はじめに：離婚後の中古戸建て購入と税務のポイント
離婚後に新しい生活をスタートする際、中古戸建ての購入を検討される方も多いでしょう。財産分与で得た資金や親族からの援助を活用する場合、気になるのが「贈与税」や将来の「相続税」です。本記事では、離婚後に中古戸建てを購入する際の相続税・贈与税の仕組みと、知っておくべき税務上のポイントをわかりやすく解説します。
この記事のポイント
- 離婚時の財産分与と贈与税の関係（原則非課税）
- 親族からの住宅資金援助と贈与税の非課税特例
- 相続税対策としての中古戸建て購入のメリット
- 小規模宅地等の特例による相続税軽減
- 離婚後の住宅ローンと税制優遇
1. 離婚後の中古戸建て購入と相続税・贈与税の関係
(1) 離婚後の住宅購入と税務上の注意点
離婚後に中古戸建てを購入する場合、購入資金の出所により税務上の扱いが異なります。
主な資金源
- 財産分与で得た資金
- 自己資金（貯蓄）
- 親族からの資金援助
- 住宅ローン
財産分与で得た資金は原則として非課税ですが、親族からの資金援助には贈与税が関係する場合があります。それぞれの税務上の扱いを理解しておくことが重要です。
(2) 財産分与資金の活用
離婚時の財産分与で得た資金を中古戸建て購入に充てる場合、原則として贈与税はかかりません。財産分与は夫婦の共有財産を分配するものであり、贈与とは性質が異なるためです。
財産分与の対象となる主な財産
- 現金・預金
- 不動産（マイホームなど）
- 有価証券
- 退職金
- 年金
(3) 親族からの資金援助
離婚後に親や祖父母から中古戸建て購入資金の援助を受ける場合、贈与税が関係します。ただし、「住宅取得資金贈与の非課税特例」を利用すれば、一定額まで贈与税を非課税にできる可能性があります（詳細は後述）。
2. 財産分与と贈与税
(1) 財産分与の原則非課税
離婚に伴う財産分与は、原則として贈与税の課税対象外です。財産分与は、婚姻期間中に夫婦が協力して築いた財産を清算・分配するものであり、一方的な贈与とは異なるためです。
国税庁の見解
- 財産分与として相当と認められる範囲内であれば、贈与税は課されない
- 財産分与を受けた側は、原則として贈与税の申告不要
(2) 課税される過大な分与
ただし、以下のケースでは贈与税が課される可能性があります。
贈与税が課されるケース
- 過大な財産分与：婚姻期間や夫婦の貢献度に比べて分与額が過大と認められる場合
- 租税回避目的の離婚：贈与税や相続税を免れるための離婚と判断される場合
- 離婚後の財産譲渡：離婚成立後に財産を譲渡する目的での離婚と認められる場合
例えば、婚姻期間が短いにもかかわらず数千万円の財産分与を受けた場合、過大と判断される可能性があります。
(3) 不動産の現物分与と税務
財産分与として不動産を現物で受け取る場合、受け取った側には原則として贈与税はかかりません。ただし、不動産を譲渡した側には、以下の税金が発生する可能性があります。
不動産を譲渡した側の税金
- 譲渡所得税：不動産の取得価額より分与時の時価が高い場合
- ただし、マイホームの場合は「居住用財産の3,000万円特別控除」が適用できる可能性あり
3. 住宅取得資金贈与の非課税特例
(1) 非課税限度額と適用要件
親や祖父母から中古戸建て購入資金の援助を受ける場合、「住宅取得資金贈与の非課税特例」を利用できます。
非課税限度額（目安）
- 省エネ・耐震住宅：最大1,000万円
- 一般住宅：最大500万円
※制度の詳細や適用期間は国税庁のウェブサイトで最新情報をご確認ください。
主な適用要件
- 受贈者が贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上
- 受贈者の所得が2,000万円以下（年によって異なる場合あり）
- 贈与を受けた年の翌年3月15日までに居住開始（または確実に居住する見込み）
- 日本国内の住宅であること
(2) 中古住宅の築年数制限
中古住宅で非課税特例を受けるには、以下の築年数要件を満たす必要があります。
築年数要件
- 耐火建築物（鉄筋コンクリート造等）：築25年以内
- 非耐火建築物（木造等）：築25年以内
または
- 新耐震基準に適合している住宅（築年数不問）
(3) 耐震基準適合証明の必要性
築25年を超える中古戸建てでも、新耐震基準に適合していることが証明されれば、非課税特例を利用できます。
必要な書類（いずれか）
- 耐震基準適合証明書
- 建設住宅性能評価書の写し
- 既存住宅売買瑕疵保険の保険付保証明書
これらの書類は、建築士や指定確認検査機関に依頼して取得します。
4. 相続税対策としての不動産購入
(1) 不動産購入と相続税評価
将来の相続税対策として、現金を不動産に換えておくことは有効な手段の一つです。不動産は現金よりも相続税評価額が低くなる傾向があるためです。
(2) 現金と不動産の評価差
現金の場合
- 相続税評価額 = 額面金額（そのまま）
- 例：現金3,000万円 → 評価額3,000万円
不動産の場合
- 土地：路線価（時価の約80%程度）
- 建物：固定資産税評価額（時価の約70%程度）
- 例：時価3,000万円の中古戸建て → 評価額約2,000万円程度
さらに、小規模宅地等の特例を適用できれば、評価額をさらに減額できます。
(3) 相続税の基礎控除と税率
相続税には基礎控除があり、以下の計算式で求められます。
基礎控除額 = 3,000万円 + 600万円 × 法定相続人数
| 法定相続人数 | 基礎控除額 |
|---|---|
| 1人 | 3,600万円 |
| 2人 | 4,200万円 |
| 3人 | 4,800万円 |
相続財産が基礎控除を超える場合、相続税が課されます。不動産購入により相続財産の評価額を圧縮することで、相続税の負担を軽減できる可能性があります。
5. 小規模宅地等の特例
(1) 特例の概要と減額割合
小規模宅地等の特例は、相続税の負担を大幅に軽減できる制度です。居住用の宅地について、一定の要件を満たすと相続税評価額を最大80%減額できます。
居住用宅地の特例
- 適用面積：330㎡まで
- 減額割合：80%
例：土地の評価額が5,000万円で200㎡の場合
減額後の評価額 = 5,000万円 × (1 - 80%) = 1,000万円
相続税評価額が4,000万円減額される
(2) 居住用宅地の要件
小規模宅地等の特例を受けるには、以下の要件を満たす必要があります。
配偶者が相続する場合
- 無条件で適用可能
同居親族が相続する場合
- 相続開始前から同居していること
- 相続税の申告期限まで引き続き居住・所有していること
別居親族（家なき子）が相続する場合
- 被相続人に配偶者・同居親族がいないこと
- 相続開始前3年間、持ち家に住んでいないこと
- 相続税の申告期限まで所有していること
(3) 離婚後の単独名義と特例適用
離婚後に単独名義で購入した中古戸建てでも、要件を満たせば小規模宅地等の特例を適用できます。
ポイント
- 被相続人（本人）が相続開始直前まで居住していること
- 相続人が引き続き居住すること
- 相続税の申告期限（10か月）まで保有・居住を継続すること
離婚後の単独名義であっても、実際に居住していれば特例の適用が可能です。
6. 離婚後の住宅ローンと税制優遇
(1) 単独名義での住宅ローン
離婚後に中古戸建てを購入する場合、単独名義で住宅ローンを組むことになります。
単独名義のポイント
- 本人の収入のみで審査される
- 返済負担率（年収に占めるローン返済の割合）が重要
- 財産分与で得た資金を頭金に充てることで借入額を抑えられる
(2) 住宅ローン控除の適用
中古戸建ての購入でも、一定の要件を満たせば住宅ローン控除を利用できます。
住宅ローン控除の主な要件
- 返済期間10年以上の住宅ローンであること
- 床面積50㎡以上（合計所得1,000万円以下なら40㎡以上）
- 中古住宅の場合、築年数要件または耐震基準適合証明が必要
控除額
- 年末ローン残高の0.7%を所得税・住民税から控除
- 控除期間：最長13年（中古住宅の場合、条件により10年）
(3) 財産分与資金と頭金の扱い
財産分与で得た資金を頭金に充てる場合、贈与税の心配はありません。ただし、購入後に住宅ローン控除を受ける際、頭金の出所について説明を求められることがあります。
保管すべき書類
- 離婚協議書または調停調書
- 財産分与の合意書
- 振込記録
これらの書類を保管しておくことで、資金の出所を明確に証明できます。
まとめ
離婚後の中古戸建て購入における相続税・贈与税のポイントをまとめます。
重要ポイント
- 離婚時の財産分与は原則として贈与税の課税対象外
- 親族からの住宅資金援助は、贈与税の非課税特例を利用できる（中古住宅は築年数要件あり）
- 現金を不動産に換えることで相続税評価額を圧縮できる
- 小規模宅地等の特例で居住用宅地の評価額を最大80%減額可能
- 離婚後の単独名義でも要件を満たせば特例適用可能
- 住宅ローン控除も利用可能（築年数要件または耐震基準適合証明が必要）
離婚後に中古戸建てを購入する際は、財産分与資金や親族からの援助を適切に活用し、税制優遇を最大限利用することが重要です。個別の状況により最適な方法が異なるため、税理士や不動産の専門家に相談することをおすすめします。
よくある質問（FAQ）
Q1: 離婚時の財産分与で得た資金で中古戸建てを購入する場合、贈与税はかかりますか？
A: 離婚に伴う財産分与は原則として贈与税の対象外です。財産分与は夫婦の共有財産を分配するものであり、贈与とは性質が異なるためです。ただし、以下のケースでは贈与税が課される可能性があります。①分与額が婚姻期間や夫婦の貢献度に比べて過大と認められる場合、②贈与税や相続税を免れるための離婚と判断される場合、③離婚後に財産を譲渡する目的での離婚と認められる場合。通常の財産分与であれば、贈与税の申告は不要です。
Q2: 親から中古戸建て購入資金の援助を受ける場合、贈与税の非課税特例は使えますか？
A: はい、「住宅取得資金贈与の非課税特例」を利用できます。省エネ・耐震住宅なら最大1,000万円、一般住宅なら最大500万円まで非課税となります。ただし、中古住宅の場合は築年数制限があり、耐火建築物は築25年以内、木造は築25年以内である必要があります。築25年を超える場合でも、耐震基準適合証明書や建設住宅性能評価書を取得すれば、築年数に関わらず特例を利用できます。
Q3: 相続税対策として中古戸建てを購入するメリットは何ですか？
A: 現金で保有するより不動産で保有する方が相続税評価額が低くなります。現金は額面そのままが評価額となりますが、不動産は土地が路線価（時価の約80%程度）、建物が固定資産税評価額（時価の約70%程度）で評価されるためです。例えば、時価3,000万円の中古戸建ては、相続税評価額で約2,000万円程度となります。さらに小規模宅地等の特例を適用すれば、居住用宅地の評価額を最大80%減額できるため、相続税の負担を大幅に軽減できる可能性があります。
Q4: 離婚後に単独で購入した中古戸建ては、将来相続時に小規模宅地等の特例を受けられますか？
A: はい、要件を満たせば適用可能です。小規模宅地等の特例は、被相続人が相続開始直前まで居住していた宅地について、相続人が引き続き居住し、相続税の申告期限（10か月）まで保有・居住を継続すれば適用されます。離婚後の単独名義であっても、実際に居住していれば問題ありません。居住用宅地の場合、330㎡まで評価額を80%減額できるため、相続税の大幅な軽減が期待できます。
Q5: 離婚後の中古戸建て購入で住宅ローン控除は使えますか？
A: はい、一定の要件を満たせば住宅ローン控除を利用できます。主な要件は、①返済期間10年以上の住宅ローンであること、②床面積50㎡以上（合計所得1,000万円以下なら40㎡以上）、③中古住宅の場合、築年数要件（耐火建築物は25年以内、木造は20年以内）または耐震基準適合証明が必要です。控除額は年末ローン残高の0.7%で、最長13年間（中古住宅の条件により10年）所得税・住民税から控除されます。財産分与で得た資金を頭金に充て、残りを住宅ローンで賄う場合でも、ローン部分については控除を受けられます。