中古戸建て購入で知っておくべき固定資産税・都市計画税
中古戸建てを購入すると、毎年固定資産税と都市計画税を納付する義務が発生します。これらの税金は土地・建物の評価額に基づいて計算され、地方税として自治体に納めます。中古戸建ては築年数による経年減価補正が適用されるため、新築より評価額が低く、税負担も軽減されます。ただし、新築住宅に適用される減額措置は中古戸建てには適用されないため、購入前に税額の目安を把握しておくことが重要です。
この記事で分かること:
- 中古戸建ての固定資産税・都市計画税の計算方法
- 新築との税額の違いと軽減措置の適用範囲
- 築年数による税額の変動パターン
- 引渡時期と初年度課税の関係
- 中古戸建ての税負担シミュレーション
中古戸建て購入時の固定資産税・都市計画税の基礎知識
固定資産税の仕組みと税率
固定資産税は、毎年1月1日時点で土地・建物を所有している人に課される地方税です。東京都主税局の「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」によると、標準税率は1.4%で、課税標準額に税率を乗じて計算されます。
固定資産税の計算式:
固定資産税 = 課税標準額 × 1.4%
納税義務者は1月1日時点で固定資産課税台帳に登録されている所有者で、年4回に分けて納付（または一括納付）します。納付書は毎年4〜6月頃に届きます。
都市計画税の仕組みと課税対象
都市計画税は、都市計画事業や土地区画整理事業の費用に充てるための目的税です。総務省の「都市計画税」によると、税率の上限は0.3%で、各自治体の条例で定められます。
都市計画税の計算式:
都市計画税 = 課税標準額 × 0.3%（上限）
都市計画区域内の市街化区域にある土地・建物が課税対象で、市街化調整区域や都市計画区域外の物件には課税されません。購入前に対象区域かどうかを確認する必要があります。
課税標準額の計算方法
課税標準額は、固定資産税評価額をもとに、住宅用地の特例などの軽減措置を適用して算出されます。評価額は3年ごとに見直されます（令和6年度が基準年度、次回は令和9年度）。
中古戸建ての場合、土地と建物の評価額が異なる方法で決定されます。
- 土地: 市場価格（公示価格）の約70%を目安に評価
- 建物: 再建築価格に経年減点補正率を適用（築年数が経過するほど評価額が低下）
中古戸建ての固定資産税の計算方法
土地の評価額（市場価格の70%）
土地の固定資産税評価額は、国が公表する公示価格の約70%を目安に自治体が評価します。市場価格が3,000万円の土地であれば、評価額は約2,100万円となります。
ただし、住宅用地には特例措置があり、課税標準額が大幅に軽減されます。
住宅用地の特例:
| 区分 | 面積 | 固定資産税 | 都市計画税 |
|---|---|---|---|
| 小規模住宅用地 | 200㎡以下 | 評価額の1/6 | 評価額の1/3 |
| 一般住宅用地 | 200㎡超 | 評価額の1/3 | 評価額の2/3 |
例えば、評価額2,100万円、面積150㎡の土地（小規模住宅用地）の場合:
固定資産税:
2,100万円 × 1/6 × 1.4% = 49,000円
都市計画税:
2,100万円 × 1/3 × 0.3% = 21,000円
建物の評価額（経年減価補正適用）
建物の評価額は再建築価格（同じ建物を新たに建築した場合の費用）に経年減点補正率を適用して算出します。「中古住宅の固定資産税はどのくらいになる？」によると、木造戸建ての法定耐用年数は22年で、築年数が経過するほど評価額が減少し、最終的には再建築費用の20%程度まで下がります。
築年数別の評価額目安（木造戸建て）:
- 新築時: 100%
- 築5年: 約80%
- 築10年: 約60%
- 築15年: 約45%
- 築20年: 約30%
- 築25年以上: 約20%
実際の税額計算例
物件条件:
- 築10年の木造戸建て
- 土地: 評価額2,100万円、面積150㎡
- 建物: 再建築価格1,200万円、経年減価補正60%で評価額720万円
固定資産税:
土地: 2,100万円 × 1/6 × 1.4% = 49,000円
建物: 720万円 × 1.4% = 100,800円
合計: 149,800円
都市計画税:
土地: 2,100万円 × 1/3 × 0.3% = 21,000円
建物: 720万円 × 0.3% = 21,600円
合計: 42,600円
年間税負担:
固定資産税 + 都市計画税 = 149,800円 + 42,600円 = 192,400円
中古戸建ての軽減措置と新築との違い
住宅用地の特例（小規模住宅用地1/6、一般住宅用地1/3）
住宅用地の特例は、中古戸建てでも適用されます。200㎡以下の小規模住宅用地は固定資産税が評価額の1/6、都市計画税が評価額の1/3に軽減されます。200㎡を超える部分は一般住宅用地として、固定資産税が評価額の1/3、都市計画税が評価額の2/3に軽減されます。
この特例により、土地の税負担は大幅に軽減されるため、中古戸建て購入時も新築同様に適用されることを確認してください。
新築減額措置は適用されない
新築住宅には、建物の固定資産税が3年間（長期優良住宅は5年間）半額に減額される措置がありますが、「家を買うと固定資産税はいくらかかる？」によると、中古戸建てはこの減額措置の対象外です。
新築住宅の減額措置（中古は対象外）:
- 床面積50㎡以上280㎡以下
- 新築から3年間、建物の固定資産税が1/2に減額
- 長期優良住宅は5年間、1/2に減額
ただし、中古戸建ては経年減点補正率により建物の評価額が低く抑えられるため、新築の減額措置終了後と比較すると税負担はそれほど変わらない場合があります。
中古戸建ての税額目安
「一戸建ての固定資産税はいくら？」によると、戸建て住宅の固定資産税は年間平均10〜15万円です。中古戸建ての場合、築年数により以下のような目安となります。
中古戸建ての税額目安（固定資産税+都市計画税）:
- 築5年: 年間12〜16万円
- 築10年: 年間8〜12万円
- 築15年: 年間6〜10万円
- 築20年以上: 年間5〜8万円
※土地・建物の評価額、自治体の税率により変動します。
築年数による税額変動
経年減価補正による評価額の減少
建物の固定資産税評価額は、経年減点補正率により築年数が経過するほど減少します。木造戸建ての法定耐用年数は22年で、築20年を超えると評価額が大きく減少します。最終的には再建築費用の20%程度まで下がり、それ以上は減少しません。
経年減価補正のポイント:
- 建物のみに適用され、土地の評価額は築年数に関係なく時価評価
- 木造戸建ては鉄筋コンクリート造よりも減価のスピードが速い
- リフォームや増築を行うと評価額が上がる可能性がある
築年数ごとの税額目安
具体的な税額の推移を見てみましょう。
前提条件:
- 土地: 評価額2,100万円、面積150㎡（小規模住宅用地）
- 建物: 再建築価格1,200万円の木造戸建て
- 固定資産税率1.4%、都市計画税率0.3%
| 築年数 | 建物評価額 | 固定資産税 | 都市計画税 | 合計 |
|---|---|---|---|---|
| 新築 | 1,200万円 | 217,800円 | 57,600円 | 275,400円 |
| 築5年 | 960万円 | 183,400円 | 49,800円 | 233,200円 |
| 築10年 | 720万円 | 149,800円 | 42,600円 | 192,400円 |
| 築15年 | 540万円 | 125,200円 | 37,200円 | 162,400円 |
| 築20年 | 360万円 | 99,400円 | 31,800円 | 131,200円 |
| 築25年 | 240万円 | 82,600円 | 28,200円 | 110,800円 |
※新築は減額措置適用前の金額です。
築20年超の戸建ての税負担
築20年を超えると建物の評価額が大きく減少し、税負担も軽くなります。ただし、土地の評価額は築年数に関係なく時価評価されるため、地価が上昇している地域では土地分の税負担が増加する可能性があります。
築20年超の中古戸建てを購入する場合、建物の税負担は軽い一方で、リフォームや修繕費用が発生する可能性があるため、総合的なコストを考慮する必要があります。
初年度課税と引渡時期の関係
1月1日時点の所有者への課税
固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点で固定資産課税台帳に登録されている所有者に課税されます。「中古住宅に関する固定資産税はいくらかかる？」によると、年の途中で購入しても、1月1日時点の所有者（売主）に納税義務があります。
引渡時期による税負担の違い
引渡時期によって、初年度の税負担が異なります。
12月31日までに引渡した場合:
- 初年度（購入年）: 売主が納税義務者（日割り按分で精算）
- 翌年1月1日以降: 購入者が納税義務者
1月1日以降に引渡した場合:
- 購入年: 売主が納税義務者（日割り按分で精算）
- 翌年1月1日以降: 購入者が納税義務者
年末に購入した場合でも、1月1日時点で所有していれば、翌年から購入者に納税義務が発生します。
売主との按分処理
年の途中で購入した場合、売買契約時に固定資産税・都市計画税を日割り計算して売主と買主で按分します。
按分方法:
買主負担 = 年間税額 × (引渡日から12月31日までの日数 ÷ 365日)
例えば、年間税額20万円、引渡日が7月1日の場合:
買主負担 = 20万円 × (184日 ÷ 365日) = 100,822円
この金額を売買代金に上乗せして精算するのが一般的です。
中古戸建て購入時の税負担シミュレーション
築10年・評価額2000万円の場合
物件条件:
- 築10年の木造戸建て
- 土地: 評価額1,800万円、面積120㎡
- 建物: 評価額720万円（再建築価格1,200万円×60%）
固定資産税:
土地: 1,800万円 × 1/6 × 1.4% = 42,000円
建物: 720万円 × 1.4% = 100,800円
合計: 142,800円
都市計画税:
土地: 1,800万円 × 1/3 × 0.3% = 18,000円
建物: 720万円 × 0.3% = 21,600円
合計: 39,600円
年間税負担: 182,400円
築20年・評価額1500万円の場合
物件条件:
- 築20年の木造戸建て
- 土地: 評価額1,500万円、面積100㎡
- 建物: 評価額360万円（再建築価格1,200万円×30%）
固定資産税:
土地: 1,500万円 × 1/6 × 1.4% = 35,000円
建物: 360万円 × 1.4% = 50,400円
合計: 85,400円
都市計画税:
土地: 1,500万円 × 1/3 × 0.3% = 15,000円
建物: 360万円 × 0.3% = 10,800円
合計: 25,800円
年間税負担: 111,200円
新築戸建てとの比較
新築戸建てと中古戸建ての税負担を比較してみましょう。
前提条件:
- 土地: 評価額2,100万円、面積150㎡
- 建物: 再建築価格1,200万円
| 物件 | 建物評価額 | 固定資産税 | 都市計画税 | 合計 | 備考 |
|---|---|---|---|---|---|
| 新築（減額適用） | 1,200万円 | 133,000円 | 57,600円 | 190,600円 | 3年間のみ |
| 新築（減額終了後） | 1,200万円 | 217,800円 | 57,600円 | 275,400円 | 4年目以降 |
| 築10年中古 | 720万円 | 149,800円 | 42,600円 | 192,400円 | - |
| 築20年中古 | 360万円 | 99,400円 | 31,800円 | 131,200円 | - |
新築は3年間の減額措置があるため初期の税負担は軽いですが、4年目以降は中古戸建てより高くなります。築10年の中古戸建ては、新築の減額措置終了後と比較して約8万円安く、築20年の中古戸建てはさらに約14万円安くなります。
まとめ
中古戸建て購入時の固定資産税・都市計画税は、土地と建物の評価額に基づいて計算されます。建物は築年数による経年減点補正率が適用され、評価額が低くなるため、新築より税負担が軽減されます。住宅用地の特例（小規模住宅用地1/6）は中古戸建てでも適用されますが、新築住宅の減額措置（3年間1/2）は適用されません。
築10年で年間8〜12万円、築20年で年間6〜8万円程度が税額の目安ですが、評価額や自治体の税率により変動します。納税義務は1月1日時点の所有者に発生するため、年の途中で購入した場合は売主と日割り按分して精算します。
中古戸建ての購入を検討する際は、固定資産税・都市計画税を含めた総合的なコストを把握し、長期的な資金計画を立てることが重要です。評価額は自治体の固定資産税課税明細書で確認でき、購入前に売主から提供してもらうことも可能です。