買い替えに伴う新築戸建て購入と登記の基礎知識
現在の戸建てを売却して新築戸建てに買い替える場合、登記は売却と購入の両方で必要となる重要な手続きです。新築戸建てならではの登記の特性を理解し、スムーズに買い替えを進めましょう。
買い替え時の登記のポイント:
- 新築戸建ては建物表題登記→所有権保存登記の順で手続きが必要
- 売却側の抵当権抹消と購入側の抵当権設定のタイミング調整が重要
- 同日決済の場合は司法書士間の連携が不可欠
- 登録免許税の軽減措置を活用すれば税負担を抑えられる
- 買い替えローン利用時は特に登記スケジュールの事前調整が重要
(1) 登記とは何か：不動産取引における役割
登記とは、不動産の所有権や抵当権などの権利関係を法務局の登記簿に記録する公的な手続きです。登記簿に記録されることで、第三者に対して「この不動産は自分のものです」と主張できる法的根拠が生まれます。
買い替えでは、旧居の売却による「所有権移転登記」と「抵当権抹消登記」、新居の購入による「建物表題登記」「所有権保存登記」「抵当権設定登記」など、複数の登記が短期間に集中するため、スケジュール管理が重要です。
(2) 買い替えで必要な登記の種類と流れ
買い替えでは以下の登記が必要になります。
売却側（旧居）:
- 抵当権抹消登記：ローン完済時に金融機関の抵当権を抹消
- 所有権移転登記：買主への所有権移転（買主側の司法書士が手続き）
購入側（新築戸建て）:
- 建物表題登記：新築建物の物理的状況（所在地、構造、床面積など）を登記簿に初めて記録
- 所有権保存登記：新築建物の最初の所有者を登記簿に記録
- 抵当権設定登記：住宅ローンを借りる際、金融機関が不動産に担保権を設定
新築戸建ては中古物件と異なり、建物表題登記が必要な点が特徴です。この登記は完成後1ヶ月以内に申請する義務があるため、引き渡し前後のスケジュール調整が重要になります。
新築戸建て特有の登記手続き（表題登記・保存登記）
新築戸建ての登記は、中古住宅とは異なる特有の手続きが必要です。特に建物表題登記は新築ならではの手続きであり、土地家屋調査士と司法書士という2つの専門家が関わる点も特徴的です。
(1) 建物表題登記の手続きと申請期限（完成後1ヶ月以内）
建物表題登記は、新築建物が完成した際に、その物理的状況（所在地、構造、床面積など）を登記簿に初めて記録する手続きです。法務局の公式情報によると、この登記は建物完成後1ヶ月以内に申請する義務があり、違反すると10万円以下の過料が科される可能性があります。
建物表題登記の流れ:
- 建物完成・引き渡し
- 土地家屋調査士による建物調査（現地測量・図面作成）
- 法務局への申請（完成後1ヶ月以内）
- 登記完了（1〜2週間程度）
買い替えの場合、売却と購入のタイミングが重なることが多いため、建物完成前から土地家屋調査士と打ち合わせしておくことが重要です。
(2) 所有権保存登記の手続きと流れ
建物表題登記が完了すると、次に所有権保存登記を行います。これは新築建物の最初の所有者を登記簿に記録する手続きで、法務局の公式情報によると、表題登記と異なり期限はありませんが、住宅ローンを借りる場合は抵当権設定登記の前提として必須です。
所有権保存登記の必要書類:
- 建物表題登記の登記識別情報（登記完了証）
- 住民票
- 住宅用家屋証明書（登録免許税の軽減措置を受ける場合）
- 司法書士への委任状
買い替えローンや住宅ローンを利用する場合、金融機関の融資実行日に合わせて所有権保存登記と抵当権設定登記を同時に行うのが一般的です。
(3) 土地家屋調査士と司法書士の役割分担
新築戸建ての登記では、2つの専門家が役割分担します。
土地家屋調査士の役割:
- 建物表題登記の申請
- 建物の現地調査・測量
- 図面（各階平面図、建物図面）の作成
司法書士の役割:
- 所有権保存登記の申請
- 抵当権設定登記の申請
- 旧居の抵当権抹消登記（売却時）
買い替えの場合、売却側と購入側でそれぞれ司法書士が関わるため、同日決済時には司法書士同士の連携が特に重要になります。
売却と購入の登記タイミングと同日決済
買い替えでは、資金計画の都合上、売却と購入を同じ日に決済する「同日決済」を選択するケースが多くあります。この場合、登記のタイミング調整が成否を左右します。
(1) 同日決済時の登記申請の順序
同日決済では、午前中に旧居の売却手続き、午後に新居の購入手続きを行うのが一般的です。新築戸建ての場合は、事前に建物表題登記を完了させておく必要があります。
同日決済の登記スケジュール例:
| 時間 | 手続き内容 | 登記内容 |
|---|---|---|
| 事前（1〜2週間前） | 新築建物完成 | 建物表題登記申請・完了 |
| 午前 | 旧居の引き渡し・代金受領 | 抵当権抹消登記申請 |
| 午後 | 新居の引き渡し・代金支払い | 所有権保存登記・抵当権設定登記申請 |
新築の場合、建物表題登記が完了していないと所有権保存登記ができないため、遅くとも決済日の1〜2週間前には表題登記を完了させておくことが重要です。
(2) 売却側と購入側の司法書士の連携
同日決済では、旧居の売却から得た資金を新居の購入代金に充てるため、午前中の抵当権抹消登記が完了しないと午後の手続きに進めません。このため、売却側と購入側の司法書士が緊密に連携し、以下を確認する必要があります。
- 抵当権抹消に必要な書類が揃っているか
- 金融機関からの抹消書類の到着時期
- 午前中の手続き完了予定時刻
- 午後の決済開始可能時刻
事前に両司法書士が打ち合わせを行い、当日の流れを確認しておくことで、トラブルを未然に防げます。
(3) 先行購入・先行売却時の登記リスク
同日決済が難しい場合、「先行購入」「先行売却」のいずれかを選択することになります。それぞれに登記上のリスクがあります。
先行購入のリスク:
- 旧居の売却前に新居を購入するため、一時的に2つのローンを抱える「二重ローン」状態になる可能性がある
- 旧居に残っている抵当権の抹消が遅れると、新居の抵当権設定に影響が出る場合がある
先行売却のリスク:
- 新居の建物表題登記が完了していないと、所有権保存登記ができず、入居が遅れる可能性がある
- 仮住まい期間が発生し、余分な費用がかかる
買い替えローンやつなぎ融資を活用すれば、これらのリスクを軽減できる場合があります。金融機関や司法書士と事前に相談しましょう。
旧居の抵当権抹消と新居の抵当権設定
買い替えでは、旧居の住宅ローンを完済して抵当権を抹消し、新居に新たな抵当権を設定する必要があります。この2つの登記のタイミング調整が、買い替え成功の鍵となります。
(1) 旧居の抵当権抹消登記の手続き
抵当権抹消登記は、住宅ローンを完済した際に金融機関の抵当権を登記簿から削除する手続きです。旧居の売却代金でローンを完済する場合、決済日当日に抹消登記を申請します。
抵当権抹消に必要な書類（金融機関から受領）:
- 抵当権解除証書（弁済証書）
- 登記済証または登記識別情報
- 金融機関の代表者事項証明書（発行から3ヶ月以内）
- 委任状
金融機関によっては、書類の準備に1〜2週間かかる場合があるため、決済日の2週間前には抹消書類の手配を依頼しておくことが重要です。
(2) 新居の抵当権設定登記との調整
新居の住宅ローンを借りる場合、所有権保存登記と同時に抵当権設定登記を行います。買い替えの場合、旧居の抵当権抹消と新居の抵当権設定を同日に行うことが多いため、両方の金融機関と調整が必要です。
調整すべきポイント:
- 旧居のローン完済（抹消）と新居のローン実行（設定）のタイミング
- 両金融機関の必要書類の準備期間
- 司法書士が両方の登記申請をスムーズに行えるスケジュール
旧居と新居で異なる金融機関を利用する場合、各金融機関の手続き方法や所要時間が異なる可能性があるため、早めに確認しておきましょう。
(3) 二重ローン回避のための登記実務
二重ローンとは、売却前に新居を購入することで、一時的に2つのローンを抱える状態を指します。この期間を最小限にするため、登記面での工夫が重要です。
二重ローン期間を短縮する方法:
- 建物表題登記を決済日の1〜2週間前に完了させておく
- 旧居の抵当権抹消書類を事前に金融機関から受領しておく
- 司法書士に同日決済の経験が豊富な専門家を選ぶ
- 買い替えローンやつなぎ融資の活用を金融機関に相談する
買い替えローンを利用すれば、新居の購入資金に旧居の売却代金を充てることを前提に融資を受けられるため、二重ローンを回避できる場合があります。
登記にかかる費用・税金と買い替え特例
新築戸建ての買い替えでは、複数の登記が必要なため、費用と税金がかさみます。ただし、軽減措置を活用すれば負担を抑えられます。
(1) 建物表題登記・所有権保存登記の費用
建物表題登記の費用:
- 土地家屋調査士報酬：7〜10万円程度（建物の規模や地域による）
- 登録免許税：非課税
所有権保存登記の費用:
- 登録免許税：固定資産税評価額の0.4%（軽減措置適用で0.15%）
- 司法書士報酬：3〜5万円程度
抵当権設定登記の費用:
- 登録免許税：借入金額の0.4%（軽減措置適用で0.1%）
- 司法書士報酬：5〜10万円程度
例えば、評価額2,000万円の新築戸建てに3,000万円の住宅ローンを借りる場合、軽減措置を適用すると登録免許税は以下のようになります。
- 所有権保存登記：2,000万円 × 0.15% = 3万円
- 抵当権設定登記：3,000万円 × 0.1% = 3万円
軽減措置を活用しない場合と比べて、合計で約8万円の節税になります。
(2) 登録免許税の軽減措置（0.4%→0.15%）
国土交通省の公式情報によると、一定の要件を満たす新築住宅の登記では、登録免許税の軽減措置を受けられます。
軽減措置の要件:
- 自己居住用の住宅であること
- 床面積が50㎡以上であること
- 新築または取得後1年以内に登記すること
- 一定の耐震基準を満たすこと（新築の場合は自動的に満たす）
軽減措置を受けるには、市区町村が発行する「住宅用家屋証明書」を司法書士に提出する必要があります。この証明書の取得は、司法書士に代行してもらうのが一般的です。
(3) 買い替え特例の適用要件と登記への影響
国税庁の公式情報によると、買い替え特例（特定の居住用財産の買換えの特例）を利用すると、旧居の譲渡益への課税を繰り延べできます。ただし、この特例は登記手続きそのものには直接影響しません。
買い替え特例の主な要件:
- 譲渡する住宅の所有期間が10年超であること
- 譲渡した年の前年から翌年までに新居を購入すること
- 新居の床面積が50㎡以上であること
- 譲渡価格が1億円以下であること
特例の適用を受けるには、登記簿上で旧居の所有期間や新居の購入時期を確認する必要があります。司法書士や税理士と連携して、登記と税務の両面から最適なスケジュールを組みましょう。
買い替えローン利用時の登記実務
買い替えローンやつなぎ融資を利用すると、二重ローンを回避しながら買い替えを進められます。ただし、登記面での調整が必要です。
(1) 買い替えローンの抵当権設定手順
買い替えローンとは、新居の購入資金に旧居の売却代金を充てることを前提に、一時的に融資を受ける仕組みです。この場合、新居に抵当権を設定する際、以下の流れになります。
- 新居の建物表題登記を完了させる（事前準備）
- 新居の決済日に所有権保存登記を申請
- 同時に抵当権設定登記を申請（買い替えローンの融資実行）
- 旧居の決済日に売却代金を受領
- 旧居の売却代金で買い替えローンを返済
- 必要に応じて新たな住宅ローンに借り換え
買い替えローンの抵当権は一時的なものであるため、売却代金での返済後に抹消登記が必要になる場合があります。金融機関と事前に登記スケジュールを確認しておきましょう。
(2) つなぎ融資利用時の登記の流れ
つなぎ融資は、新居の購入資金を一時的に借りる短期融資です。新築戸建ての場合、以下の流れで登記を進めます。
つなぎ融資利用時の登記スケジュール:
- つなぎ融資の実行（新居の購入代金に充当）
- 建物表題登記の申請・完了
- 所有権保存登記の申請
- つなぎ融資の抵当権設定登記
- 旧居の売却・ローン完済
- つなぎ融資の返済・抵当権抹消
- 本融資（住宅ローン）の実行・抵当権設定
つなぎ融資と本融資で抵当権設定と抹消が複数回発生するため、登記費用がかさむ点に注意が必要です。司法書士報酬も含めて、総費用を事前に確認しましょう。
(3) 金融機関との事前調整ポイント
買い替えローンやつなぎ融資を利用する場合、金融機関と以下の点を事前に調整することが重要です。
確認すべきポイント:
- 建物表題登記の完了時期と融資実行日の調整
- 抵当権設定登記に必要な書類と提出期限
- 旧居の売却代金での返済スケジュール
- 抵当権抹消と新たな抵当権設定のタイミング
- 司法書士の選定（金融機関指定 or 自己選定）
金融機関によっては、指定の司法書士を使うよう求められる場合があります。この場合でも、売却側の司法書士との連携は必要なので、早めに調整を始めましょう。
まとめ
買い替えに伴う新築戸建ての登記は、建物表題登記から始まり、所有権保存登記、抵当権設定登記と、複数のステップがあります。旧居の抵当権抹消とのタイミング調整や、同日決済時の司法書士間の連携が成否を左右します。
建物表題登記は完成後1ヶ月以内の申請義務があるため、決済日の1〜2週間前には完了させておくことが重要です。また、登録免許税の軽減措置を活用すれば、所有権保存登記と抵当権設定登記の税負担を大幅に抑えられます。
買い替えローンやつなぎ融資を利用する場合は、複数回の抵当権設定と抹消が発生するため、金融機関や司法書士と早めに調整を始めましょう。専門家のサポートを受けながら、計画的に登記手続きを進めることが、スムーズな買い替えの鍵となります。