買い替えで中古戸建てを購入する際の登記・名義変更のポイント
買い替えで中古戸建てを購入する場合、旧物件の売却と新物件の購入を同時進行させるため、登記手続きのタイミング調整が重要です。特に、旧物件の抵当権抹消と新物件の所有権移転登記・抵当権設定を同日に処理することで、手続きをスムーズに進められます。本記事では、買い替え購入時の登記手続き、決済の流れ、費用、つなぎ融資利用時の注意点を実務的に解説します。
本記事のポイント
- 買い替えでは旧物件の売却と新物件購入の登記を同日処理できる。決済日を調整し、司法書士に一括依頼が一般的
- 中古戸建ては土地・建物別々に登記。所有権移転登記と抵当権設定登記はそれぞれに必要
- 登録免許税は固定資産税評価額の2%（軽減措置適用で0.3%）、司法書士報酬は8〜15万円程度
- つなぎ融資利用時は一時的に二重の抵当権設定が必要になる場合あり
- 同時決済により、旧物件の抵当権抹消から新物件の所有権移転登記までを1日で完了可能
1. 買い替え購入時の登記・名義変更の基本
(1) 不動産登記制度の仕組み
不動産登記とは、土地や建物の所在、面積、所有者などの情報を法務局の登記簿に記録する制度です。登記することで、第三者に対して「この不動産は自分のものである」と法的に主張できる権利を取得します。
買い替えの場合、以下の登記が発生します。
| 登記の種類 | 内容 |
|---|---|
| 抵当権抹消登記（旧物件） | 旧物件のローン完済時に抵当権を消す登記 |
| 所有権移転登記（新物件） | 新物件を売主から買主へ所有権を移す登記 |
| 抵当権設定登記（新物件） | 新物件の住宅ローン利用時に金融機関が担保設定する登記 |
(2) 買い替え購入で必要な登記の種類
買い替えで中古戸建てを購入する際、以下の登記が必要です。
購入時に必要な登記
- 所有権移転登記: 売主から買主へ所有権を移転
- 抵当権設定登記: 住宅ローン利用時に金融機関が担保設定
旧物件売却時に必要な登記
- 所有権移転登記: 自分から買主へ所有権を移転（売却側）
- 抵当権抹消登記: 住宅ローン完済時に抵当権を消す
これらの登記を同日に処理することで、資金移動と登記手続きを効率的に行えます。
(3) 中古戸建て特有の登記事項
中古戸建ては土地と建物が別々の不動産として登記されます。
土地・建物別登記の特徴
- 所有権移転登記: 土地・建物それぞれに必要
- 抵当権設定登記: 土地・建物それぞれに設定
- 登録免許税: 土地・建物それぞれに課税
実務上は司法書士が一括で処理するため、購入者が個別に意識する必要は少ないですが、登録免許税や司法書士報酬の計算では土地・建物の評価額を分けて算出します。
2. 中古戸建ての所有権移転登記の手続き
(1) 所有権移転登記の具体的手順
中古戸建て購入時の所有権移転登記は、以下の手順で進みます。
- 売買契約締結 → 手付金支払い
- 住宅ローン審査・承認 → 金銭消費貸借契約
- 決済日の調整 → 売主・買主・司法書士・金融機関の日程調整
- 決済・登記申請 → 残代金支払いと同時に所有権移転登記・抵当権設定登記を申請
- 登記完了 → 約1〜2週間後に登記識別情報（権利証）が発行
買い替えの場合、旧物件の売却決済と新物件の購入決済を同日に設定することが一般的です。
(2) 土地と建物の登記の関係
中古戸建ては、土地と建物がそれぞれ独立した不動産として登記されます。
土地の登記
- 地番（住所とは異なる番号）で特定
- 地積（面積）、地目（宅地等）を記録
建物の登記
- 家屋番号で特定
- 床面積、構造（木造・鉄骨造等）を記録
購入時は、土地・建物の両方について所有権移転登記を行います。抵当権設定登記も同様に、土地・建物それぞれに設定されます。
(3) 必要書類と準備のポイント
買い替えで中古戸建てを購入する際の必要書類は以下の通りです。
買主が準備する書類
- 住民票（発行3ヶ月以内）
- 本人確認書類（運転免許証・マイナンバーカード等）
- 印鑑証明書（実印登録済みのもの）
- 住宅ローン利用時は金銭消費貸借契約書
売主が準備する書類
- 登記識別情報（権利証）
- 印鑑証明書
- 固定資産税評価証明書
買い替えで旧物件の売却も同時に行う場合、旧物件の売主としての書類も準備が必要です。司法書士に事前確認することが推奨されます。
3. 買い替え時の登記タイミングと決済
(1) 売却と購入の同時決済の流れ
買い替えで最も一般的なのが、旧物件の売却と新物件の購入を同日に決済する方法です。
同日決済の流れ（例：午前に旧物件売却、午後に新物件購入）
午前：旧物件の売却決済
- 買主から代金受領
- 旧物件のローン完済、抵当権抹消書類受領
- 所有権移転登記申請
午後：新物件の購入決済
- 旧物件の売却代金と新規ローンで新物件の代金支払い
- 所有権移転登記・抵当権設定登記申請
同日決済により、旧物件の売却代金をそのまま新物件の購入資金に充てられるため、資金繰りがスムーズです。
(2) 旧物件の抵当権抹消と新物件の抵当権設定
買い替えでは、旧物件の抵当権抹消と新物件の抵当権設定を同日に処理します。
抵当権の処理フロー
- 旧物件: 売却代金でローン完済 → 金融機関から抵当権抹消書類受領 → 抵当権抹消登記申請
- 新物件: 新規ローン契約 → 決済時に融資実行 → 抵当権設定登記申請
司法書士が両方の手続きを同日に処理することで、登記の空白期間をなくし、安全に取引を進められます。
(3) つなぎ融資利用時の登記手順
旧物件の売却前に新物件を購入する場合、つなぎ融資を利用することがあります。
つなぎ融資利用時の登記の流れ
- つなぎ融資実行 → 新物件購入
- 新物件に抵当権設定登記（つなぎ融資用）
- 旧物件売却 → ローン完済・抵当権抹消
- 本ローン実行 → つなぎ融資完済
- つなぎ融資の抵当権抹消 → 本ローンの抵当権設定
つなぎ融資利用時は一時的に二重の抵当権設定が必要になる場合があり、登記の順序とタイミング調整が複雑です。司法書士との綿密な打ち合わせが必須です。
4. 登記にかかる費用と税金
(1) 登録免許税の税率と計算方法
所有権移転登記の登録免許税は、固定資産税評価額を基準に計算します。
購入時の所有権移転登記の税率
- 原則: 固定資産税評価額 × 2%
- 軽減措置（令和8年3月31日まで）: 固定資産税評価額 × 0.3%
抵当権設定登記の税率
- 原則: 借入額 × 0.4%
- 軽減措置（令和8年3月31日まで）: 借入額 × 0.1%
例えば、固定資産税評価額2,000万円の中古戸建てで、2,500万円の住宅ローンを組む場合、軽減措置適用で登録免許税は8.5万円（所有権移転6万円 + 抵当権設定2.5万円）となります。
(2) 中古住宅の軽減措置
中古住宅の登録免許税軽減措置を受けるには、以下の条件を満たす必要があります。
軽減措置の適用条件
- 床面積50㎡以上
- 築年数20年以内（耐火建築物は25年以内）
- 自己居住用
築年数要件を満たさない場合
- 耐震基準適合証明書の取得
- 既存住宅性能評価書の取得
- 既存住宅売買瑕疵保険の加入
これらのいずれかを満たせば、築年数を超えた中古住宅でも軽減措置を受けられます。
(3) 司法書士報酬の相場
買い替えで司法書士に登記を依頼する場合の報酬相場は以下の通りです。
| 項目 | 相場 |
|---|---|
| 所有権移転登記（購入） | 5〜8万円 |
| 抵当権設定登記 | 3〜5万円 |
| 抵当権抹消登記（旧物件） | 1〜2万円 |
| 所有権移転登記（売却） | 3〜5万円 |
| 合計 | 12〜20万円程度 |
報酬額は地域や案件の複雑さにより変動します。買い替えで売却・購入を同時依頼する場合、セット割引を提供する司法書士事務所もあります。
5. 司法書士に依頼するメリット
(1) 司法書士に依頼すべきケース
以下のケースでは、司法書士への依頼が特に推奨されます。
司法書士への依頼が推奨されるケース
- 買い替えで同日決済: 売却・購入の登記を同時進行させる場合
- つなぎ融資利用: 登記の順序とタイミングが複雑な場合
- 初めての不動産取引: 手続きに不安がある場合
- 遠方の物件: 現地に行けない場合（オンライン申請活用）
登記申請は本人でも可能ですが、書類不備や手続きミスのリスクを考えると、専門家への依頼が安全です。
(2) 売却と購入を同時依頼する利点
買い替えで売却・購入の登記を同一の司法書士に依頼するメリットは以下の通りです。
同時依頼のメリット
- スケジュール調整が容易: 売却・購入の決済日を調整しやすい
- 手続きの一元管理: 両方の登記を一括で管理
- 費用面でのメリット: セット割引を提供する事務所も
- リスク管理: 登記の順序や抵当権処理を適切に管理
別々の司法書士に依頼すると、連携不足でスケジュールがずれるリスクがあります。
(3) オンライン申請の活用
法務局の登記申請は、オンラインでも可能です。
オンライン申請のメリット
- 時間短縮: 法務局に出向く必要がない
- 手続きの効率化: 複数の登記を一度に申請可能
- 遠方物件への対応: 全国どこでも申請可能
ただし、オンライン申請には電子証明書の取得や専用ソフトの導入が必要です。司法書士に依頼すれば、オンライン申請を活用した効率的な手続きが可能になります。
6. スムーズに進めるための注意点
(1) 決済日の調整と登記手続き
買い替えで最も重要なのが、決済日の調整です。
決済日調整のポイント
- 売却・購入の決済日を同日に設定: 資金繰りをスムーズに
- 金融機関の営業日に設定: 平日の午前中が望ましい
- 司法書士のスケジュール確認: 事前に予定を押さえる
- 売主・買主双方の都合調整: 早めに日程候補を提示
決済日がずれると、一時的に資金不足が発生する可能性があります。
(2) 登記の順序と手続きの流れ
買い替えでは、以下の順序で登記を進めるのが一般的です。
- 旧物件の抵当権抹消登記（売却決済時）
- 旧物件の所有権移転登記（売却決済時）
- 新物件の所有権移転登記（購入決済時）
- 新物件の抵当権設定登記（購入決済時）
登記の順序を誤ると、登記が受理されない、または追加費用が発生する可能性があります。司法書士が適切な順序で処理します。
(3) 登記完了後の確認事項
登記完了後、以下を確認しましょう。
登記完了後の確認事項
- 登記識別情報（権利証）の受領: 紛失しないよう保管
- 登記簿謄本の取得: 登記内容が正しいか確認
- 抵当権設定の確認: 金融機関名、債権額が正しいか
登記内容に誤りがあれば、速やかに司法書士に連絡し、更正登記を行います。
まとめ
買い替えで中古戸建てを購入する際の登記手続きは、旧物件の売却と新物件の購入を同日決済することで効率的に進められます。
重要なポイント
- 買い替えでは旧物件の売却と新物件購入の登記を同日処理できる。決済日を調整し、司法書士に一括依頼が一般的
- 中古戸建ては土地・建物別々に登記。所有権移転登記と抵当権設定登記はそれぞれに必要
- 登録免許税は固定資産税評価額の2%（軽減措置適用で0.3%）、司法書士報酬は12〜20万円程度
- つなぎ融資利用時は一時的に二重の抵当権設定が必要になる場合があり、登記の順序調整が複雑
- 同日決済により、旧物件の抵当権抹消から新物件の所有権移転登記までを1日で完了可能
登記手続きは専門性が高いため、司法書士への依頼が一般的です。買い替えでは売却・購入を同一の司法書士に依頼することで、スケジュール調整と手続きの一元管理が可能になります。
よくある質問（FAQ）
Q1: 買い替えの場合、旧物件の売却と新物件の購入の登記は同日にできますか？
A: 可能です。決済日を調整すれば同日に処理できます。旧物件の抵当権抹消と新物件の所有権移転登記・抵当権設定を同時進行させることで手続きがスムーズになります。司法書士に両方依頼するのが一般的です。
Q2: 中古戸建ての登記は土地と建物で別々に行うのですか？
A: 土地と建物は別々の不動産として登記されます。所有権移転登記は土地・建物それぞれに必要で、抵当権設定も同様です。実務上は司法書士が一括で処理するため、購入者が個別に意識する必要は少ないです。
Q3: 登録免許税の軽減措置はどのような条件で受けられますか？
A: 中古住宅の場合、床面積50㎡以上、築年数20年以内（耐火建築物は25年以内）等の要件を満たせば、所有権移転登記が0.3%（本則2.0%）に軽減されます。要件を満たさない場合でも、耐震基準適合証明書等があれば適用可能です。
Q4: つなぎ融資を使う場合、登記はどうなりますか？
A: つなぎ融資利用時は一時的に二重の抵当権設定が必要になる場合があります。旧物件の抵当権がまだ抹消できない状態で新物件を購入するため、登記の順序とタイミング調整が複雑です。司法書士との綿密な打ち合わせが必須です。
Q5: 登記費用はどのくらいかかりますか？
A: 登録免許税は固定資産税評価額に税率を乗じた額（軽減措置適用で数万円〜数十万円程度）です。司法書士報酬は12〜20万円程度が相場です。買い替えで旧物件の抹消登記も依頼する場合は追加費用が発生します。