離婚による新築戸建て売却時の固定資産税・都市計画税の基礎
離婚により新築戸建てを売却する場合、固定資産税と都市計画税の取り扱いについて疑問を持つ方は少なくありません。特に共有名義の場合、離婚協議中でも両者が連帯して納税義務を負うため、一方が支払わないと他方に全額請求されるリスクがあります。
本記事では、離婚時の新築戸建て売却における固定資産税・都市計画税の納税義務者、共有名義の連帯納税、財産分与との関係、新築住宅の減額措置を詳しく解説します。
この記事で分かること
- 離婚時の固定資産税納税義務者（1月1日時点の登記簿上の所有者）
- 共有名義の連帯納税義務と負担分担
- 財産分与と固定資産税評価額の関係
- 新築住宅の減額措置（3年間1/2）と売却タイミング
- 売却時の固定資産税清算と名義変更の手続き
(1) 固定資産税の仕組みと標準税率1.4%
固定資産税は、毎年1月1日時点の土地・家屋・償却資産の所有者に課される市町村税です。総務省によると、標準税率は1.4%です。
新築戸建ての場合、土地と建物の両方に課税されます。
(2) 都市計画税の目的と税率上限0.3%
都市計画税は、都市計画区域内の土地・家屋に課される市町村税で、税率上限は0.3%です。都市計画事業（道路・公園整備等）や土地区画整理事業の費用に充当されます。
(3) 新築戸建ての固定資産税評価
新築戸建ての固定資産税評価額は、以下の要素で決定されます。
| 評価項目 | 評価方法 |
|---|---|
| 建物 | 再建築価格 × 経年減点補正率 |
| 土地 | 路線価 × 土地面積 |
総務省によると、住宅用地には特例措置があり、200㎡以下の部分は課税標準が1/6（都市計画税は1/3）に軽減されます。
2. 離婚時の固定資産税納税義務者
(1) 1月1日時点の登記簿上の所有者が納税義務者
総務省によると、固定資産税・都市計画税の納税義務者は、毎年1月1日時点の登記簿上の所有者です。
具体例
- 2024年1月1日時点：夫婦共有名義（夫50%、妻50%）
- 2024年6月：離婚協議開始
- 2024年12月：売却・引き渡し
- 2024年度の納税義務者：夫婦両者（連帯納税義務）
この場合、夫婦両者が連帯して2024年度の固定資産税・都市計画税を納付します。
(2) 名義変更前の納税義務
離婚により一方が新築戸建ての名義を引き継ぐ場合、名義変更後の翌年度から新所有者が納税義務を負います。
名義変更のタイミングと納税義務
- 2024年1月1日時点：夫名義
- 2024年6月：離婚成立、妻に名義変更
- 2024年度の納税義務者：夫（1月1日時点の所有者）
- 2025年度の納税義務者：妻（新所有者）
(3) 離婚協議中の納税義務
離婚協議中でも、1月1日時点の所有者が納税義務を負います。協議が長引く場合、納税義務が継続するため、負担割合を明確化することが重要です。
3. 共有名義の固定資産税負担と連帯納税義務
(1) 共有名義の場合の連帯納税義務
共有名義の新築戸建ては、共有者全員が連帯して納税義務を負います。総務省によると、市町村は共有者のいずれにも全額を請求できます。
連帯納税義務の仕組み
- 年間の固定資産税・都市計画税：30万円
- 共有名義：夫50%、妻50%
- 市町村は、夫または妻のいずれにも全額30万円を請求可能
- 一方が全額支払った場合、他方に求償可能（実務的には困難）
(2) 持分割合と実際の負担分担
持分割合（夫50%、妻50%）は登記上の所有権の割合であり、納税義務の割合ではありません。連帯納税義務により、一方が支払わない場合、他方が全額負担するリスクがあります。
離婚協議では、固定資産税の負担割合を明確化し、協議書に記載することが重要です。
(3) 一方が支払わない場合のリスク
一方が固定資産税を支払わない場合、市町村は他方に全額を請求します。支払った側は相手に求償できますが、実務的には回収が困難です。
リスク回避策
- 離婚協議で固定資産税の負担割合を明確化
- 公正証書で強制執行可能にする
- 早期に売却し、納税義務を解消
4. 離婚時の財産分与と固定資産税の関係
(1) 財産分与の評価額と固定資産税評価額
離婚時の財産分与では、新築戸建ての評価額を決定します。一般的に、時価（市場価格）で評価しますが、固定資産税評価額を参考にする場合もあります。
評価額の違い
- 時価（市場価格）：不動産会社の査定価格（例：5,000万円）
- 固定資産税評価額：市町村が決定（例：3,500万円、時価の約70%）
国税庁によると、財産分与は原則として贈与税非課税ですが、過大部分には課税される可能性があります。
(2) 財産分与と贈与税の関係
離婚による財産分与で新築戸建ての名義を一方に変更する場合、原則として贈与税は非課税です。ただし、以下の場合は課税されます。
- 財産分与の額が過大な場合（社会通念上相当を超える部分）
- 離婚を偽装して贈与税を回避する目的の場合
(3) 固定資産税の未納分の扱い
離婚協議時に固定資産税の未納分がある場合、財産分与の際に清算します。未納分を一方が負担する場合、協議書に明記しましょう。
5. 新築住宅の減額措置と売却タイミング
(1) 新築戸建ての減額（3年間1/2）
新築住宅は、固定資産税が一定期間減額されます。総務省によると、以下の要件を満たす場合、減額措置が適用されます。
減額措置の要件
- 床面積50㎡以上280㎡以下
- 一般住宅：3年間、建物分の固定資産税が1/2
- 認定長期優良住宅：5年間、建物分の固定資産税が1/2
減額期間中の税額例
- 建物の固定資産税：年20万円
- 減額期間中（3年間）：年10万円（1/2）
- 減額期間終了後：年20万円
(2) 減額期間中の売却メリット
減額期間中に売却する場合、買主の固定資産税負担が軽くなるため、売却しやすくなります。離婚協議と並行して早期売却を検討する価値があります。
(3) 減額期間終了後の税額急増
減額期間終了後は、固定資産税が約2倍に増えます。売却を検討する場合、減額期間の残存期間を確認しましょう。
6. 売却時の固定資産税清算と名義変更
(1) 売却時の日割り精算
新築戸建てを売却する場合、固定資産税・都市計画税を引き渡し日で日割り計算し、買主が残日数分を売主に支払います。
日割り精算の計算例
- 年間の固定資産税・都市計画税：30万円
- 引き渡し日：6月30日
- 起算日：1月1日（関東方式）
- 売主負担日数：1月1日〜6月29日（180日）
- 買主負担日数：6月30日〜12月31日（185日）
- 買主が売主に支払う額：30万円 × 185日 ÷ 365日 = 約15.2万円
(2) 離婚協議中の売却手続き
共有名義の新築戸建てを売却する場合、共有者全員の同意が必要です。離婚協議中でも、売買契約には両者の署名・捺印が必要です。
(3) 売買契約書への記載
売買契約書には、固定資産税の精算方法を明記します。
記載例 「固定資産税・都市計画税は、引き渡し日を基準に1月1日起算で日割り計算し、買主が引き渡し日以降の日数分を売主に支払う。」
まとめ
離婚による新築戸建て売却時の固定資産税・都市計画税は、1月1日時点の登記簿上の所有者が納税義務を負います。共有名義の場合、両者が連帯して納税義務を負うため、一方が支払わないと他方に全額請求されるリスクがあります。
新築住宅の減額措置（3年間1/2）は、減額期間中の売却が買主にとって魅力的です。離婚協議では、固定資産税の負担割合を明確化し、早期売却を検討することが重要です。
よくある質問（FAQ）
Q1. 離婚で共有名義の新築戸建てを売却する場合、固定資産税は誰が払いますか？
A. 1月1日時点の登記簿上の所有者が納税義務者です。共有名義なら両者が連帯して納税義務を負います。離婚協議中でも納税義務は継続し、売却年度は引き渡し日で日割り清算します。
Q2. 離婚で一方が新築戸建ての名義を引き継ぐ場合、固定資産税はどうなりますか？
A. 名義変更後の翌年度から新所有者が納税義務を負います。変更年度は1月1日時点の所有者（変更前）が納税義務者です。財産分与での名義変更は原則贈与税非課税ですが、過大部分には課税される可能性があります。
Q3. 離婚協議中に新築戸建ての固定資産税を一方が払わない場合どうなりますか？
A. 共有名義の場合、連帯納税義務により他方に全額請求されます。支払った側は相手に求償可能ですが実務的に困難です。離婚協議で固定資産税の負担割合を明確化し、未納リスクを回避することが重要です。
Q4. 離婚で新築戸建てを売却する場合、減額期間中の方が有利ですか？
A. 新築住宅の減額措置（3年間1/2）は買主にも魅力です。減額期間中の売却は買主の負担が軽く、売却しやすくなります。減額期間終了後は税額約2倍になるため、離婚協議と並行して早期売却を検討する価値があります。