中古戸建て売却の相場調査が重要な理由
中古戸建ての売却を検討する際、適正な相場を把握することは成功への第一歩です。新築マンションとは異なり、中古戸建ては土地と建物の価値を個別に評価する必要があります。また、築年数による減価も大きく影響するため、初めて売却を検討される方にとっては複雑に感じるかもしれません。
この記事でわかること
- 中古戸建て特有の評価ポイント（土地と建物の個別評価、築年数の影響）
- 公的データベースや成約事例を使った具体的な相場調査方法
- 売却タイミングの見極め方と市場動向の確認方法
- 不動産会社との契約や税金の基礎知識
(1) 土地と建物の個別評価
中古戸建ての売却価格は、土地と建物を別々に評価して合算されます。土地の価値は立地や形状、接道状況によって決まり、建物の価値は築年数や構造、リフォーム履歴などで評価されます。
特に築20年を超える木造戸建ての場合、建物の評価がほぼゼロになることも珍しくありません。この場合、売却価格は主に土地の価値で決まることになります。そのため、土地価格の相場を正確に調査することが重要です。
(2) 築年数による減価の影響
木造戸建ての場合、税法上の法定耐用年数は22年とされており、実務上も築20年を超えると建物の評価が大きく下がります。ただし、以下の要素によって評価は変わります。
- リフォーム履歴: 大規模リフォームを実施している場合、建物の評価が上がる可能性があります（リフォーム有無で20%以上の差がつくこともあります）
- 建物の状態: 定期的なメンテナンスがされている物件は評価が高くなります
- 構造: 木造よりも鉄骨造・RC造の方が耐用年数が長く、評価も高くなります
中古戸建て売却相場の調べ方
相場調査には、公的データベースや成約事例など複数の情報源を活用することが重要です。ここでは、初心者でも実践できる具体的な調査方法を段階的に解説します。
(1) 公的データベースの活用法
国土交通省 不動産取引価格情報検索
最も信頼性が高いのは、国土交通省が提供する「不動産取引価格情報検索」です。実際の成約価格データを基に、地域別・築年数別の戸建て売却相場を調べることができます。
利用方法：
- 国土交通省のサイトにアクセス
- 物件の所在地（都道府県・市区町村）を選択
- 「宅地（土地と建物）」を選択し、時期を指定
- 取引価格・築年数・土地面積などの条件で絞り込み
このデータベースでは、実際の成約事例を確認できるため、「築15年・土地面積100㎡・最寄り駅徒歩10分」といった条件で類似物件の価格帯を把握できます。
(2) 成約事例から学ぶ
REINS Market Information（レインズマーケットインフォメーション）
不動産流通機構が運営する「REINS Market Information」では、直近1年の実際の成約価格を調べることができます。このデータは不動産会社が実際に扱った取引情報なので、よりリアルタイムな相場感を掴めます。
確認ポイント：
- 同じエリアの成約事例を複数確認
- 築年数・土地面積・建物面積などの条件を自分の物件と比較
- 成約価格の分布（最高値・最低値・平均値）を把握
不動産ポータルサイトの活用
公的データに加えて、大手不動産ポータルサイトで現在売り出し中の類似物件を確認することも有効です。ただし、売出価格は実際の成約価格より5〜10%高めに設定されていることが一般的なので、その点を考慮する必要があります。
土地価格の評価基準
中古戸建ての売却では、土地価格が全体の価値を大きく左右します。特に築年数が経過した物件では、土地の評価がほぼすべてとなるケースも多いため、土地価格の調査方法を理解しておきましょう。
(1) 路線価からの相場推定
国税庁の路線価図
国税庁が公表している「路線価図・評価倍率表」は、土地価格の下限目安として参考になります。路線価は相続税評価額として使われるもので、実勢価格（実際の取引価格）の約70〜80%とされています。
計算方法：
実勢価格の目安 = 路線価 ÷ 0.8
例えば、路線価が20万円/㎡の地域で100㎡の土地を持っている場合：
路線価評価額 = 20万円 × 100㎡ = 2,000万円
実勢価格の目安 = 2,000万円 ÷ 0.8 = 2,500万円
ただし、これはあくまで目安であり、実際の売却価格は個別の条件によって変動します。
(2) 立地・接道状況の影響
土地価格は以下の要素で大きく変わります。
| 評価ポイント | 価格への影響 |
|---|---|
| 最寄り駅からの距離 | 徒歩5分以内は高評価、15分超は減額 |
| 接道状況 | 幅員4m以上の公道に2m以上接道が基本。角地は+10〜15% |
| 土地の形状 | 正方形・長方形が理想。不整形地は減額 |
| 周辺環境 | 学校・病院・商業施設の充実度 |
| 用途地域 | 第一種低層住居専用地域は住環境良好で高評価 |
特に接道状況は重要で、建築基準法上の接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接道）を満たしていない場合、再建築不可となり大幅な減額要因となります。
売却タイミングの見極め方
相場を調べたら、次は売却のタイミングを検討しましょう。不動産市場は常に変動しているため、価格トレンドを把握することが大切です。
(1) 価格トレンドの分析
不動産価格指数の活用
国土交通省が毎月公表する「不動産価格指数（住宅）」は、戸建て住宅の価格動向を示す客観的なデータです。この指数を確認することで、現在の市場が上昇傾向か下降傾向かを判断できます。
確認ポイント：
- 直近1年間の指数の推移（上昇・横ばい・下降）
- 地域別の動向（都市部と地方で異なる傾向）
- 季節性（一般的に2〜3月、9〜10月が繁忙期）
(2) 市場動向の確認
以下のような市場環境も売却タイミングに影響します。
- 金利動向: 住宅ローン金利が低い時期は買い手の購買意欲が高まります
- 経済情勢: 景気が良い時期は不動産市場も活況となります
- 税制改正: 住宅ローン控除などの税制優遇措置の変更も影響します
ただし、市場動向を完璧に予測することは困難です。売却を決めた理由（転勤・住み替え・資金需要など）を優先し、相場が極端に下落していない時期であれば売却を進めることをおすすめします。
不動産会社との契約と税金の知識
相場調査が終わったら、実際に不動産会社に査定を依頼し、売却活動を開始します。契約形態や税金の知識も事前に理解しておきましょう。
(1) 媒介契約の種類と特徴
不動産会社に売却を依頼する際は「媒介契約」を締結します。宅地建物取引業法で定められた3種類の契約形態があります。
| 契約種類 | 複数社との契約 | 自己発見取引 | レインズ登録 | 活動報告義務 |
|---|---|---|---|---|
| 一般媒介 | 可能 | 可能 | 任意 | なし |
| 専任媒介 | 不可 | 可能 | 義務（7日以内） | 2週間に1回以上 |
| 専属専任媒介 | 不可 | 不可 | 義務（5日以内） | 1週間に1回以上 |
初心者におすすめの契約形態
初めて売却される方には「専任媒介契約」がおすすめです。不動産会社が積極的に販売活動を行う動機が生まれ、定期的な報告も受けられるためです。ただし、まずは複数社（3〜5社）に査定を依頼し、査定価格の幅を把握してから契約先を決めることが重要です。
(2) 譲渡所得税の計算方法
不動産売却時には譲渡所得税がかかる場合があります。国税庁の情報によると、以下のように計算されます。
基本的な計算式
譲渡所得 = 売却価格 - (取得費 + 譲渡費用)
税率
- 短期譲渡所得（所有期間5年以下）: 39.63%（所得税30.63% + 住民税9%）
- 長期譲渡所得（所有期間5年超）: 20.315%（所得税15.315% + 住民税5%）
所有期間の判定
所有期間は、売却した年の1月1日時点で判定されます。例えば、2020年6月に購入し2025年7月に売却した場合、実際には5年1ヶ月所有していますが、売却年の1月1日（2025年1月1日）時点では4年7ヶ月となるため「短期譲渡」に該当します。
3,000万円特別控除
マイホーム（居住用財産）を売却する場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。この特例を利用すれば、多くのケースで譲渡所得税を大幅に軽減、または非課税にできます。
適用条件：
- 自分が住んでいた家を売却すること
- 住まなくなってから3年を経過する年の12月31日までに売却すること
- 売却した年の前年・前々年にこの特例を受けていないこと
まとめ
中古戸建ての売却相場を調査する際は、以下のステップで進めましょう。
- 公的データベースで客観的な相場を把握: 国土交通省の不動産取引価格情報検索やREINSの成約事例を確認
- 土地と建物を個別に評価: 特に築20年超の物件は土地価格が中心となる
- 複数社に査定依頼: 3〜5社に依頼し、査定価格の幅を把握する
- 市場動向を確認: 不動産価格指数や金利動向をチェック
- 税金の知識を身につける: 譲渡所得税の計算方法や3,000万円特別控除を理解する
相場調査は売却成功の第一歩です。焦らず、複数の情報源を活用して適正な価格帯を把握しましょう。