新築戸建ての固定資産税・都市計画税の基本
新築戸建てを購入すると、住宅ローンだけでなく固定資産税・都市計画税の負担が毎年発生します。この記事では、新築戸建て特有の軽減措置から長期的な税負担まで、初心者が知っておくべき基礎知識を体系的に解説します。
この記事のポイント
- 新築戸建ては3年間の軽減措置で固定資産税が半額になる
- 住宅用地の特例により土地部分の税額は評価額の1/6に軽減
- 軽減期間終了後は建物部分の税額が約2倍になる
- 固定資産税と都市計画税は毎年1月1日時点の所有者に課税される
- 平均的な戸建て住宅の年間税額は10〜15万円程度
(1) 固定資産税とは何か
固定資産税は、毎年1月1日時点で土地・建物を所有している人に課される地方税です。標準税率は1.4%で、課税標準額に税率を乗じて計算されます。
国土交通省の公式情報によると、新築戸建てには軽減措置が設けられており、床面積50㎡以上280㎡以下の住宅について、120㎡までの部分の固定資産税が3年間1/2に減額されます。この措置は令和8年3月31日まで延長されています。
(2) 都市計画税との違い
都市計画税は、都市計画事業や土地区画整理事業の費用に充てるための目的税です。総務省の公式情報によると、税率は上限0.3%で、各自治体の条例により決定されます。
固定資産税は全国一律の標準税率1.4%に対し、都市計画税は自治体により税率が異なる点が大きな違いです。また、固定資産税は全ての不動産に課税されますが、都市計画税は都市計画区域内の土地・建物のみが対象となります。
(3) 1月1日時点の所有者が納税義務者
東京都主税局の公式情報によると、納税義務者は1月1日時点で固定資産課税台帳に登録されている所有者です。新築戸建てを購入した場合、購入翌年の1月1日時点で所有していれば納税義務が発生します。
納税通知書は毎年4〜6月頃に届き、年4回に分けて納付または一括納付が可能です。口座振替・クレジットカード払いなど複数の納付方法があります。
新築戸建ての固定資産税軽減措置を活用する
新築戸建てには3年間の固定資産税軽減措置が設けられており、この期間中は建物部分の税額が大幅に軽減されます。
(1) 3年間の軽減措置の内容と要件
国土交通省の公式情報によると、新築戸建ての軽減措置は以下の要件を満たす必要があります。
| 項目 | 要件 |
|---|---|
| 床面積 | 50㎡以上280㎡以下 |
| 軽減期間 | 3年間（一般の戸建て） |
| 軽減率 | 120㎡相当分まで税額1/2 |
| 適用期限 | 令和8年3月31日まで |
床面積が280㎡を超える場合は新築軽減措置の対象外となるため、購入前に確認が必要です。
(2) 長期優良住宅なら5年間の軽減
3階建て以上の耐火・準耐火建築物は軽減期間が5年間に延長されます。通常の戸建ては3年間のみですが、長期優良住宅の認定を受けた場合は、より長期間の軽減措置を受けられる可能性があります。
(3) 適用期限と制度の延長
2025年度の国土交通省税制改正により、固定資産税軽減措置は2年延長され、令和8年3月31日まで適用されることになりました。ただし、この期限以降の制度継続は未定のため、購入時期により適用可否が変わる可能性があります。
住宅用地の課税標準特例で土地の税負担を軽減
新築戸建てを購入する際、土地部分にも軽減措置が適用され、税負担が大幅に軽減されます。
(1) 小規模住宅用地（200㎡以下）は評価額の1/6
東京都主税局の公式情報によると、200㎡以下の住宅用地（小規模住宅用地）は、固定資産税の課税標準額が評価額の1/6に軽減されます。都市計画税は評価額の1/3に軽減されます。
例えば、評価額3,000万円の土地（200㎡以下）の場合：
- 固定資産税：3,000万円 × 1/6 × 1.4% = 7万円
- 都市計画税：3,000万円 × 1/3 × 0.3% = 3万円
- 合計：10万円
(2) 一般住宅用地（200㎡超）は評価額の1/3
200㎡を超える住宅用地部分（一般住宅用地）は、固定資産税の課税標準額が評価額の1/3に軽減されます。都市計画税は評価額の2/3に軽減されます。
(3) 土地と建物の評価方法
実務データによると、評価額の目安は以下の通りです。
- 土地：市場価格の70%程度
- 建物：購入価格の60%程度
ただし、評価額は3年ごとに見直される（評価替え）ため、購入時の試算と実際の税額にズレが生じる可能性があります。令和6年度が基準年度で、次回は令和9年度です。
都市計画税の仕組みと軽減措置
都市計画税は固定資産税と合わせて納付する税金で、都市計画区域内の不動産に課税されます。
(1) 都市計画税の課税対象と税率
総務省の公式情報によると、都市計画税の税率は上限0.3%ですが、実際の税率は自治体の条例により決定されます。0.3%未満の税率を設定している自治体もあるため、購入予定地の自治体の税率を事前に確認することが重要です。
(2) 住宅用地の軽減措置（1/3または2/3）
都市計画税にも住宅用地の軽減措置があります。
| 土地の種類 | 軽減率 |
|---|---|
| 小規模住宅用地（200㎡以下） | 評価額の1/3 |
| 一般住宅用地（200㎡超） | 評価額の2/3 |
この軽減措置は建物の新築・中古を問わず適用され、住宅用地である限り継続します。
(3) 固定資産税との合算納付
固定資産税と都市計画税は、同じ納税通知書で合算して納付します。東京都主税局の情報によると、納期は第1期が6月1日〜30日で、年4回に分けて納付が可能です。
軽減期間終了後の税額変化と長期的な資金計画
新築戸建ての軽減措置は3年間のみで、築4年目以降は固定資産税が大幅に増加します。
(1) 築4年目以降の税額増加
新築戸建ての軽減措置が終了すると、建物部分の税額が約2倍になります。具体的には120㎡相当分の軽減がなくなるため、評価額や自治体により異なりますが、年間数万円から十数万円の増加が一般的です。
ただし、土地の軽減措置は継続するため、土地部分の税額は変わりません。
(2) 3年ごとの評価替えと税額変動
固定資産の評価額は3年ごとに見直されます（評価替え）。国土交通省の税制改正資料によると、令和6年度が基準年度で、次回は令和9年度です。
評価替えにより、建物の経年劣化を考慮した評価額の減少が反映される場合がありますが、土地の価格変動により税額が増減する可能性もあります。
(3) 長期的なランニングコストの把握
新築戸建てを購入する際は、以下のポイントを考慮した長期的な資金計画が重要です。
- 軽減措置の3年間は税額が安い
- 4年目以降は建物部分の税額が約2倍になる
- 3年ごとの評価替えで税額が変動する可能性がある
- 住宅ローンに加えて年間10〜15万円の固定資産税・都市計画税を見込む
購入後の税負担シミュレーションと注意点
新築戸建ての税負担を具体的にシミュレーションし、購入後の資金計画を立てましょう。
(1) 購入1年目〜3年目の税額
実務データによると、一戸建ての固定資産税は平均10〜15万円です。新築戸建ての場合、軽減措置適用中（1〜3年目）は建物部分が半額になるため、年間7〜10万円程度になる可能性があります。
シミュレーション例（購入価格3,500万円、土地2,000万円・建物1,500万円の場合）
- 土地評価額：2,000万円 × 70% = 1,400万円
- 建物評価額：1,500万円 × 60% = 900万円
- 土地の固定資産税：1,400万円 × 1/6 × 1.4% = 3.3万円
- 建物の固定資産税（軽減後）：900万円 × 1/2 × 1.4% = 6.3万円
- 都市計画税（土地）：1,400万円 × 1/3 × 0.3% = 1.4万円
- 都市計画税（建物）：900万円 × 0.3% = 2.7万円
- 合計：約13.7万円
(2) 4年目以降の税額
軽減措置終了後（4年目以降）は、建物の固定資産税が約2倍になります。
- 建物の固定資産税（軽減なし）：900万円 × 1.4% = 12.6万円
- その他は同じ
- 合計：約20万円
3年目から4年目にかけて年間約6〜7万円の増加が見込まれます。
(3) 納税時期と納付方法
東京都主税局の情報によると、固定資産税・都市計画税の納期は以下の通りです。
| 期 | 納期 |
|---|---|
| 第1期 | 6月1日〜30日 |
| 第2期 | 9月1日〜30日 |
| 第3期 | 12月1日〜28日 |
| 第4期 | 翌年2月1日〜28日 |
年4回に分けて納付または一括納付が選択でき、口座振替・クレジットカード払いなど複数の納付方法があります。
まとめ
新築戸建ての固定資産税・都市計画税は、軽減措置により当初3年間は税額が抑えられますが、4年目以降は建物部分の税額が約2倍になります。
- 新築戸建ては3年間の軽減措置で建物部分の固定資産税が半額
- 住宅用地の特例により土地部分は評価額の1/6に軽減
- 平均的な戸建て住宅の年間税額は10〜15万円程度
- 軽減期間終了後は年間6〜7万円程度の増加を見込む
- 3年ごとの評価替えで税額が変動する可能性がある
長期的な資金計画を立て、軽減期間終了後の税額増加も考慮した上で、無理のない住宅購入を検討しましょう。税務上の詳細な判断が必要な場合は、税理士への相談をお勧めします。