相続した新築戸建てを売却する際の登記の基礎知識
親が建てた新築戸建てを相続して売却を検討する場合、登記手続きは避けて通れません。相続登記の義務化が2024年4月に施行され、相続開始から3年以内の申請が必須となりました。また、相続登記を完了しないと所有権移転登記（売却）ができないため、手続きの流れを正しく理解することが重要です。
この記事のポイント
- 相続登記の義務化により3年以内の申請が必須、違反すると10万円以下の過料
- 相続登記完了後でないと所有権移転登記（売却）はできない
- 新築戸建ては表題登記・保存登記が完了しているため手続きがシンプル
- 取得費加算の特例は相続開始後3年10ヶ月以内の譲渡が対象
- 複数相続人がいる場合は遺産分割協議で単独名義にしてから売却が一般的
1. 相続した新築戸建て売却時の登記の流れ
(1) 相続登記と売却登記の順序
相続した新築戸建てを売却する際は、以下の順序で登記を進めます。
| 順序 | 登記の種類 | 内容 |
|---|---|---|
| 1 | 相続登記 | 被相続人から相続人へ所有権を移転 |
| 2 | 所有権移転登記 | 相続人（売主）から買主へ所有権を移転 |
| 3 | 抵当権抹消登記 | 住宅ローンがある場合に実施 |
法務局の公式サイトによれば、相続登記を完了しないと所有権移転登記（売却）ができません。2024年4月施行の相続登記義務化により、相続開始から3年以内の申請が必須となりました。
(2) 新築戸建て特有の登記状態
新築戸建ての場合、建物の表題登記（建物の物理的状態を登記）と所有権保存登記（最初の所有者を登記）が既に完了しています。このため、相続登記では「所有権移転登記」のみを行えばよく、中古物件と比べて手続きがシンプルです。
(3) 売却前の登記確認ポイント
売却前に以下を確認しましょう。
- 登記簿謄本で現在の所有者が被相続人名義になっているか
- 抵当権設定登記の有無（住宅ローンが残っている場合）
- 建物の表題登記・所有権保存登記が完了しているか
2. 相続登記の義務化と手続き方法
(1) 2024年4月施行の相続登記義務化
法務局の公式情報によれば、相続登記の義務化により以下が定められました。
- 相続開始を知った日から3年以内に相続登記を申請する義務
- 正当な理由なく申請しない場合、10万円以下の過料が科される可能性
- 遺産分割協議が成立した場合、協議成立日から3年以内に追加の登記義務
(2) 3年以内の申請義務と過料リスク
相続登記の義務化により、これまで放置されがちだった相続登記が法的義務となりました。特に、売却を検討する場合は早めの手続きが重要です。取得費加算の特例（後述）も相続開始後3年10ヶ月以内の譲渡が対象となるため、売却タイミングと合わせて計画しましょう。
(3) 遺産分割協議書の作成と必要書類
相続登記に必要な主な書類は以下の通りです。
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
- 相続人全員の戸籍謄本・印鑑証明書
- 遺産分割協議書（相続人が複数いる場合）
- 固定資産評価証明書
- 登記申請書
遺産分割協議書は、相続人全員が遺産の分割方法について合意した内容を記載する書類です。複数相続人がいる場合、全員の同意と実印の押印が必要となります。
3. 相続登記完了後の所有権移転登記
(1) 所有権移転登記の申請方法
相続登記完了後、買主との売買契約が成立したら所有権移転登記を行います。通常は決済日（残代金受領日）に司法書士が法務局へ申請します。
(2) 登録免許税の計算と納付
登記の際に納める登録免許税は以下の通りです。
| 登記の種類 | 税率 | 負担者 |
|---|---|---|
| 相続登記 | 固定資産税評価額の0.4% | 相続人 |
| 所有権移転登記 | 固定資産税評価額の2% | 買主（慣例） |
例えば、固定資産税評価額が2,000万円の新築戸建ての場合、相続登記の登録免許税は8万円、所有権移転登記は40万円（買主負担）となります。
(3) 司法書士への依頼と報酬相場
登記手続きは自分でも可能ですが、司法書士に依頼するのが一般的です。報酬相場は以下の通りです。
- 相続登記：5～10万円
- 所有権移転登記：3～6万円
- 抵当権抹消登記：1～3万円
地域や事務所により差があるため、複数の司法書士に見積もりを依頼することをおすすめします。
4. 抵当権がある場合の抹消手続き
(1) 相続不動産の抵当権確認
被相続人が住宅ローンを借りていた場合、登記簿に抵当権設定登記が残っています。売却前に抵当権を抹消する必要があります。
(2) 抵当権抹消登記の流れ
住宅ローンを完済すると、金融機関から抵当権抹消に必要な書類が交付されます。法務局の案内によれば、以下の書類を用意します。
- 抵当権解除証書
- 登記識別情報（または登記済証）
- 金融機関の委任状
- 登記申請書
(3) 金融機関からの必要書類（有効期限3ヶ月）
金融機関から交付される抵当権抹消書類には有効期限（発行日から3ヶ月）があります。期限を過ぎると再発行が必要になるため、速やかに手続きを進めましょう。
5. 売却時の税金と取得費加算の特例
(1) 相続財産の譲渡所得計算方法
相続した新築戸建てを売却した場合、譲渡所得税が課されます。国税庁の公式情報によれば、譲渡所得は以下の式で計算します。
譲渡所得 = 売却価格 - （取得費 + 譲渡費用）
相続の場合、被相続人の取得費を引き継ぐため、被相続人が購入した時の価格が取得費となります。
(2) 取得費加算の特例（相続開始後3年10ヶ月以内）
国税庁によれば、相続税を納めた場合、「取得費加算の特例」により一定額を譲渡所得の取得費に加算できます。
適用要件
- 相続税を納めたこと
- 相続開始日の翌日から相続税申告期限の翌日以後3年以内（実質3年10ヶ月以内）に譲渡すること
この特例を活用することで譲渡所得税を軽減できるため、売却タイミングは重要です。
(3) 被相続人の取得費を引き継ぐ仕組み
相続により取得した不動産の取得費は、被相続人が購入した時の価格を引き継ぎます。購入時の契約書が残っていない場合、売却価格の5%を取得費とすることができますが、税負担が大きくなる可能性があります。
6. 共同相続から単独名義への変更方法
(1) 複数相続人がいる場合の登記
相続人が複数いる場合、法定相続分に応じて共同相続登記を行うか、遺産分割協議により単独名義で登記するかを選択できます。
(2) 遺産分割協議による単独名義化
売却を前提とする場合、遺産分割協議で売却代表者を決定し、単独名義で相続登記を行うのが一般的です。共同相続登記のまま売却する場合、相続人全員の同意と署名が必要となり、手続きが煩雑になります。
(3) 相続人全員の同意取得方法
遺産分割協議では、相続人全員が協議内容に同意し、実印を押印する必要があります。相続人の中に未成年者や行方不明者がいる場合は、家庭裁判所での特別代理人選任や不在者財産管理人選任が必要となるため、早めに専門家（司法書士・弁護士）に相談しましょう。
まとめ
相続した新築戸建てを売却する際の登記は、相続登記の義務化により早期の手続きが求められます。相続開始から3年以内の相続登記申請が必須となり、違反すると過料が科される可能性があります。また、取得費加算の特例を活用する場合は相続開始後3年10ヶ月以内の売却が条件となるため、計画的に進めることが重要です。
登記手続きには専門知識が必要なため、司法書士への依頼が一般的です。相続人が複数いる場合は遺産分割協議で単独名義にしてから売却すると手続きがスムーズです。不明点がある場合は、早めに専門家に相談することをおすすめします。