相続した中古戸建てを売却する際の登記の基礎知識
相続した中古戸建てを売却する際には、まず相続登記を完了させる必要があります。2024年4月から相続登記が義務化され、3年以内の申請が必須となりました。この記事では、相続登記の手続き、売却時の所有権移転登記、税制優遇（空き家特例・取得費加算）について解説します。
結論まとめ
- 相続登記が売却の絶対条件：2024年4月から義務化、3年以内の申請が必須（10万円以下の過料）
- 遺産分割協議が必要：相続人が複数いる場合、全員で売却する人を決める
- 空き家特例で3,000万円控除：相続開始から3年以内の売却等が条件（国税庁）
- 取得費加算の特例も活用可能：相続税を支払った場合、一部を取得費に加算できる
- 長期未登記のリスク：数次相続が発生すると手続きが複雑化、早めの登記が重要
(1) 相続登記とは
法務局によると、相続登記は被相続人（亡くなった方）から相続人への所有権移転登記です。
相続登記の内容
- 登記の目的：所有権移転
- 原因：年月日相続
- 権利者（相続人）の住所・氏名
2024年4月から相続登記が義務化され、相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記する必要があります。正当な理由なく登記しない場合、10万円以下の過料が科されます。
(2) 売却時の所有権移転登記
相続登記を完了した後、売却時には買主への所有権移転登記が必要です。
売却時の登記原因
- 登記の目的：所有権移転
- 原因：年月日売買
- 権利者（買主）の住所・氏名
相続登記（被相続人→相続人）と売却時の登記（相続人→買主）は別の手続きです。
(3) 中古戸建て売却の流れ
相続した中古戸建ての売却は、以下の流れで進みます。
1. 相続登記
- 遺産分割協議書を作成（相続人が複数の場合）
- 必要書類を準備（後述）
- 司法書士に依頼して相続登記を申請
2. 売却準備
- 不動産会社に査定依頼
- 売却価格を決定
- 売買契約締結
3. 決済・引き渡し
- 残代金を受領
- 買主への所有権移転登記
- 鍵の引き渡し
売却前に必須の相続登記手続き（義務化対応）
(1) 相続登記義務化の概要
法務局によると、相続登記義務化の主な内容は以下の通りです。
義務化の詳細
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 施行日 | 2024年4月1日 |
| 申請期限 | 相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内 |
| 罰則 | 正当な理由なく申請しない場合、10万円以下の過料 |
| 対象 | 2024年4月1日以前の相続も含む |
義務化の背景
- 所有者不明土地の増加を防ぐため
- 不動産の権利関係を明確化するため
相続した中古戸建てを売却する場合、まず相続登記を完了させることが絶対条件です。
(2) 必要書類と手続きの流れ
相続登記に必要な書類は以下の通りです。
基本書類
| 書類 | 取得先 | 用途 |
|---|---|---|
| 被相続人の戸籍謄本（出生～死亡） | 本籍地の市区町村役場 | 相続人の確定 |
| 被相続人の住民票の除票 | 最後の住所地の市区町村役場 | 登記簿上の所有者との同一性確認 |
| 相続人全員の戸籍謄本 | 本籍地の市区町村役場 | 相続人の証明 |
| 相続人の住民票 | 住所地の市区町村役場 | 相続人の住所証明 |
| 固定資産税評価証明書 | 市区町村役場 | 登録免許税の計算 |
遺産分割協議がある場合の追加書類
- 遺産分割協議書（相続人全員の実印押印）
- 相続人全員の印鑑証明書（3ヶ月以内）
手続きの流れ
- 戸籍謄本等を取得して相続人を確定
- 遺産分割協議書を作成（相続人が複数の場合）
- 司法書士に依頼して登記申請
- 1-2週間で登記完了
(3) 遺産分割協議書の作成
相続人が複数いる場合、誰が不動産を取得するかを決める遺産分割協議が必要です。
遺産分割協議書の記載事項
- 被相続人の氏名・死亡日
- 不動産の表示（所在地、地番、家屋番号など）
- 誰が不動産を取得するか
- 協議成立日
- 相続人全員の署名・実印押印
例文（抜粋）
「被相続人○○○○の遺産について、相続人全員で協議した結果、以下のとおり分割することに合意した。
- 次の不動産は、相続人△△△△が取得する。 所在：○○市○○町○丁目○番地 家屋番号：○番
相続人全員がこの協議書に署名押印する。」
遺産分割協議が整わない場合は、相続人全員の共有名義で相続登記を行い、全員の同意を得て売却します。
中古戸建て特有の登記確認事項（既存抵当権・未登記）
(1) 長期未登記のリスク
相続登記を長期間放置すると、以下のリスクがあります。
リスク1：数次相続の発生
- 相続人が亡くなり、さらにその相続人が相続（数次相続）
- 相続人の数が増え、遺産分割協議が困難になる
- 連絡が取れない相続人が出てくる可能性
リスク2：売却機会の喪失
- 相続登記が完了しないと売却できない
- 市場価格が下落する可能性
- 維持費（固定資産税・管理費）がかかり続ける
リスク3：罰則
- 2024年4月以降、正当な理由なく相続登記を怠ると10万円以下の過料
相続した中古戸建てを売却する予定がなくても、早めに相続登記を完了させることが重要です。
(2) 数次相続の解消方法
数次相続（相続人が亡くなり、さらにその相続人が相続）が発生している場合、以下の方法で解消します。
解消の流れ
相続人の確定
- 最初の被相続人から現在までの全相続人を確定
- 戸籍謄本をたどって相続関係を整理
遺産分割協議
- 最終的な相続人全員で協議
- 売却する人を決定
中間省略登記
- 法務局によると、中間の相続を省略して最終相続人に直接登記できる場合がある
- 司法書士に相談
数次相続の解消には専門知識が必要なため、司法書士に依頼することをおすすめします。
(3) 既存抵当権・根抵当権の確認
相続した中古戸建ての登記簿に、被相続人が設定した抵当権が残っている場合があります。
確認方法
- 登記簿謄本（登記事項証明書）を取得
- 権利部（乙区）を確認
- 抵当権設定の有無をチェック
抵当権が残っている場合の対応
| 状況 | 対応方法 |
|---|---|
| 被相続人が完済済み | 金融機関から抹消書類を取得し、抵当権抹消登記を申請 |
| 完済確認できない | 供託制度を利用、または判決による抹消 |
| ローン残債がある | 売却代金で完済し、決済時に抵当権抹消登記 |
古い抵当権（昭和時代のものなど）は、金融機関が合併・廃業している場合があり、抹消が複雑になります。早めに司法書士に相談しましょう。
売却時の所有権移転登記と必要書類
(1) 売却決済の流れ
相続登記完了後、売却決済は以下の流れで進みます。
決済日のスケジュール
| 時刻 | 内容 |
|---|---|
| 10:00 | 金融機関に集合 |
| 10:15 | 司法書士が書類確認・本人確認 |
| 10:30 | 買主が残代金を支払う |
| 10:45 | 鍵の引き渡し |
| 13:00 | 司法書士が法務局に登記申請 |
(2) 登記申請のタイミング
売却時の所有権移転登記は、決済日当日に申請します。
登記の順序
- 抵当権抹消登記（被相続人のローンが残っていた場合）
- 所有権移転登記（相続人→買主）
この順序により、買主は抵当権のない「きれいな」不動産を取得できます。
(3) 必要書類の準備
売却時に売主（相続人）が準備する書類は以下の通りです。
必須書類
| 書類 | 取得先 | 有効期限 |
|---|---|---|
| 登記識別情報（権利証） | 相続登記完了時に法務局から交付 | - |
| 印鑑証明書 | 市区町村役場 | 3ヶ月以内 |
| 固定資産税評価証明書 | 市区町村役場 | 最新年度 |
| 本人確認書類 | 運転免許証など | - |
| 実印 | - | - |
追加書類（該当する場合）
- 住民票（登記簿上の住所と現住所が異なる場合）
- 建物表題変更登記済証（増築・改築がある場合）
登記にかかる費用（登録免許税・司法書士報酬）
(1) 相続登記の登録免許税
国税庁によると、相続登記の登録免許税は以下の通りです。
税率
- 固定資産税評価額 × 0.4%
計算例（固定資産税評価額2,000万円の中古戸建て）
- 2,000万円 × 0.4% = 8万円
相続登記の登録免許税は、売買（2.0%）より大幅に安く設定されています。
(2) 売却時の登録免許税
売却時の所有権移転登記の登録免許税は、買主が負担します。
税率
- 土地：固定資産税評価額 × 2.0%（軽減措置で1.5%）
- 建物：固定資産税評価額 × 2.0%
売主の負担は、抵当権抹消登記（ローンが残っていた場合）のみです。
抵当権抹消登記の登録免許税
- 不動産1個につき1,000円
- 中古戸建ての場合：土地 + 建物 = 2,000円
(3) 司法書士報酬の相場
司法書士報酬の相場は以下の通りです。
相続登記
| 内容 | 報酬目安 |
|---|---|
| 戸籍謄本等の取得代行 | 3-5万円 |
| 遺産分割協議書作成 | 3-5万円 |
| 登記申請 | 5-10万円 |
| 合計 | 11-20万円 |
売却時の登記
| 内容 | 報酬目安 |
|---|---|
| 抵当権抹消登記 | 1-3万円 |
| 所有権移転登記 | 5-10万円（買主負担） |
相続登記と売却時の登記を同じ司法書士に依頼すると、費用を抑えられる場合があります。
相続不動産売却の税制優遇（空き家特例・取得費加算）
(1) 空き家の3,000万円特別控除
国税庁によると、相続した空き家を売却する場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から3,000万円を控除できます。
適用要件
- 相続開始直前まで被相続人が一人で居住していた
- 1981年5月31日以前に建築された住宅（旧耐震基準）
- 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却
- 売却価格が1億円以下
- 売却前に耐震リフォームまたは取り壊しを実施
控除額
- 譲渡所得から最大3,000万円を控除
計算例
- 売却価格：3,000万円
- 取得費：1,000万円
- 譲渡費用：100万円
- 譲渡所得：3,000万円 - 1,000万円 - 100万円 = 1,900万円
- 特別控除後：1,900万円 - 1,900万円 = 0円
譲渡所得税が0円になります。
(2) 取得費加算の特例
国税庁によると、相続税を支払った場合、その一部を不動産の取得費に加算できます。
適用要件
- 相続により不動産を取得した
- 相続税を支払った
- 相続開始から3年10ヶ月以内に売却
加算額の計算
加算額 = 相続税額 × (売却した不動産の相続税評価額 ÷ 相続財産の合計額)
計算例
- 相続税額：500万円
- 売却した不動産の相続税評価額：2,000万円
- 相続財産の合計額：5,000万円
- 加算額：500万円 × (2,000万円 ÷ 5,000万円) = 200万円
取得費に200万円を加算でき、譲渡所得が減ります。
(3) 適用要件と注意点
空き家特例と取得費加算の特例は、併用できない場合があります。
併用の可否
| パターン | 併用可否 |
|---|---|
| 空き家特例のみ | 可能 |
| 取得費加算の特例のみ | 可能 |
| 両方を併用 | 不可（どちらか有利な方を選択） |
どちらが有利か
- 譲渡所得が大きい場合：空き家特例（3,000万円控除）
- 相続税が高額な場合：取得費加算の特例
税理士に相談して、有利な方を選択しましょう。
注意点
- 空き家特例は相続開始から3年以内の売却が条件
- 取得費加算は相続開始から3年10ヶ月以内の売却が条件
- 適用要件が複雑なため、確定申告時に税理士への相談を推奨
まとめ
相続した中古戸建てを売却するには、まず相続登記を完了させる必要があります。2024年4月から相続登記が義務化され、3年以内の申請が必須となりました。相続人が複数いる場合は、遺産分割協議で売却する人を決定します。長期未登記は数次相続のリスクがあるため、早めの登記が重要です。売却時には、空き家特例（3,000万円控除）や取得費加算の特例を活用できる場合があります。空き家特例は相続開始から3年以内の売却が条件で、取得費加算は3年10ヶ月以内です。両方を併用できない場合があるため、税理士に相談して有利な方を選択しましょう。登記費用は、相続登記で登録免許税8万円+司法書士報酬11-20万円、売却時は抵当権抹消登記（ローンがあった場合）で2,000円+司法書士報酬1-3万円が目安です。