買い替え売却時の新築戸建て固定資産税・都市計画税の基礎
新築戸建ての買い替え売却を検討する際、固定資産税・都市計画税の扱いは資金計画において重要な要素です。1月1日時点の所有者が年度全体の納税義務を負うため、売却タイミングによっては複数物件分の税負担が重なる場合があります。
固定資産税は土地・建物の所有者に毎年課される市町村税で、標準税率は1.4%です。都市計画税は市街化区域内の不動産に課され、税率の上限は0.3%となっています。新築戸建ての場合、評価額は建築費や周辺取引事例を参考に市町村が決定し、土地は公示価格の7割程度が目安となります。
(1) 固定資産税の仕組みと標準税率1.4%
固定資産税の計算式は「課税標準額×税率」です。課税標準額は固定資産評価額に住宅用地特例などの軽減措置を適用した後の金額となります。総務省によれば、標準税率は1.4%ですが、自治体によって異なる税率を定めている場合もあります。
新築戸建ての場合、建物の評価額は建築費の5〜7割程度が一般的です。土地は公示価格の約7割で評価されます。
(2) 都市計画税の目的と税率上限0.3%
都市計画税は市街化区域内の不動産に課される目的税で、道路・公園などの都市計画事業の財源となります。税率の上限は0.3%で、自治体の条例により決定されます。
市街化調整区域の場合は都市計画税がかからないため、購入する土地の用途地域を確認することが重要です。
(3) 新築戸建ての固定資産税評価
新築戸建ての固定資産税評価は、建物の構造・面積・設備、土地の立地条件などを総合的に勘案して市町村が決定します。評価額は3年ごとに見直され、次回は2027年です。
新築住宅の減額措置と買い替えタイミング
新築戸建ては建物の固定資産税が3年間1/2に減額される特例があります。この減額措置は売却時に買主へ引き継がれるため、減額期間中の売却は買主にとっても魅力的です。
国土交通省の資料によれば、新築住宅の減額は床面積50㎡以上280㎡以下の住宅が対象で、認定長期優良住宅の場合は5年間の減額となります。
(1) 新築戸建ての減額（3年間1/2）
新築戸建ての建物部分は、新築後3年間、固定資産税額が1/2に減額されます。床面積120㎡までの部分が対象となり、それを超える部分は減額されません。
減額期間は新築した年の翌年度から起算されます。例えば2023年に新築した場合、2024年度から2026年度まで減額が適用されます。
(2) 減額期間中の売却メリット
減額期間中に売却する場合、残存する減額期間は買主に引き継がれます。買主にとっては税負担が軽いため、売却交渉を有利に進められる可能性があります。
減額措置の適用状況は固定資産税納税通知書で確認でき、売買契約時に買主へ情報提供することでトラブルを防げます。
(3) 減額期間終了後の税負担
減額期間が終了すると、建物の固定資産税は通常の税額に戻ります。ただし建物は経年劣化により評価額が下がるため、税額が単純に2倍になるわけではありません。
買い替え時の納税義務と二重負担リスク
買い替えでは売却物件と購入物件の両方で納税義務が発生する時期があります。特に1月1日時点で両物件を所有していると、その年度は両方の固定資産税を負担することになります。
(1) 1月1日時点の所有者が納税義務者
固定資産税の納税義務者は、賦課期日である1月1日時点の登記簿上の所有者です。年の途中で売却しても、その年度の納税通知書は売主に届き、売主が年度全額を納税する義務があります。
この仕組みにより、売却後も納税通知書が届くことに驚く方が多いため、事前に理解しておくことが重要です。
(2) 売却物件と購入物件の納税義務
買い替えでは、売却物件と購入物件のそれぞれで固定資産税が発生します。ただし、購入物件の固定資産税は購入した翌年度から発生するため、同一年度内に二重納税が発生することは通常ありません。
例：
- 2024年4月に売却、同年6月に購入
- 2024年度：売却物件の固定資産税を全額納付（引渡し時に日割り清算）
- 2025年度：購入物件の固定資産税を納付開始
(3) 売買タイミングによる二重負担
1月1日時点で両物件を所有している場合のみ、その年度は両方の固定資産税を負担します。
二重負担を避けるには：
- 売却物件の引渡しを12月中に完了
- または購入物件の決済を1月2日以降に設定
新築戸建て売却時の固定資産税清算実務
固定資産税の清算は法律上の義務ではなく商慣習です。国土交通省の資料によれば、引渡し日を基準に日割り計算し、買主が残日数分を売主に支払うのが一般的です。
(1) 引渡し日での日割り清算
清算の計算方法：
- 年度の固定資産税額を確定（納税通知書で確認）
- 引渡し日以降の日数を計算
- 買主負担額 = 年税額 × (引渡し日以降の日数 ÷ 365日)
清算金は売買代金とは別に授受されることが多く、売買契約書に清算方法を明記します。
(2) 日割り起算日の地域差（関東1/1、関西4/1）
起算日は地域により慣習が異なります：
- 関東地方：1月1日起算が一般的
- 関西地方：4月1日起算が多い
起算日が異なると清算金額も変わるため、売買契約締結前に不動産会社と確認が必要です。
(3) 清算金の取り扱い
固定資産税の清算金は税法上「売買代金の一部」として扱われます。そのため、売主の譲渡所得計算では収入に加算され、買主は取得費に含めることができます。
住宅用地特例の適用と注意点
住宅用地特例により、住宅の敷地は固定資産税の課税標準が大幅に軽減されます。売却時にこの特例を失うタイミングを理解することが重要です。
(1) 小規模住宅用地の特例（200㎡以下1/6）
200㎡以下の住宅用地は課税標準が1/6に軽減され、200㎡を超える部分は1/3に軽減されます。戸建ての場合、敷地全体が対象となるケースが多くなります。
総務省の資料によれば、この特例により土地の固定資産税は実質的に6分の1程度に抑えられます。
(2) 売却後の特例喪失タイミング
住宅用地特例は住宅が存在することが条件です。売却後に買主が住宅として使用すれば特例は継続しますが、取り壊すと翌年度から特例が失われ、土地の固定資産税が最大6倍になります。
売却前に空き家期間を作ると、住宅としての用途が失われ特例を失うリスクがあるため注意が必要です。
(3) 購入物件での特例適用
購入した新築戸建てでも、住宅用地特例は自動的に適用されます。購入翌年度から、土地の課税標準が軽減された状態で固定資産税が課税されます。
買い替え時の資金計画と税額試算
買い替えの資金計画では、売却物件と購入物件の固定資産税を正確に試算することが重要です。
試算のポイント：
- 売却物件：引渡し日までの日割り負担額を計算
- 購入物件：購入翌年度からの年税額を見積もる
- 減額措置の残存期間を確認
- 住宅用地特例の適用状況を把握
新築戸建ての場合、建物の評価額は建築費の5〜7割、土地は公示価格の7割程度で試算します。減額措置と住宅用地特例を適用した実質税額を計算し、資金計画に組み込むことが推奨されます。
まとめ
買い替えで新築戸建てを売却する際は、固定資産税・都市計画税の仕組みを理解し、適切な資金計画を立てることが重要です。1月1日時点の所有状況により納税義務が決まるため、売買タイミングの調整により二重負担を回避できます。新築住宅の減額措置は買主に引き継がれるため、減額期間中の売却は有利に働く場合があります。固定資産税の清算は商慣習であり、契約書に明記することでトラブルを防げます。専門家に相談しながら計画的に進めることをおすすめします。