離婚後の中古戸建て購入で知っておくべき登記のポイント
離婚後に中古戸建てを購入する際、単独名義での登記手続きは慎重に進める必要があります。中古物件特有の既存抵当権の確認、離婚協議書の内容がローン審査に与える影響、改姓時の本人確認書類など、新築購入とは異なる注意点が存在します。本記事では、離婚後の中古戸建て登記に関する実務的な手続きと費用、よくあるトラブルへの対処法を解説します。
本記事のポイント
- 離婚後の単独名義登記では元配偶者の同意は不要だが、養育費・財産分与がローン審査に影響する可能性がある
- 中古戸建ては既存抵当権・根抵当権の確認が必須。売主が決済時に抹消するのが一般的
- 登録免許税は固定資産税評価額の2%（軽減措置適用で0.3%）、司法書士報酬は5〜10万円程度
- 離婚で改姓した場合、現在の姓の本人確認書類と戸籍謄本等の追加書類が必要
- 養育費負担は年間返済比率に影響するため、金融機関への事前相談が推奨される
1. 離婚後に中古戸建てを購入する際の登記の基礎知識
(1) 所有権移転登記とは
所有権移転登記とは、不動産の所有権が売主から買主へ移転したことを公的に記録する手続きです。法務局の登記簿に記載されることで、第三者に対して「この不動産は自分のものである」と主張できる法的根拠となります。
中古戸建て購入時には、売買契約締結後、決済日に所有権移転登記を申請するのが一般的です。登記申請は司法書士に依頼することが多く、登録免許税や司法書士報酬が必要となります。
(2) 離婚後の単独名義登記のメリット
離婚後に中古戸建てを購入する場合、単独名義での登記にはいくつかのメリットがあります。
| メリット | 内容 |
|---|---|
| 意思決定の自由 | 売却や賃貸などの処分権を単独で行使できる |
| 相続時の簡素化 | 共有者がいないため相続手続きがシンプル |
| ローン審査の明確化 | 単独名義のため返済能力の審査が明確 |
ただし、養育費負担や財産分与による資産減少がローン審査に影響する可能性があるため、金融機関への事前相談が重要です。
(3) 中古戸建てと新築の登記の違い
中古戸建ての登記は、新築と比べて以下の点で異なります。
中古戸建て特有の確認事項
- 既存抵当権の有無: 売主の住宅ローンが残っている場合、抵当権が設定されている
- 根抵当権・仮登記: 事業用ローンや将来の融資のための権利が設定されている場合がある
- 所有権の履歴: 過去の所有者や相続の経緯を登記簿で確認できる
新築の場合は表題登記（建物の物理的な情報を初めて登記）から始まりますが、中古戸建ては既に登記簿が存在するため、所有権移転登記のみで完結します。
2. 離婚後の単独名義での所有権移転登記の手続き
(1) 必要書類の準備
離婚後の単独名義での中古戸建て購入時には、以下の書類が必要です。
買主が準備する書類
- 住民票（発行3ヶ月以内）
- 本人確認書類（運転免許証・マイナンバーカード等）
- 印鑑証明書（実印登録済みのもの）
- 住宅ローン利用時は金銭消費貸借契約書
売主が準備する書類
- 登記識別情報（権利証）
- 印鑑証明書
- 固定資産税評価証明書
- 抵当権抹消関連書類（ローン残債がある場合）
離婚で改姓した場合は、戸籍謄本等で改姓の経緯を証明する追加書類が必要になることがあります。
(2) 離婚協議書の内容と登記への影響
離婚協議書の内容は、直接的に登記手続きに影響するわけではありませんが、住宅ローン審査において重要な判断材料となります。
審査に影響する離婚協議書の記載内容
- 養育費の金額: 月々の支払額が年間返済比率（年収に対する年間返済額の割合）に加算される
- 財産分与の内容: 今後支払う財産分与がある場合、負債として評価される可能性
- 慰謝料の支払い: 分割払いの場合、返済能力への影響を審査される
金融機関によっては離婚協議書の提出を求められることもあるため、事前に内容を整理しておくことが推奨されます。
(3) 申請の流れとタイムライン
所有権移転登記の一般的な流れは以下の通りです。
- 売買契約締結 → 手付金支払い
- 住宅ローン審査 → 金融機関との金銭消費貸借契約
- 決済日 → 残代金支払いと同時に登記申請（司法書士が実施）
- 登記完了 → 約1〜2週間後に登記識別情報（権利証）が発行される
離婚後の単独名義登記でも基本的な流れは変わりませんが、養育費や財産分与の影響でローン審査に時間がかかる場合があります。
3. 中古戸建て特有の登記確認事項（抵当権・根抵当権）
(1) 既存抵当権の確認方法
中古戸建てを購入する際、売主の住宅ローンが残っている場合、登記簿に抵当権が設定されています。購入前に登記簿謄本を取得し、以下を確認しましょう。
登記簿謄本で確認すべきポイント
- 抵当権者（金融機関名）
- 債権額（借入金額）
- 設定日
法務局の窓口またはオンライン（登記情報提供サービス）で、1通600円程度で取得できます。
(2) 根抵当権・仮登記の有無確認
根抵当権とは、将来の融資に備えて設定される包括的な担保権です。売主が事業者の場合、事業用ローンのために設定されていることがあります。
注意が必要なケース
- 根抵当権: 極度額（担保限度額）が高額で、複数の債務をカバーしている場合がある
- 仮登記: 将来の本登記を保全するための登記。所有権移転請求権仮登記などが該当
これらが設定されている場合、売主が決済時に確実に抹消できるか、売買契約書に明記することが重要です。
(3) 売主側の抵当権抹消手続き
一般的な売買取引では、決済日に以下の手続きを同時に行います。
- 買主から売主への残代金支払い
- 売主が金融機関へ住宅ローン完済
- 金融機関から抵当権抹消書類の受領
- 抵当権抹消登記と所有権移転登記を同日申請
司法書士が立ち会い、抵当権抹消と所有権移転を同時に処理することで、買主は抵当権のない状態で所有権を取得できます。
4. 離婚が住宅ローン審査と抵当権設定に与える影響
(1) 養育費負担とローン審査
離婚後に養育費を支払っている場合、金融機関の審査では以下のように扱われます。
養育費の審査への影響
- 年間返済比率への加算: 養育費の年額が返済負担として計算される
- 返済比率の基準: 一般的に年収の30〜35%以内が目安
- 証明書類: 離婚協議書や公正証書の提出を求められることがある
例えば、年収500万円で月5万円の養育費を支払っている場合、年間60万円が返済負担に加算されます。住宅ローンの年間返済額と合わせて、年収の35%以内に収める必要があるため、借入可能額が減少する可能性があります。
(2) 単独名義での融資条件
離婚後の単独名義での融資は、以下の点で条件が変わることがあります。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 収入基準 | 単独での年収・勤続年数が審査基準を満たす必要 |
| 頭金 | 自己資金比率が高いほど有利（物件価格の2割以上推奨） |
| 連帯保証人 | 金融機関によっては不要だが、審査状況により求められることも |
離婚前に共有名義で住宅ローンを組んでいた場合、離婚後の単独名義では収入合算ができないため、借入可能額が減少する点に注意が必要です。
(3) 抵当権設定登記の実施
住宅ローンを利用する場合、金融機関は購入する中古戸建てに抵当権を設定します。所有権移転登記と同日に抵当権設定登記を申請するのが一般的です。
抵当権設定登記の流れ
- 金融機関との金銭消費貸借契約締結
- 決済日に融資実行
- 司法書士が抵当権設定登記を申請
- 登録免許税（借入額の0.4%、軽減措置で0.1%）を納付
離婚後の単独名義でも、抵当権設定登記の手続き自体は変わりません。
5. 登記にかかる費用（登録免許税・司法書士報酬）
(1) 登録免許税の計算方法
登録免許税は、登記申請時に国に納める税金で、固定資産税評価額を基準に計算します。
所有権移転登記の税率
- 原則: 固定資産税評価額 × 2%
- 軽減措置（令和8年3月31日まで）: 固定資産税評価額 × 0.3%
軽減措置の適用条件
- 床面積50㎡以上
- 築年数20年以内（耐火建築物は25年以内）または現行耐震基準に適合
- 自己居住用
例えば、固定資産税評価額2,000万円の中古戸建ての場合、軽減措置適用で6万円（2,000万円 × 0.3%）となります。
(2) 中古住宅の軽減措置
中古住宅の登録免許税軽減措置を受けるには、以下の条件を満たす必要があります。
築年数要件
- 木造（非耐火）: 築20年以内
- 鉄骨造・RC造（耐火建築物）: 築25年以内
- 上記を超える場合: 耐震基準適合証明書または既存住宅性能評価書の取得
離婚後の購入でも、これらの条件を満たせば軽減措置を受けられます。適用可否は事前に司法書士や不動産会社に確認しましょう。
(3) 司法書士報酬の相場
所有権移転登記を司法書士に依頼する場合の報酬相場は以下の通りです。
| 項目 | 相場 |
|---|---|
| 所有権移転登記 | 3〜5万円 |
| 抵当権設定登記 | 2〜4万円 |
| 抵当権抹消登記（売主側） | 1〜2万円 |
| 合計（買主負担） | 5〜10万円程度 |
報酬額は地域や案件の複雑さにより変動します。離婚後の姓変更があり追加書類が必要な場合、別途費用が発生することもあります。複数の司法書士に見積もりを依頼し、比較検討することが推奨されます。
6. 離婚後の姓変更と登記申請時の本人確認
(1) 改姓時の本人確認書類
離婚で姓が変わった場合、登記申請時の本人確認書類は現在の姓のものを使用します。
必要な本人確認書類
- 運転免許証（現在の姓に更新済み）
- マイナンバーカード（現在の姓に更新済み）
- パスポート（現在の姓に更新済み）
旧姓の書類は使用できないため、離婚後速やかに本人確認書類の姓変更手続きを行いましょう。
(2) 戸籍謄本等の追加書類
改姓の経緯を証明するため、以下の追加書類が必要になることがあります。
法務局から求められる可能性のある書類
- 戸籍謄本（改姓の経緯が記載されたもの）
- 戸籍の附票（住所の変遷が記載されたもの）
特に、住民票の住所と登記申請時の住所が異なる場合、戸籍の附票で住所の変遷を証明する必要があります。
(3) 住所変更登記との併用
離婚に伴い住所も変更した場合、所有権移転登記と同時に住所変更登記が必要になることがあります。
住所変更登記が必要なケース
- 旧住所で住宅ローンを申し込み、新住所で登記する場合
- 金銭消費貸借契約と登記申請時の住所が異なる場合
住所変更登記の登録免許税は不動産1個につき1,000円です。司法書士に依頼する場合、別途報酬（5,000〜1万円程度）が発生します。
まとめ
離婚後に中古戸建てを単独名義で購入する際の登記手続きは、養育費や財産分与がローン審査に影響する点、中古物件特有の既存抵当権確認、改姓時の本人確認書類など、通常の購入とは異なる注意点があります。
重要なポイント
- 離婚後の単独名義登記では元配偶者の同意は不要だが、養育費は年間返済比率に加算される
- 中古戸建ては登記簿謄本で既存抵当権・根抵当権を事前確認し、売主が決済時に抹消する確約を得る
- 登録免許税は軽減措置適用で固定資産税評価額の0.3%、司法書士報酬は5〜10万円が相場
- 改姓した場合は現在の姓の本人確認書類と戸籍謄本等の追加書類を準備
登記手続きは専門性が高いため、司法書士への依頼が一般的です。離婚後の単独名義購入では、金融機関への事前相談と離婚協議書の内容整理を早めに行うことで、スムーズな手続きが可能になります。
よくある質問（FAQ）
Q1: 離婚後に中古戸建てを単独名義で購入する際、元配偶者の同意は必要ですか？
A: 離婚後の単独購入では元配偶者の同意は不要です。ただし、養育費や財産分与の取り決めが住宅ローン審査に影響する場合があります。金融機関によっては離婚協議書の内容を開示することもあるため、事前に内容を整理しておくことが推奨されます。
Q2: 中古戸建ての登記を確認したら抵当権が残っていました。購入は可能ですか？
A: 売主が決済時に抵当権を抹消するのが一般的です。抵当権抹消登記と所有権移転登記を同日に実施することで、買主は抵当権のない状態で所有権を取得できます。事前に抹消の確約を売買契約書に明記することが重要です。
Q3: 離婚で姓が変わりました。登記申請時に旧姓の書類は使えますか？
A: 本人確認書類は現在の姓のものが必要です。改姓の経緯を証明するため、戸籍謄本等の追加提出を求められることがあります。法務局で事前に必要書類を確認することが推奨されます。
Q4: 離婚後の単独名義登記で、住宅ローンの審査は厳しくなりますか？
A: 単独名義自体は問題ありませんが、養育費負担や財産分与による資産減少が審査に影響する可能性があります。年収に対する年間返済比率を事前にシミュレーションし、金融機関に相談することが推奨されます。