：所有権に関する事項
- 権利部（乙区）：所有権以外の権利（抵当権など）
法務局窓口またはオンライン（登記情報提供サービス）で取得できます。手数料は1通600円程度です。
住宅ローンと抵当権設定登記
(1) 抵当権設定登記とは
住宅ローンを借りる際、金融機関は購入物件を担保とするため抵当権設定登記を行います。これにより、返済が滞った場合に金融機関は不動産を競売にかける権利を持ちます。
抵当権設定登記は所有権移転登記と同日に申請するのが一般的です。
(2) 住宅ローン審査と登記
住宅ローンの融資実行には、所有権移転登記と抵当権設定登記の完了が条件となります。金融機関は以下を確認します：
- 物件の担保価値（固定資産評価額・査定額）
- 登記簿上の権利関係（抵当権の有無）
- 建物の構造・築年数
(3) 融資実行のタイミング
決済当日の流れ：
- 司法書士が登記書類を確認
- 金融機関が住宅ローンを実行（買主口座に入金）
- 買主が売主に売買代金を支払い
- 司法書士が所有権移転登記と抵当権設定登記を申請
登記にかかる費用（登録免許税・司法書士報酬）
(1) 登録免許税の計算方法
登録免許税は登記申請時に納付する国税です。計算式は以下の通り：
登録免許税 = 固定資産税評価額 × 税率
| 登記の種類 | 本則税率 | 軽減税率（居住用） |
|---|---|---|
| 所有権移転（中古） | 2.0% | 0.3% |
| 抵当権設定 | 0.4% | 0.1% |
(2) 中古住宅の軽減措置
軽減税率の適用要件：
- 床面積50㎡以上（登記簿面積）
- 築25年以内（耐火建築物）または耐震基準適合証明書を取得
- 自己居住用
旧耐震基準のマンションは耐震基準適合証明書が必要です。購入前に取得可否を確認しましょう。
(3) 司法書士報酬の相場
司法書士への報酬は自由設定ですが、相場は以下の通り：
- 所有権移転登記：3～5万円
- 抵当権設定登記：3～5万円
- 抵当権抹消登記（売主側）：1～2万円
合計5～10万円程度が目安です。住宅ローン利用時は金融機関が司法書士を指定するケースが多いです。
決済当日の流れと登記申請
(1) 決済当日の流れ
決済当日は以下のスケジュールで進みます：
| 時刻 | 内容 |
|---|---|
| 午前 | 司法書士が登記書類を確認 |
| 午前 | 金融機関が融資実行 |
| 午前 | 買主が売主に残代金支払い |
| 午後 | 司法書士が法務局に登記申請 |
決済は平日の午前中に行われるのが一般的です（法務局の受付時間内に申請するため）。
(2) 登記申請のタイミング
登記申請は決済完了後すぐに行います。司法書士が以下を同時申請：
- 売主の抵当権抹消登記
- 所有権移転登記
- 買主の抵当権設定登記
これにより、所有権の空白期間がなく安全に権利移転できます。
(3) 登記完了の確認
登記申請から完了までは1～2週間かかります。完了後、司法書士から以下を受け取ります：
- 登記識別情報通知（権利証に相当）
- 登記完了証
- 登記事項証明書
登記識別情報は再発行不可のため、大切に保管しましょう。
まとめ：中古マンション購入の登記で押さえるべきポイント
中古マンション購入時の登記について重要なポイントをまとめます：
- 所有権移転登記は法的な所有権確立に必須
- 既存抵当権の確認と決済時抹消の確約が重要
- 登記簿面積と広告面積の違いに注意（住宅ローン控除要件に影響）
- 登録免許税の軽減措置を活用（築25年超は耐震証明書が必要）
- 司法書士報酬は5～10万円が相場
- 決済当日に登記申請を完了するのが一般的
登記手続きは専門性が高いため、司法書士に依頼するのが安全です。事前に登記簿謄本を確認し、権利関係に問題がないことを確認してから購入を進めましょう。
参考：
よくある質問（FAQ）
Q1: 中古マンションの登記は自分でできますか？
法的には可能ですが、専門知識と手間がかかります。住宅ローン利用時は金融機関が司法書士を指定するケースが多いです。司法書士に依頼するのが一般的で安全です。
Q2: 中古マンションの登記費用はどのくらいかかりますか？
登録免許税は固定資産税評価額の0.3%（軽減措置適用時）です。司法書士報酬は5～10万円程度が相場です。抵当権設定がある場合は別途費用がかかります。物件価格により変動します。
Q3: 登記簿謄本に抵当権が残っていたらどうなりますか？
売主が決済時に抵当権を抹消するのが一般的です。売買代金で残債を完済し、抹消登記と所有権移転登記を同日実施します。事前に抹消の確約を契約書に明記することを推奨します。
Q4: 中古マンションの専有部分面積が広告と登記で違うのはなぜですか？
広告は壁芯面積、登記は内法面積で表記されるためです。登記面積の方が小さくなります。住宅ローン控除の床面積要件は登記簿面積で判定されるため、購入前に確認が必須です。