中古マンション購入と固定資産税・都市計画税の基本
中古マンションを購入する際、固定資産税と都市計画税は毎年発生する継続的な費用です。初めての不動産購入で、これらの税金の仕組みを理解することは資金計画において非常に重要です。
この記事でわかること:
- 固定資産税・都市計画税の基本的な仕組みと課税対象
- マンション特有の評価方法（専有部分+土地持分）
- 住宅用地特例による税負担軽減（200㎡以下1/6）
- 中古マンションの固定資産税額の目安と計算方法
- 購入時の日割り精算の慣行と計算例
(1) 固定資産税の課税対象と納税義務者
固定資産税は、土地・建物の所有者に毎年課される市町村税です。総務省によれば、毎年1月1日時点の登記簿上の所有者が納税義務者となります。標準税率は1.4%ですが、自治体によって異なる場合があります。
中古マンションを購入した場合、引渡し後すぐに納税義務が発生するわけではなく、翌年1月1日時点で所有していれば、その年度から納税義務を負います。ただし、購入時に売主と日割り精算を行うのが一般的です（詳細は後述）。
(2) 都市計画税の課税地域と税率
都市計画税は、市街化区域内の土地・建物に課される目的税で、道路・公園整備の財源として使われます。税率の上限は0.3%で、自治体の条例により決定されます。市街化調整区域など、市街化区域外のマンションには課税されません。
購入を検討している中古マンションが市街化区域内にあるかどうかは、不動産業者または自治体の都市計画課で確認できます。
マンション特有の固定資産税評価の仕組み
マンション（区分所有建物）の固定資産税は、一戸建てとは異なる評価方法が用いられます。
(1) 専有部分と共用部分の評価方法
国土交通省の資料によれば、マンションの建物部分は、専有面積に応じた評価と、共用部分（エントランス・廊下・エレベーター等）の持分評価を合算して算出されます。専有面積が広いほど、建物部分の評価額は高くなります。
(2) 土地持分に応じた評価額の算出
土地部分は、敷地全体の評価額に対する共有持分割合で按分されます。共有持分は専有面積の割合に応じて決まることが一般的です。国土交通省によれば、土地評価額は公示価格の約7割が目安です。
評価の流れ:
建物評価額 = 専有部分評価 + 共用部分持分評価
土地評価額 = 敷地全体評価額 × 共有持分割合
固定資産税評価額 = 建物評価額 + 土地評価額
住宅用地特例とマンションでの適用方法
中古マンション購入時に活用できる重要な軽減措置が、住宅用地特例です。
(1) 小規模住宅用地の1/6軽減
総務省によれば、住宅用地のうち200㎡以下の部分は、課税標準額が1/6に軽減されます。この特例により、土地部分の固定資産税が大幅に軽減されます。
(2) マンションでの専有面積按分計算
マンションの場合、敷地全体の面積を戸数で割った面積（専有面積の持分相当）が基準となります。
計算例:
敷地面積: 2,000㎡
総戸数: 50戸
専有面積: 70㎡
→ 土地持分面積 = 2,000㎡ × (70㎡ / 全体専有面積合計)
→ 200㎡以下なら1/6軽減適用
一般的なマンション（専有面積50〜100㎡程度）であれば、土地持分は200㎡以下となることが多く、1/6軽減が適用されます。
中古マンションの固定資産税額の目安と計算方法
中古マンションの固定資産税額は、築年数によって変動します。
(1) 経年減価による建物評価額の減少
国土交通省の資料によれば、建物の固定資産税評価額は築年数に応じて減少します。鉄筋コンクリート造のマンションの場合、経年減点補正率により、築年数が経過するほど評価額は低下します。一方、土地部分は減価しません。
築年数と評価額の目安:
| 築年数 | 建物評価額の目安 |
|---|---|
| 新築 | 建築費の約60-70% |
| 築10年 | 新築時の約70-80% |
| 築20年 | 新築時の約50-60% |
| 築30年 | 新築時の約30-40% |
(2) 新築時からの税負担推移
新築マンションは建物部分の固定資産税が5年間1/2に減額されますが、中古マンションを購入する時点では、この減額期間が終了していることが一般的です。そのため、築浅の中古マンションでは、新築減額期間終了後の「通常税額」を負担することになります。
固定資産税額の計算式:
建物分 = 建物評価額 × 税率1.4%
土地分 = 土地評価額 × 1/6 × 税率1.4%
都市計画税 = (建物評価額 + 土地評価額×1/3) × 税率0.3%
合計 = 建物分 + 土地分 + 都市計画税
購入時の固定資産税清算と日割り計算
中古マンションを年の途中で購入した場合、売主と固定資産税を日割り精算するのが商慣習です。
(1) 売主との按分精算の慣行
1月1日時点での所有者（売主）に年度全額の納税義務がありますが、実務上は引渡し日を基準に日割り計算を行い、買主が残日数分を売主に支払います。東京都主税局などの自治体でも、この商慣習を前提とした案内がされています。
(2) 起算日と清算金額の計算例
起算日は地域によって異なります。
- 関東: 1月1日起算が一般的
- 関西: 4月1日起算が一般的
計算例（関東・1月1日起算）:
年間固定資産税: 120,000円
引渡し日: 7月1日
売主負担: 120,000円 × (181日 / 365日) = 59,507円
買主負担: 120,000円 × (184日 / 365日) = 60,493円
→ 買主は決済時に売主へ60,493円を支払う
中古マンションと新築マンションの税負担の違い
中古マンションと新築マンションの固定資産税には、いくつかの違いがあります。
(1) 新築住宅の軽減措置の有無
新築マンション（3階建て以上の耐火建築物）は、建物部分の固定資産税が5年間1/2に減額されます（床面積50〜280㎡が要件）。中古マンションを購入する時点では、この減額期間が終了していることが多いため、購入初年度から通常税額を負担します。
(2) 評価額の差と実際の税額比較
中古マンションは経年減価により建物評価額が低下するため、同じ専有面積・立地の新築マンションと比較すると、税額は安くなる傾向があります。
税額比較例（専有面積70㎡、市街化区域）:
| 物件種別 | 建物評価額 | 土地評価額 | 固定資産税+都市計画税 |
|---|---|---|---|
| 新築（減額期間中） | 1,000万円 | 500万円 | 約8万円/年 |
| 新築（減額終了後） | 1,000万円 | 500万円 | 約13万円/年 |
| 築10年 | 700万円 | 500万円 | 約11万円/年 |
| 築20年 | 500万円 | 500万円 | 約9万円/年 |
※税率は固定資産税1.4%、都市計画税0.3%、住宅用地特例適用と仮定
まとめ
中古マンション購入時の固定資産税・都市計画税について、重要なポイントをまとめます。
- 納税義務者は毎年1月1日時点の所有者。翌年1月1日から納税義務が発生
- マンションは専有面積+土地持分で評価。住宅用地特例（200㎡以下1/6） が適用
- 中古マンションは築年数により建物評価額が減少し、税負担も低下傾向
- 新築減額制度（5年間1/2）は購入時点で終了していることが多い
- 購入時は売主と日割り精算を行うのが商慣習（関東は1/1起算、関西は4/1起算）
固定資産税・都市計画税は長期にわたる負担となるため、購入前に年間税額を確認し、資金計画に組み込むことが重要です。売主から過去の納税通知書を見せてもらうことで、実際の税額を把握できます。