相続・贈与と不動産購入の基礎知識
中古マンションの買い替えを検討する際、親族から資金援助を受けるケースは少なくありません。この記事では、買い替え購入時の相続税・贈与税について、住宅取得資金贈与の特例や相続税対策のポイントを詳しく解説します。
本記事のポイント
- 住宅取得資金贈与の非課税特例は中古住宅でも最大1,000万円まで利用可能
- 相続時精算課税制度と併用することで大幅な節税が期待できる
- 小規模宅地等の特例により相続税評価額を最大80%減額できる
- 中古マンションは築年数により贈与税非課税特例の要件が異なる
- 買い替えのタイミングと相続発生時期で税負担が変わる
(1) 相続税と贈与税の違い
相続税は、被相続人の死亡により財産を取得した際に課される税金です。基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人数」となります。例えば、法定相続人が3人の場合、4,800万円までは相続税がかかりません。
一方、贈与税は、個人から財産をもらったときに課される税金です。暦年課税制度では年間110万円の基礎控除があり、この範囲内の贈与であれば贈与税は課税されません（参照：国税庁：贈与税の計算と申告）。
(2) 不動産購入時の資金調達
中古マンションの買い替えでは、以下のような資金調達方法があります。
| 資金調達方法 | 税務上の取扱い | 注意点 |
|---|---|---|
| 自己資金 | 課税なし | 旧居売却益には譲渡所得税が発生する可能性 |
| 住宅ローン | 課税なし | 借入金利や返済計画を考慮 |
| 親族からの贈与 | 贈与税の対象 | 住宅取得資金贈与の非課税特例を活用可能 |
| 相続財産の活用 | 相続税の対象 | 小規模宅地等の特例で評価減が可能 |
(3) 税務上の注意点
買い替え時には、旧居の売却と新居の購入のタイミングが重要です。居住用財産の買換え特例（国税庁：居住用財産の買換え特例）を利用する場合、売却と購入のタイミングによって適用要件が変わります。
また、親族から資金援助を受ける場合は、贈与のタイミングを慎重に検討する必要があります。住宅取得資金贈与の非課税特例を利用するには、贈与を受けた年の翌年3月15日までに新居に居住を開始する必要があります。
相続税の計算方法と基礎控除
相続税は、被相続人が残した財産の合計額から基礎控除額を差し引いた金額に対して課税されます。中古マンションを相続した場合の評価方法について詳しく見ていきましょう。
(1) 基礎控除額の計算
相続税の基礎控除額は以下の式で計算されます（参照：国税庁：相続税の基礎控除と計算方法）。
基礎控除額 ＝ 3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人数
例：
- 法定相続人が配偶者と子2人の場合（計3人）：3,000万円＋600万円×3＝4,800万円
- 法定相続人が配偶者と子1人の場合（計2人）：3,000万円＋600万円×2＝4,200万円
(2) 税率と控除額
基礎控除額を超える相続財産には、以下の累進税率が適用されます。
| 法定相続分に応ずる取得金額 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 1,000万円以下 | 10% | - |
| 3,000万円以下 | 15% | 50万円 |
| 5,000万円以下 | 20% | 200万円 |
| 1億円以下 | 30% | 700万円 |
| 2億円以下 | 40% | 1,700万円 |
| 3億円以下 | 45% | 2,700万円 |
| 6億円以下 | 50% | 4,200万円 |
| 6億円超 | 55% | 7,200万円 |
(3) 相続財産の評価方法
マンションの相続税評価額は、土地と建物で異なる方法で評価されます（参照：国税庁：不動産の評価方法（マンション））。
土地（敷地権）の評価
- 路線価方式：路線価×敷地面積×持分割合
- 路線価は時価の約80%が目安
建物（専有部分）の評価
- 固定資産税評価額がそのまま相続税評価額となる
- 固定資産税評価額は時価の約70%が目安
中古マンションは、現金で保有するよりも相続税評価額が低くなる傾向があります。
贈与税の仕組みと非課税特例
親族から住宅購入資金の援助を受ける場合、贈与税の課税方式を選択することができます。暦年課税制度と相続時精算課税制度の2つがあり、それぞれ特徴が異なります。
(1) 暦年課税と基礎控除110万円
暦年課税制度では、年間110万円までの贈与であれば贈与税はかかりません。この基礎控除は毎年リセットされるため、計画的に贈与を行うことで、相続財産を減らすことができます。
例えば、5年間にわたって毎年110万円ずつ贈与を受けた場合、合計550万円を無税で資金移転できます。
(2) 相続時精算課税制度
相続時精算課税制度は、60歳以上の父母または祖父母から20歳以上の子または孫への贈与に適用できる制度です。2,500万円までの贈与が贈与税非課税となりますが、贈与者の相続発生時に、贈与財産が相続財産に加算されて相続税が計算されます。
メリット
- まとまった金額を一度に贈与できる
- 贈与時の評価額で相続税が計算される（将来値上がりする財産に有利）
デメリット
- 一度選択すると暦年課税に戻せない
- 相続時に贈与財産が加算される
(3) 贈与税の税率
基礎控除額を超える贈与には、以下の税率が適用されます（特例贈与財産の場合）。
| 基礎控除後の課税価格 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 200万円以下 | 10% | - |
| 400万円以下 | 15% | 10万円 |
| 600万円以下 | 20% | 30万円 |
| 1,000万円以下 | 30% | 90万円 |
| 1,500万円以下 | 40% | 190万円 |
| 3,000万円以下 | 45% | 265万円 |
| 4,500万円以下 | 50% | 415万円 |
| 4,500万円超 | 55% | 640万円 |
住宅取得資金贈与の非課税措置
住宅取得資金贈与の非課税措置は、住宅購入資金を贈与する際に活用できる強力な節税制度です。中古マンションの買い替えでも、一定の要件を満たせば利用できます。
(1) 非課税限度額と適用要件
令和6年以降の非課税限度額は以下のとおりです（参照：国税庁：住宅取得等資金の贈与税の非課税特例）。
| 住宅の性能 | 非課税限度額 |
|---|---|
| 省エネ等住宅 | 1,000万円 |
| 一般住宅 | 500万円 |
主な適用要件
- 贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上であること
- 贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下であること
- 贈与を受けた年の翌年3月15日までに居住を開始すること
- 床面積が40平方メートル以上240平方メートル以下であること
(2) 中古住宅の築年数制限
中古マンションの場合、以下のいずれかの要件を満たす必要があります。
- 築年数要件：耐火建築物（マンション等）は築25年以内
- 耐震基準要件：築年数に関わらず、耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書を取得している
築25年を超える中古マンションでも、耐震基準を満たしていれば非課税特例を利用できます。
(3) 申告手続きと必要書類
住宅取得資金贈与の非課税特例を利用する場合、贈与税の申告が必要です。非課税限度額内で贈与税がゼロでも申告は必須です。
必要書類
- 贈与税の申告書
- 戸籍謄本（受贈者と贈与者の関係を証明）
- 住民票の写し
- 売買契約書の写し
- 登記事項証明書
- 耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書（築25年超の場合）
申告期限は、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までです。
小規模宅地等の特例
小規模宅地等の特例は、相続税の負担を大幅に軽減できる重要な制度です。居住用宅地の評価額を最大80%減額できるため、マンションの相続時に活用を検討すべきです。
(1) 特例の概要と減額割合
小規模宅地等の特例は、被相続人が居住または事業に使用していた宅地等について、相続税の課税価格を減額する制度です（参照：国税庁：小規模宅地等の特例）。
| 区分 | 限度面積 | 減額割合 |
|---|---|---|
| 居住用宅地（特定居住用宅地等） | 330平方メートル | 80% |
| 事業用宅地（特定事業用宅地等） | 400平方メートル | 80% |
| 貸付事業用宅地 | 200平方メートル | 50% |
マンションの敷地権（土地の共有持分）にも適用できます。
(2) 居住用宅地の要件
特定居住用宅地等として認められるには、以下のいずれかの要件を満たす必要があります。
配偶者が取得する場合
- 要件なし（無条件で適用可能）
同居親族が取得する場合
- 相続開始前から相続税の申告期限まで引き続き居住
- 相続税の申告期限まで宅地を保有
同居していない親族が取得する場合（家なき子特例）
- 相続開始前3年以内に自己または配偶者の持ち家に居住していない
- 相続税の申告期限まで宅地を保有
(3) 適用手続き
小規模宅地等の特例を適用するには、相続税の申告書に以下の書類を添付する必要があります。
- 相続税の申告書（特例適用の明細を記載）
- 被相続人の戸籍謄本
- 相続人全員の印鑑証明書
- 遺産分割協議書の写し（遺産分割協議による場合）
- 相続人の住民票の写し（同居の事実を証明）
相続税の申告期限は、相続開始を知った日の翌日から10か月以内です。
相続税対策としての不動産購入
中古マンションの購入は、相続税対策としても有効です。現金と不動産では相続税評価額が異なるため、計画的な資産移転により税負担を軽減できます。
(1) 不動産購入と相続税評価
マンションの相続税評価額は、一般的に時価（市場価格）より低くなります。
評価額の目安
- 土地（敷地権）：路線価（時価の約80%）
- 建物（専有部分）：固定資産税評価額（時価の約70%）
例えば、時価5,000万円の中古マンションの場合、相続税評価額は3,500万円～4,000万円程度となることが多いです。
(2) 現金保有との評価差
5,000万円の現金と5,000万円相当の中古マンションでは、相続税評価額に大きな差が生じます。
| 資産 | 時価 | 相続税評価額（目安） | 評価減 |
|---|---|---|---|
| 現金 | 5,000万円 | 5,000万円 | なし |
| 中古マンション | 5,000万円 | 3,500万円～4,000万円 | 約20～30% |
さらに小規模宅地等の特例を適用すると、土地部分の評価額が80%減額されるため、相続税評価額はさらに下がります。
(3) 生前贈与との組み合わせ
不動産購入と生前贈与を組み合わせることで、より効果的な相続税対策が可能です。
戦略例
- 親が住宅取得資金を贈与（非課税特例を活用）
- 子が中古マンションを購入
- 将来の相続時には、親の相続財産が減少しているため相続税が軽減
また、相続時精算課税制度を利用すれば、2,500万円まで贈与税非課税で資金を移転できます。贈与時の評価額で相続税が計算されるため、将来値上がりが見込まれる物件では有利になる可能性があります。
まとめ
中古マンションの買い替え購入における相続税・贈与税対策では、以下のポイントを押さえることが重要です。
- 住宅取得資金贈与の非課税特例を活用することで、最大1,000万円まで非課税で資金援助を受けられる
- 中古マンションは築年数により要件が異なるため、耐震基準適合証明書の取得も検討する
- 小規模宅地等の特例により、相続税評価額を最大80%減額できる
- 現金保有より不動産保有の方が相続税評価額が低くなる傾向がある
- 買い替えのタイミングと相続発生時期により税負担が変わるため、長期的な視点で計画を立てる
相続税・贈与税は複雑な税制であり、個別の状況によって最適な対策が異なります。実際の購入前には、税理士等の専門家に相談することをお勧めします。
FAQ
Q1. 親から住宅購入資金の贈与を受ける場合、贈与税の非課税特例は使えますか？
住宅取得資金贈与の非課税特例を利用可能です。中古住宅の場合、耐火建築物（マンション等）は築25年以内、または築年数に関わらず耐震基準適合証明書の取得が要件となります。非課税限度額は省エネ・耐震性能により異なり、省エネ等住宅は1,000万円、一般住宅は500万円です。贈与を受けた年の翌年3月15日までに居住を開始する必要があります。
Q2. 相続税対策として不動産を購入するメリットは何ですか？
現金より不動産の方が相続税評価額が低くなります。土地は路線価（時価の約80%）、建物は固定資産税評価額（時価の約70%）で評価されます。さらに、小規模宅地等の特例を適用することで、居住用宅地の評価額を最大80%減額できます。例えば、5,000万円の現金を保有するより、同額の中古マンションを購入する方が相続税評価額が低くなり、税負担を軽減できます。
Q3. 住宅取得資金贈与の非課税特例と相続時精算課税制度はどちらが有利ですか？
贈与額が非課税限度額（一般住宅500万円、省エネ等住宅1,000万円）内であれば、住宅取得資金贈与の非課税特例が完全非課税となり有利です。一方、相続時精算課税制度は2,500万円まで贈与時非課税ですが、相続時に贈与財産が加算されます。若い世代への早期資産移転であれば非課税特例、高額贈与（1,000万円超）であれば相続時精算課税制度が有利な場合もあります。両制度は併用も可能です。
Q4. 小規模宅地等の特例はどのような場合に適用できますか？
被相続人が居住していた宅地を相続人が引き続き居住し、相続税申告期限（相続開始から10か月以内）まで保有する場合など、一定要件を満たせば適用可能です。配偶者が取得する場合は無条件で適用されます。居住用宅地は330平方メートルまで評価額を80%減額できます。マンションの敷地権（土地の共有持分）にも適用できるため、相続税の大幅な軽減が期待できます。
Q5. 中古マンションの買い替えで注意すべき税務上のポイントは何ですか？
旧居の売却と新居の購入のタイミングが重要です。居住用財産の買換え特例を利用する場合、売却と購入のタイミングによって適用要件が変わります。また、親族から資金援助を受ける場合、住宅取得資金贈与の非課税特例を利用するには、贈与を受けた年の翌年3月15日までに新居に居住を開始する必要があります。税制は頻繁に改正されるため、購入前に税理士等の専門家に相談することをお勧めします。