相続した中古戸建て売却時の相続税・贈与税の基礎
中古戸建てを相続した場合、相続税と売却時の譲渡所得税という2つの税金が関わってきます。相続税の仕組みを正しく理解し、適切な特例を活用することで、税負担を大きく軽減できる可能性があります。
本記事では、相続した中古戸建て売却時の相続税・贈与税の基礎知識から、小規模宅地等の特例、3000万円特別控除まで、初心者向けにわかりやすく解説します。
この記事でわかること
- 相続税の基礎控除額（3000万円＋600万円×法定相続人の数）
- 中古戸建ての相続税評価方法（建物：固定資産税評価額、土地:路線価）
- 小規模宅地等の特例（評価額80%減、330㎡まで）
- 相続税申告期限（相続開始から10ヶ月以内）
- 売却時の3000万円特別控除と取得費加算の特例
(1) 相続税・贈与税・譲渡所得税の関係
相続した不動産を売却する場合、以下の税金が関わる可能性があります。
| 税金の種類 | 課税タイミング | 課税対象 |
|---|---|---|
| 相続税 | 相続時 | 相続財産の総額（基礎控除額超過分） |
| 贈与税 | 生前贈与時 | 贈与を受けた財産（基礎控除110万円超過分） |
| 譲渡所得税 | 売却時 | 売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた所得 |
これらは異なる税目であり、二重課税ではありません。相続時に相続税が課され、その後売却する際には譲渡所得税が課される仕組みです。
(2) 中古戸建て売却時に関係する税金の全体像
相続した中古戸建てを売却する場合の典型的な流れは以下の通りです。
- 相続発生: 被相続人の死亡
- 相続税評価: 中古戸建ての評価額を計算
- 相続税申告: 10ヶ月以内に申告・納税（基礎控除額超過の場合）
- 売却: 中古戸建てを売却
- 譲渡所得税の確定申告: 売却翌年2-3月に申告
相続税の基本（基礎控除・評価方法・申告期限）
(1) 相続税の基礎控除（3000万円+600万円×法定相続人数）
相続税には基礎控除があり、相続財産の総額が基礎控除額以下であれば相続税はかかりません。
基礎控除額 = 3000万円 + 600万円 × 法定相続人の数
| 法定相続人の数 | 基礎控除額 |
|---|---|
| 1人 | 3600万円 |
| 2人 | 4200万円 |
| 3人 | 4800万円 |
| 4人 | 5400万円 |
例えば、法定相続人が3人で、相続財産の総額が4500万円の場合、基礎控除額は4800万円なので相続税はかかりません。
(2) 法定相続人と相続分
法定相続人は民法で定められた相続人のことです。配偶者は常に相続人となり、その他の相続人は以下の順位で決まります。
| 順位 | 相続人 | 相続分（配偶者がいる場合） |
|---|---|---|
| 第1順位 | 子 | 配偶者1/2、子1/2 |
| 第2順位 | 直系尊属（父母・祖父母） | 配偶者2/3、直系尊属1/3 |
| 第3順位 | 兄弟姉妹 | 配偶者3/4、兄弟姉妹1/4 |
(3) 相続税申告期限（相続開始から10ヶ月以内）
相続税の申告期限は、被相続人の死亡を知った日の翌日から10ヶ月以内です。この期限を過ぎると、延滞税や無申告加算税が課される可能性があるため、早めの準備が重要です。
基礎控除額以下の場合は申告不要ですが、小規模宅地等の特例を適用する場合は、特例適用後に基礎控除額以下になる場合でも申告が必要です。
中古戸建て特有の相続税評価方法
(1) 建物の評価（固定資産税評価額）
建物の相続税評価額は、固定資産税評価額がそのまま使用されます。固定資産税評価額は、毎年送付される固定資産税の納税通知書に記載されています。
中古戸建ての場合、築年数が経過しているため、固定資産税評価額は新築時よりも低くなっています。一般的に、固定資産税評価額は時価の50-70%程度です。
例えば、築20年の中古戸建て（建物の時価1000万円）の場合、固定資産税評価額は500-700万円程度となります。
(2) 土地の評価（路線価方式・倍率方式）
土地の相続税評価額は、路線価方式または倍率方式で計算します。
路線価方式: 国税庁が毎年7月に公表する路線価（道路に面した土地の1㎡あたりの評価額）に土地面積を乗じて計算します。路線価は時価の80%程度です。
計算式: 路線価 × 土地面積 × 補正率
倍率方式: 路線価が設定されていない地域では、固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて計算します。
計算式: 固定資産税評価額 × 倍率
(3) 築年数による建物評価の減少
中古戸建ての建物評価は、築年数が経過するほど低くなります。固定資産税評価額は3年ごとに評価替えが行われ、経年劣化による減価が反映されます。
| 築年数 | 建物評価額の目安 |
|---|---|
| 新築 | 時価の60-70% |
| 築10年 | 時価の50-60% |
| 築20年 | 時価の40-50% |
| 築30年以上 | 時価の30-40% |
小規模宅地等の特例の活用
(1) 小規模宅地等の特例（評価額80%減）の基本
小規模宅地等の特例は、被相続人の居住用または事業用の宅地について、一定の面積まで相続税評価額を最大80%減額できる制度です。
居住用の場合、330㎡まで評価額が80%減額されます。例えば、相続税評価額3000万円の土地の場合、特例適用後は600万円となります。
3000万円 × (1 - 80%) = 600万円
この特例により、相続税の負担を大きく軽減できます。
(2) 特例適用の要件（同居・生計一親族）
小規模宅地等の特例を適用するためには、以下のいずれかの要件を満たす必要があります。
配偶者: 無条件で適用可能
同居親族: 以下の要件を満たす必要があります
- 被相続人と同居していたこと
- 相続税の申告期限（10ヶ月）まで保有・居住継続すること
家なき子: 以下の要件を満たす必要があります
- 被相続人に配偶者や同居親族がいないこと
- 相続開始前3年以内に持ち家に住んでいないこと
- 相続税の申告期限（10ヶ月）まで保有すること
(3) 330㎡までの適用範囲と計算方法
小規模宅地等の特例は、330㎡までの土地に適用されます。土地面積が330㎡を超える場合、超過部分には特例が適用されません。
例えば、土地面積が400㎡、相続税評価額が4000万円の場合、以下のように計算します。
- 特例適用部分（330㎡）: 4000万円 × (330㎡ ÷ 400㎡) × (1 - 80%) = 660万円
- 特例非適用部分（70㎡）: 4000万円 × (70㎡ ÷ 400㎡) = 700万円
- 合計: 1360万円
特例適用により、相続税評価額が4000万円から1360万円に減額されます。
売却時の譲渡所得税と3000万円控除
(1) 譲渡所得税の計算方法（取得費・譲渡費用）
譲渡所得税は以下の計算式で求められます。
譲渡所得 = 売却価格 - 取得費 - 譲渡費用
取得費: 相続した不動産の取得費は、被相続人が取得した時の価格を引き継ぎます。取得費が不明な場合は、売却価格の5%を概算取得費として使用できます。
譲渡費用: 仲介手数料、印紙税、測量費、取壊し費用など、売却に直接かかった費用です。
所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得（税率20.315%）、5年以下の場合は短期譲渡所得（税率39.63%）となります。所有期間は被相続人の取得日から計算します。
(2) 居住用財産の3000万円特別控除
相続後に本人が居住した場合、居住用財産の3000万円特別控除を適用できる可能性があります。この特例は、所有期間に関係なく譲渡所得から3000万円を控除できる制度です。
主な適用要件は以下の通りです。
- 自分が住んでいる家屋または家屋と敷地を売却すること
- 居住しなくなった日から3年後の12月31日までに売却すること
- 売却先が配偶者・直系血族・生計を一にする親族でないこと
- 過去2年以内にこの特例を受けていないこと
(3) 相続税の取得費加算特例（相続開始から3年10ヶ月以内）
相続したマンションを相続開始から3年10ヶ月以内に売却する場合、取得費加算の特例を適用できます。
この特例により、支払った相続税の一部を譲渡所得の取得費に加算でき、譲渡所得税の負担を軽減できます。
取得費に加算できる相続税の額は以下の計算式で求められます。
加算額 = 相続税額 × (譲渡した財産の相続税評価額 ÷ 相続税の課税価格)
ただし、3000万円特別控除と取得費加算の特例は併用できません。どちらか一方を選択する必要があります。
確定申告の流れと必要書類
(1) 相続税申告（相続開始から10ヶ月以内）
相続税の申告期限は、被相続人の死亡を知った日の翌日から10ヶ月以内です。基礎控除額を超える相続財産がある場合は、必ず期限内に申告しましょう。
相続税申告に必要な主な書類は以下の通りです。
- 相続税申告書
- 被相続人の戸籍謄本
- 相続人全員の戸籍謄本
- 戸建ての登記事項証明書
- 固定資産税評価証明書
- 遺産分割協議書（遺言書がない場合）
(2) 譲渡所得税の確定申告（売却翌年2-3月）
中古戸建てを売却した年の翌年2月16日から3月15日までに確定申告を行います。3000万円特別控除や取得費加算の特例を適用する場合も、この期間内に申告が必要です。
(3) 必要書類（登記事項証明書・売買契約書・遺産分割協議書）
譲渡所得税の確定申告に必要な主な書類は以下の通りです。
- 譲渡所得の内訳書
- 戸建ての登記事項証明書
- 売買契約書のコピー
- 仲介手数料の領収書
- 相続税申告書のコピー（取得費加算の特例を適用する場合）
- 住民票の除票（3000万円特別控除を適用する場合）
- 遺産分割協議書（複数の相続人がいる場合）
まとめ
相続した中古戸建て売却時の相続税・贈与税の基礎知識を理解することで、適切な税務処理と節税対策が可能になります。小規模宅地等の特例（評価額80%減）や3000万円特別控除を活用することで、税負担を大きく軽減できる可能性があります。
重要なポイントは以下の通りです。
- 相続税の基礎控除額は「3000万円＋600万円×法定相続人の数」
- 中古戸建ての相続税評価額は時価の50-80%程度
- 小規模宅地等の特例は申告期限（10ヶ月）まで保有・居住継続が要件
- 3000万円特別控除と取得費加算の特例は併用不可
- 相続登記の義務化（3年以内）により早めの手続きが必要
相続と売却の税務処理に不安がある方は、税理士への相談をおすすめします。戸建て売却の判断材料として、不動産会社の無料査定を活用しましょう。