相続した投資用戸建て売却時の税金の全体像
投資用中古戸建てを相続した場合、相続税と譲渡所得税の2つの税金が関係します。相続時には相続税が課税され、売却時には譲渡所得税が発生します。また、生前贈与で取得した場合は贈与税も関わってきます。
国税庁によれば、相続開始から3年10ヶ月以内に売却すれば「取得費加算の特例」で相続税の一部を譲渡所得の取得費に加算でき、譲渡所得税を軽減できます。この特例の活用が、相続物件売却の節税の鍵となります。
この記事のポイント:
- 相続時に相続税、売却時に譲渡所得税が別々にかかるが、取得費加算の特例で税負担を軽減できる
- 小規模宅地等の特例（貸付事業用）で200㎡まで評価額を50%減額できる
- 相続開始から3年10ヶ月以内に売却すれば、相続税の一部を取得費に加算可能
- 所有期間5年超で長期譲渡所得（税率20.315%）、5年以下で短期譲渡所得（税率39.63%）
- 賃貸中の投資用戸建ては、借地権割合・借家権割合による評価減がある
(1) 相続時にかかる税金（相続税）
相続税は、被相続人の死亡により財産を取得した場合に課される税金です。基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で、これを超える部分に課税されます。
投資用中古戸建ての相続税評価額は、以下の合計で計算されます：
- 土地: 路線価方式または倍率方式
- 建物: 固定資産税評価額
一般的に、相続税評価額は時価の70～80%程度になることが多いです。
(2) 売却時にかかる税金（譲渡所得税）
譲渡所得税は、投資用戸建てを売却した際の利益に対して課される税金です。
譲渡所得の計算式:
譲渡所得 = 売却価格 － 取得費 － 譲渡費用
譲渡所得税 = 譲渡所得 × 税率
税率:
- 所有期間5年超: 20.315%（長期譲渡所得）
- 所有期間5年以下: 39.63%（短期譲渡所得）
所有期間は、売却した年の1月1日時点で判定されます。相続の場合、被相続人の取得日から計算します。
(3) 贈与で取得した場合の違い
生前贈与で投資用戸建てを取得した場合、贈与税が課税されます。贈与税には以下の2つの制度があります：
- 暦年課税: 年間110万円まで非課税。超える部分に累進税率（10～55%）
- 相続時精算課税: 累計2,500万円まで贈与税非課税。贈与者の相続時に相続財産に加算
どちらが有利かは、相続財産の総額・贈与時期・評価額などにより異なります。
2. 相続税の計算方法と投資用戸建ての評価額
(1) 相続税の基礎控除と税率
相続税の基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」です。
計算例:
- 法定相続人が2人の場合: 3,000万円＋600万円×2＝4,200万円
- 法定相続人が3人の場合: 3,000万円＋600万円×3＝4,800万円
相続財産の合計がこの基礎控除額以下であれば、相続税は課税されません。
相続税の税率（速算表）:
| 課税価格 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 1,000万円以下 | 10% | - |
| 3,000万円以下 | 15% | 50万円 |
| 5,000万円以下 | 20% | 200万円 |
| 1億円以下 | 30% | 700万円 |
| 2億円以下 | 40% | 1,700万円 |
| 3億円以下 | 45% | 2,700万円 |
| 6億円以下 | 50% | 4,200万円 |
| 6億円超 | 55% | 7,200万円 |
(2) 土地の評価方法（路線価・倍率方式）
土地の相続税評価額は、以下のいずれかの方法で計算されます：
路線価方式:
国税庁が定める路線価（1㎡あたりの評価額）に土地面積を乗じて計算します。市街地の土地に適用されます。
評価額 = 路線価 × 土地面積 × 各種補正率
倍率方式:
路線価が定められていない地域では、固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて計算します。
評価額 = 固定資産税評価額 × 倍率
(3) 建物の評価方法（固定資産税評価額）
建物の相続税評価額は、固定資産税評価額がそのまま使われます。
固定資産税評価額は、新築時の建築費の50～70%程度になることが多く、経年劣化により毎年減少します。
(4) 賃貸中物件の評価減
投資用戸建てとして賃貸中の場合、借地権割合・借家権割合による評価減があります。
貸家の評価額:
評価額 = 固定資産税評価額 × (1 － 借家権割合)
借家権割合 = 30%（全国一律）
貸家建付地の評価額:
評価額 = 自用地評価額 × (1 － 借地権割合 × 借家権割合)
例えば、借地権割合60%の地域では：
評価額 = 自用地評価額 × (1 － 0.6 × 0.3) = 自用地評価額 × 0.82
18%の評価減となります。
3. 小規模宅地等の特例の適用条件と節税効果
(1) 貸付事業用宅地等の特例の要件
小規模宅地等の特例は、相続した土地の評価額を減額できる制度です。投資用戸建ての場合、「貸付事業用宅地等」として以下の特例が適用できます：
- 減額割合: 50%
- 適用面積: 200㎡まで
適用要件:
- 被相続人が貸付事業を行っていた宅地等であること
- 相続税の申告期限まで貸付事業を継続すること
- 相続人が相続税の申告期限まで所有すること
(2) 200㎡まで50%減額の計算例
計算例:
- 土地面積: 150㎡
- 自用地評価額: 3,000万円
- 貸家建付地の評価額: 3,000万円 × 0.82 = 2,460万円
- 小規模宅地等の特例適用後: 2,460万円 × 50% = 1,230万円
節税効果: 3,000万円 → 1,230万円（1,770万円の評価減）
(3) 特例適用と売却タイミングの注意点
小規模宅地等の特例を適用するには、相続税の申告期限（10ヶ月）まで所有・貸付事業を継続する必要があります。
そのため、以下の選択肢があります：
- 特例適用後に売却: 相続税を大幅に軽減できるが、申告期限まで売却できない
- すぐに売却: 取得費加算の特例（3年10ヶ月以内）で譲渡所得税を軽減できる
どちらが有利かは、相続税評価額・売却価格・譲渡所得などによって異なるため、税理士に相談してシミュレーションすることをお勧めします。
4. 売却時の譲渡所得税と取得費加算特例の活用
(1) 譲渡所得税の計算方法
譲渡所得税は、以下の式で計算されます：
譲渡所得 = 売却価格 － 取得費 － 譲渡費用
譲渡所得税 = 譲渡所得 × 税率
取得費:
- 相続の場合: 被相続人の取得費を引き継ぐ
- 取得費が不明な場合: 売却価格の5%を取得費とする
譲渡費用:
- 仲介手数料
- 印紙税
- 測量費
- 立退料
- 建物の取り壊し費用
(2) 相続税の取得費加算特例（3年10ヶ月以内）
相続税の申告期限（死亡から10ヶ月）から3年以内、つまり相続開始から3年10ヶ月以内に投資用戸建てを売却した場合、「取得費加算の特例」が適用できます。
加算できる相続税額の計算式:
加算額 = 相続税額 × (譲渡した財産の相続税評価額 / 相続財産の合計額)
この特例により、支払った相続税の一部を譲渡所得の取得費に加算でき、譲渡所得税を大幅に軽減できる可能性があります。
計算例:
- 相続税額: 500万円
- 譲渡した戸建ての相続税評価額: 2,000万円
- 相続財産の合計額: 1億円
加算額 = 500万円 × (2,000万円 / 1億円) = 100万円
この100万円を取得費に加算できます。
(3) 長期・短期譲渡所得の区分と税率
譲渡所得税の税率は、所有期間によって異なります：
| 所有期間 | 税率（所得税+住民税） | 区分 |
|---|---|---|
| 5年以下 | 39.63% | 短期譲渡所得 |
| 5年超 | 20.315% | 長期譲渡所得 |
所有期間は、売却した年の1月1日時点で判定されます。相続の場合、被相続人の取得日から計算します。
短期譲渡所得の税率は長期譲渡所得の約2倍なので、可能であれば所有期間5年超で売却することが有利です。
5. 贈与税との関係と生前贈与の検討ポイント
(1) 暦年課税と相続時精算課税の違い
贈与税には以下の2つの制度があります：
暦年課税:
- 基礎控除: 年間110万円
- 税率: 10～55%（累進税率）
- 毎年110万円以内の贈与であれば贈与税非課税
相続時精算課税:
- 特別控除: 累計2,500万円
- 税率: 一律20%（2,500万円超の部分）
- 贈与者の相続時に、贈与財産を相続財産に加算して相続税を計算
相続時精算課税を選択すると、暦年課税には戻れません。
(2) 贈与税の計算方法と税率
暦年課税の贈与税計算（一般税率）:
| 課税価格 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 200万円以下 | 10% | - |
| 300万円以下 | 15% | 10万円 |
| 400万円以下 | 20% | 25万円 |
| 600万円以下 | 30% | 65万円 |
| 1,000万円以下 | 40% | 125万円 |
| 1,500万円以下 | 45% | 175万円 |
| 3,000万円以下 | 50% | 250万円 |
| 3,000万円超 | 55% | 400万円 |
(3) 相続と贈与どちらが有利か
相続と贈与のどちらが有利かは、以下の要素によって異なります：
相続が有利な場合:
- 将来の相続財産が基礎控除（3,000万円+600万円×法定相続人数）以下
- 不動産の評価額が低い（賃貸中の評価減・小規模宅地等の特例が使える）
贈与が有利な場合:
- 将来の相続財産が基礎控除を大幅に超える
- 不動産の評価額が今後上昇する見込み
- 長期的に暦年贈与を活用できる
個別事情により最適な方法は異なるため、税理士に相談してシミュレーションすることをお勧めします。
6. 相続税申告から売却までのスケジュール管理
(1) 相続税申告期限（10ヶ月以内）
相続税の申告期限は、被相続人の死亡を知った日の翌日から10ヶ月以内です。
申告期限の計算例:
- 2024年4月15日に死亡
- 申告期限: 2025年2月15日まで
必要書類:
- 相続税申告書
- 被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで）
- 相続人全員の戸籍謄本
- 遺産分割協議書
- 投資用戸建ての登記事項証明書
- 固定資産税評価証明書
- 路線価図（土地評価用）
- 賃貸借契約書（賃貸中の場合）
(2) 取得費加算特例の期限（3年10ヶ月）
取得費加算の特例は、相続税の申告期限から3年以内、つまり相続開始から3年10ヶ月以内に売却した場合に適用できます。
期限の計算例:
- 2024年4月15日に死亡
- 相続税申告期限: 2025年2月15日
- 取得費加算特例の期限: 2028年2月15日まで
この期限を過ぎると取得費加算の特例が使えなくなるため、売却タイミングの判断が重要です。
(3) 売却タイミングの判断ポイント
売却タイミングを判断する際の主なポイントは以下の通りです：
税務面:
- 取得費加算特例の期限（3年10ヶ月以内）
- 小規模宅地等の特例の適用要件（申告期限まで所有）
- 長期譲渡所得の税率適用（所有期間5年超）
市況面:
- 不動産市場の動向
- 地域の需要・供給バランス
- 金利動向
資金面:
- 相続税の納税資金
- 遺産分割の必要性
- 賃貸経営の継続可否
これらの要素を総合的に判断し、専門家に相談しながら最適な売却タイミングを決定することが重要です。
まとめ
相続した投資用中古戸建てを売却する場合、相続税と譲渡所得税の2つの税金が関係します。相続開始から3年10ヶ月以内に売却すれば「取得費加算の特例」で相続税の一部を取得費に加算でき、譲渡所得税を大幅に軽減できます。
小規模宅地等の特例（貸付事業用）で200㎡まで評価額を50%減額できますが、相続税の申告期限まで所有・貸付事業を継続する必要があります。特例適用と売却タイミングを慎重に判断することが重要です。
所有期間5年超で長期譲渡所得（税率20.315%）となり、短期譲渡所得（税率39.63%）の約半分の税率になります。賃貸中の投資用戸建ては、借地権割合・借家権割合による評価減があり、相続税評価額を抑えることができます。
相続と贈与のどちらが有利かは、相続財産の総額・贈与時期・評価額などにより異なります。投資用戸建ての相続・売却は税務処理が複雑なため、税理士に相談して適切な手続きを進めることをお勧めします。