新築戸建て売却時の固定資産税・都市計画税の基礎知識
新築戸建てを売却する場合、固定資産税と都市計画税の扱いが重要です。特に新築住宅の減額措置の引継ぎや清算方法を理解しておく必要があります。本記事では、新築戸建て売却時の固定資産税・都市計画税の実務を解説します。
この記事のポイント
- 新築住宅の減額措置（3年間1/2）は物件に紐づき買主に引き継がれる
- 1月1日時点の所有者が納税義務者となる
- 引き渡し日で日割り精算するのが一般的
- 小規模住宅用地の特例（1/6）は継続適用される
- 日割り起算日は関東（1/1）と関西（4/1）で異なる
新築戸建て売却時の固定資産税・都市計画税の基礎
(1) 固定資産税の仕組みと標準税率1.4%
総務省によれば、固定資産税は毎年1月1日時点の土地・家屋・償却資産の所有者に課される市町村税です。標準税率は1.4%ですが、自治体により条例で変更できるため、実際の税率は納税通知書で確認する必要があります。
(2) 都市計画税の目的と税率上限0.3%
都市計画税は都市計画区域内の土地・家屋に課される市町村税で、税率上限は0.3%です。都市計画事業や土地区画整理事業の費用に充当されます。
(3) 固定資産税評価額の決定（3年ごと評価替え）
総務省によれば、固定資産税評価額は市町村が決定し、3年ごとに評価替えが行われます。新築戸建ての場合、完成（登記）の翌年度から課税が開始されます。
新築戸建ての固定資産税評価と計算方法
(1) 新築の初回評価（完成翌年）
新築戸建ては、完成（登記）の翌年に初回の固定資産税評価が行われます。例えば、2024年12月に完成した場合、2025年度から納税義務が発生します。
(2) 土地と建物の評価方法
固定資産税は土地と建物を別々に評価します。
- 土地：路線価方式または標準宅地比準方式で評価
- 建物：再建築価格方式で評価（構造・面積・設備等を考慮）
(3) 評価額と実際の税額
固定資産税評価額は、一般的に時価の60〜70%程度とされています。実際の税額は以下の計算式で求められます。
固定資産税額 = 固定資産税評価額 × 標準税率1.4%
新築住宅の減額措置や住宅用地の特例が適用される場合は、課税標準額が軽減されます。
新築住宅の減額措置と軽減期間
(1) 新築戸建ての減額（3年間1/2）
総務省によれば、新築戸建ての建物部分の固定資産税は、一定の要件を満たす場合に3年間1/2に減額されます。
減額要件
- 床面積が50㎡以上280㎡以下
- 居住用として使用
(2) 認定長期優良住宅の減額（5年間1/2）
認定長期優良住宅の場合、減額期間が5年間に延長されます。長期優良住宅の認定を受けている場合は、この優遇措置を活用できます。
(3) 減額期間中の売却と引継ぎ
新築住宅の減額措置は物件に紐づく制度で、売却後も残期間は買主に引き継がれます。減額期間終了後は税額が約2倍になるため、買主への説明が重要です。売却時の清算は減額後の金額で日割り計算を行います。
売却時の固定資産税清算実務
(1) 1月1日時点の所有者が納税義務者
総務省によれば、納税義務者は毎年1月1日時点の登記簿上の所有者です。売却年度は売主が年度全額を納税し、引き渡し日で日割り清算を行います。買主が残日数分を売主に支払うのが通例です。
ただし、日割り精算は法的義務ではなく商習慣であるため、売買契約書に明記することが重要です。
(2) 引渡し日での日割り清算
引き渡し日を基準に固定資産税・都市計画税を日割り計算します。起算日により計算方法が異なります。
計算例（関東・1月1日起算）
年間固定資産税が15万円、引き渡し日が7月1日の場合：
- 売主負担：1月1日〜6月30日（181日）= 15万円×181/365≒7.4万円
- 買主負担：7月1日〜12月31日（184日）= 15万円×184/365≒7.6万円
(3) 日割り起算日の地域差（関東1/1、関西4/1）
日割り計算の起算日は地域慣習により異なります。
- 関東地方：1月1日起算
- 関西地方：4月1日起算
売買契約書に起算日を明記し、トラブルを防止しましょう。
住宅用地特例の適用と注意点
(1) 小規模住宅用地の特例（200㎡以下1/6）
総務省によれば、小規模住宅用地（200㎡以下の住宅用地）は固定資産税評価額の1/6に軽減されます。都市計画税は1/3に軽減されます。
(2) 一般住宅用地の特例（200㎡超1/3）
200㎡を超える部分は一般住宅用地として、固定資産税評価額の1/3に軽減されます。都市計画税は2/3に軽減されます。
(3) 売却後の特例適用
住宅用地の特例は、引き渡し後も買主に継続適用されます。買主が居住用として使用する限り、特例は維持されます。
売却タイミングによる税負担の違い
新築戸建ての売却タイミングにより、税負担が異なります。
減額期間中の売却
- 建物部分の固定資産税が1/2に減額されている
- 買主にとっては税負担が軽い
- 減額期間の残存年数を説明する必要あり
減額期間終了後の売却
- 建物部分の固定資産税が通常額に戻る
- 4年目以降は税額が約2倍になる
- 築年数が経過すると評価額が下がり税額も減少する傾向
売却時は、減額期間の残存年数と評価額の見込みを買主に説明することが推奨されます。
まとめ
新築戸建て売却時の固定資産税・都市計画税は、減額措置の引継ぎと日割り精算が重要なポイントです。新築住宅の減額措置（3年間1/2）は物件に紐づくため、売却後も残期間は買主に引き継がれます。
1月1日時点の所有者が納税義務者となり、売却時は引き渡し日で日割り精算を行います。日割り起算日は関東（1/1）と関西（4/1）で異なるため、売買契約書に明記することが重要です。
住宅用地の特例（小規模住宅用地1/6）は引き渡し後も買主に継続適用されます。売却タイミングにより税負担が異なるため、減額期間の残存年数や評価額の見込みを買主に説明しましょう。
不明な点は市区町村の税務課や不動産会社に相談し、適切な理解を深めることが推奨されます。