相続資金で新築戸建てを購入する際の登記の基本
相続で得た資金を使って新築戸建てを購入する場合、建物表題登記と所有権保存登記という2つの登記手続きが必要です。相続登記とは異なる手続きですが、遺産分割協議や相続税との関係で注意すべき点があります。
相続資金での購入時の登記のポイント:
- 建物表題登記は完成後1ヶ月以内に申請義務がある
- 所有権保存登記で登録免許税の軽減措置を活用できる
- 相続登記と購入登記は全く別の手続き
- 遺産分割協議が完了してから購入するのが安全
- 相続税納付期限（相続開始から10ヶ月）を考慮したスケジュール調整が重要
(1) 新築戸建て購入時に必要な登記の種類
新築戸建てを購入する場合、以下の2つの登記が必要です。
建物表題登記: 新築建物の物理的状況（所在地、構造、床面積など）を登記簿に初めて記録する手続きです。法務局の公式情報によると、建物完成後1ヶ月以内に申請する義務があり、違反すると10万円以下の過料が科される可能性があります。
所有権保存登記: 新築建物の最初の所有者を登記簿に記録する手続きです。法務局の公式情報によると、表題登記と異なり期限はありませんが、住宅ローンを借りる場合は抵当権設定の前提として必須です。
相続資金で購入する場合でも、これらの登記手続きは通常の購入と変わりません。ただし、資金の出所が相続財産であることを証明する書類が必要になる場合があります。
(2) 相続登記と購入登記の違い
相続登記と新築戸建ての購入登記は、全く別の手続きです。
相続登記: 被相続人から相続人へ不動産の所有権を移転する登記手続きです。法務局の公式情報によると、2024年4月から相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内に申請しないと10万円以下の過料が科される可能性があります。
購入登記（本記事の対象）: 新築戸建てを購入した際、建物表題登記と所有権保存登記を行う手続きです。相続した現金や預金を使って購入する場合でも、登記簿には購入者本人の名義で記録されます。
相続した不動産を売却してその資金で新築戸建てを購入する場合、まず相続登記を完了させてから売却手続きに進む必要があります。
(3) 相続財産を使う場合の証明書類
相続資金で新築戸建てを購入する場合、資金の出所を証明する書類が必要になることがあります。
必要になる可能性のある書類:
- 遺産分割協議書（相続人全員の実印押印・印鑑証明書付き）
- 相続税申告書の控え
- 被相続人の預金通帳と出金記録
- 相続人への送金記録
特に住宅ローンを組む場合、金融機関が自己資金（頭金）の出所を確認するため、これらの書類の提出を求められることがあります。遺産分割協議が完了していない段階で購入すると、後でトラブルになる可能性があるため注意が必要です。
建物表題登記の手続きと期限
新築戸建ての登記で最初に行うのが、建物表題登記です。この登記には申請期限があるため、スケジュール管理が重要です。
(1) 建物表題登記の申請方法
法務局の公式情報によると、建物表題登記は以下の流れで進みます。
- 建物完成・引き渡し
- 土地家屋調査士による建物調査（現地測量・図面作成）
- 法務局への申請（完成後1ヶ月以内）
- 登記完了（1〜2週間程度）
建物表題登記は、建物の物理的状況を正確に記録するため、土地家屋調査士という専門家に依頼するのが一般的です。自分で申請することも可能ですが、測量や図面作成の専門知識が必要なため、実務上はほぼ全て専門家に依頼されています。
(2) 申請期限（完成後1ヶ月以内）
建物表題登記には、建物完成後1ヶ月以内という法定の申請期限があります。この期限を過ぎると10万円以下の過料が科される可能性がありますが、実務上は遅延しても登記申請は受理されます。
期限を守るためのポイント:
- 建物完成予定日が決まったら、土地家屋調査士に事前連絡しておく
- 完成直後に現地調査を実施してもらう
- 引き渡しから2週間以内に申請できるよう、早めに準備を始める
相続税の納付期限（相続開始から10ヶ月）が迫っている場合、建物表題登記の期限にも注意が必要です。完成時期を調整できるなら、余裕を持ったスケジュールを組みましょう。
(3) 土地家屋調査士への依頼と費用
建物表題登記は土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。
土地家屋調査士報酬の相場:
- 一般的な新築戸建て：8〜12万円程度
- 建物の規模や複雑さで変動
- 地域によっても差がある（都市部で高め）
建物表題登記の登録免許税は非課税です。土地家屋調査士報酬のみが実費としてかかります。相続資金で購入する場合でも、この費用は通常の購入と変わりません。
所有権保存登記の申請方法
建物表題登記が完了したら、次に所有権保存登記を行います。この登記により、法的に「この建物は自分のものです」と主張できるようになります。
(1) 所有権保存登記の必要書類
法務局の公式情報によると、所有権保存登記には以下の書類が必要です。
必要書類:
- 建物表題登記の登記識別情報（登記完了証）
- 住民票
- 住宅用家屋証明書（登録免許税の軽減措置を受ける場合）
- 司法書士への委任状
住宅用家屋証明書は、市区町村役場で発行してもらう書類です。この証明書があれば、登録免許税の税率が0.4%から0.15%に軽減されます。相続資金で購入する場合でも、自己居住用であればこの軽減措置を受けられます。
(2) 登記申請の流れと期間
所有権保存登記は、以下の流れで進みます。
- 建物表題登記の完了
- 司法書士が必要書類を準備
- 法務局に登記申請
- 登記完了（1〜2週間程度）
- 登記識別情報（権利証）の受領
住宅ローンを組む場合、所有権保存登記と抵当権設定登記を同日に申請するのが一般的です。金融機関の融資実行日に合わせて登記申請を行うため、司法書士と綿密にスケジュール調整する必要があります。
(3) 司法書士への依頼と報酬相場
所有権保存登記は司法書士に依頼するのが一般的です。
司法書士報酬の相場:
- 所有権保存登記：3〜5万円程度
- 抵当権設定登記も依頼する場合：追加で5〜10万円
- 地域や事務所によって変動
相続資金で購入する場合、資金の出所について司法書士に説明を求められることがあります。遺産分割協議書などの書類を用意しておくとスムーズです。
登記にかかる税金と軽減措置
新築戸建ての登記では、登録免許税と不動産取得税という2つの税金がかかります。ただし、一定の要件を満たせば軽減措置を受けられます。
(1) 登録免許税の計算方法
登録免許税は、不動産登記を行う際に国に納める税金です。
登録免許税の計算:
- 建物表題登記：非課税
- 所有権保存登記：固定資産税評価額 × 0.4%（軽減措置適用で0.15%）
- 抵当権設定登記：借入金額 × 0.4%（軽減措置適用で0.1%）
例えば、評価額2,000万円の新築戸建てに3,000万円の住宅ローンを借りる場合、軽減措置を適用すると以下のようになります。
- 所有権保存登記：2,000万円 × 0.15% = 3万円
- 抵当権設定登記：3,000万円 × 0.1% = 3万円
合計6万円の登録免許税で済みます。
(2) 新築住宅の税率軽減措置（0.4%→0.15%）
国土交通省の公式情報によると、一定の要件を満たす新築住宅の登記では、登録免許税の軽減措置を受けられます。
軽減措置の要件:
- 自己居住用の住宅であること
- 床面積が50㎡以上であること
- 新築または取得後1年以内に登記すること
- 一定の耐震基準を満たすこと（新築の場合は自動的に満たす）
相続資金で購入する場合でも、これらの要件を満たせば軽減措置を受けられます。ただし、投資用として購入する場合は対象外となるため注意が必要です。
(3) 不動産取得税と軽減制度
不動産取得税は、不動産を取得した際に都道府県に納める税金です。登記とは直接関係ありませんが、新築戸建て購入時に発生する重要な税金です。
不動産取得税の計算:
- 建物：固定資産税評価額 × 3%
- 土地：固定資産税評価額 × 1/2 × 3%
軽減制度:
- 床面積50㎡以上240㎡以下の住宅
- 建物の評価額から1,200万円控除
- 土地は一定の条件で減額
相続資金で購入する場合でも、不動産取得税は通常通り課税されます。相続税とは別の税金であることに注意しましょう。
相続税との関係と注意点
相続資金で新築戸建てを購入する場合、相続税の納付期限や遺産分割協議との関係に注意が必要です。
(1) 相続税納付期限と購入タイミング
国税庁の公式情報によると、相続税は相続開始（被相続人の死亡）を知った日の翌日から10ヶ月以内に申告・納付する必要があります。
相続税納付期限と購入スケジュール:
| 期間 | 主な手続き | 注意点 |
|---|---|---|
| 相続開始〜3ヶ月 | 遺産の調査・把握 | 不動産購入は控える |
| 3〜6ヶ月 | 遺産分割協議 | 購入資金の確定 |
| 6〜8ヶ月 | 相続税申告準備・物件探し | 納税資金を確保 |
| 8〜10ヶ月 | 相続税納付・購入実行 | 期限内に納税完了 |
| 10ヶ月〜 | 登記完了 | 建物表題登記の期限に注意 |
相続税の納付資金を確保した上で、新築戸建ての購入を進めることが重要です。納付期限を過ぎると延滞税が発生するため、税理士と相談しながらスケジュールを組みましょう。
(2) 遺産分割協議書の必要性
相続資金で新築戸建てを購入する場合、遺産分割協議が完了していることが望ましいです。
遺産分割協議書が必要な理由:
- 相続人全員が遺産の分割方法について合意した証明になる
- 購入資金が正当な相続財産であることを示せる
- 後で他の相続人から異議が出るリスクを回避できる
- 金融機関が住宅ローン審査で資金の出所を確認する際に必要
遺産分割協議書には、相続人全員の実印押印と印鑑証明書の添付が必要です。協議が難航している場合は、購入を急がず、まず協議を完了させることをお勧めします。
(3) 相続財産の活用と税務上の留意点
相続財産で新築戸建てを購入することは税務上問題ありませんが、以下の点に注意が必要です。
税務上の留意点:
- 購入資金が相続財産であることを証明できる書類を保管しておく
- 相続税申告書に購入の事実を記載する必要はないが、税務調査時に説明できるよう準備
- 他の相続人から購入資金を贈与された場合、贈与税の対象になる可能性がある
- 相続税の納付資金を確保した上で購入する（納税できなくなると延滞税が発生）
相続財産を使って購入する場合、税理士に事前相談することで、税務上のリスクを回避できます。
利用可能な支援制度と住宅ローン控除
相続資金で新築戸建てを購入する場合でも、各種支援制度を活用できる場合があります。
(1) 住宅ローン控除の適用要件
国土交通省の公式情報によると、住宅ローン控除は以下の要件を満たす場合に適用されます。
主な適用要件:
- 住宅ローンの借入期間が10年以上であること
- 床面積が50㎡以上（2023年までに建築確認を受けた住宅は40㎡以上）
- 自己居住用であること
- 所得が2,000万円以下であること（一部制度は1,000万円以下）
重要な注意点:
現金購入の場合、住宅ローン控除は適用されません。相続資金で全額現金購入する場合、この控除は受けられないことに注意が必要です。
一方、相続資金を頭金にして住宅ローンを組む場合は、控除を受けられます。年末のローン残高の0.7%が最大13年間控除されるため、資金に余裕があっても一部をローンで賄う選択肢もあります。
(2) すまい給付金・こどもエコすまい支援事業
新築住宅の購入時に利用できる支援制度があります。
すまい給付金:
- 消費税率引き上げによる負担軽減のための給付金
- 所得に応じて最大50万円給付
- 2021年12月で終了（今後復活する可能性あり）
こどもエコすまい支援事業:
- 省エネ性能の高い住宅の取得を支援
- 子育て世帯・若者夫婦世帯が対象
- 最大100万円の補助
- 予算がなくなり次第終了
相続資金で購入する場合でも、これらの制度の対象になります。申請期限や予算状況を確認し、活用できる制度は積極的に利用しましょう。
(3) 相続資金による購入でも使える制度
相続資金での購入であっても、以下の制度は利用できます。
利用可能な制度:
- 登録免許税の軽減措置（自己居住用・床面積50㎡以上等）
- 不動産取得税の軽減措置（床面積50㎡以上240㎡以下等）
- 住宅ローン控除（ローンを組む場合）
- 各種補助金制度（要件を満たす場合）
利用できない制度:
- 住宅資金贈与の非課税特例（既に相続で取得した資金のため対象外）
相続資金での購入だからといって、支援制度が使えなくなるわけではありません。通常の購入と同じように、利用できる制度を最大限活用しましょう。
まとめ
相続資金で新築戸建てを購入する場合、建物表題登記（完成後1ヶ月以内）と所有権保存登記の2つの登記手続きが必要です。これらは相続登記とは全く別の手続きで、通常の購入と変わりません。
登録免許税の軽減措置を活用すれば、所有権保存登記の税率が0.4%から0.15%に軽減されます。相続資金での購入でも、自己居住用であればこの軽減措置を受けられます。
相続税の納付期限（相続開始から10ヶ月以内）を考慮し、遺産分割協議を完了させてから購入を進めることが重要です。納税資金を確保した上で購入することで、後で資金不足に陥るリスクを回避できます。
住宅ローン控除は現金購入では適用されませんが、相続資金を頭金にしてローンを組めば控除を受けられます。税理士や司法書士と相談しながら、最適な購入計画を立てましょう。