はじめに：中古戸建て購入と相続税・贈与税の関係
中古戸建ての購入を検討される際、親や親族からの資金援助を受ける方も少なくありません。このとき気になるのが「贈与税」や将来の「相続税」です。本記事では、初めて中古戸建てを購入される方に向けて、相続税・贈与税の基本的な仕組みと、中古住宅購入時に利用できる制度をわかりやすく解説します。
この記事のポイント
- 相続税と贈与税の基本的な違いと仕組み
- 贈与税の基礎控除（年110万円）と計算方法
- 中古戸建てで使える住宅取得資金贈与の非課税特例
- 相続時精算課税制度と暦年贈与の比較
- 中古戸建て購入時に必要な税務手続き
1. 中古戸建て購入と相続税・贈与税の基本
(1) 相続税とは
相続税とは、被相続人（亡くなった方）の財産を相続や遺贈により取得した際に課される税金です。現金・預金だけでなく、不動産（土地・建物）も課税対象となります。
相続税には基礎控除があり、以下の計算式で求められます。
基礎控除額 = 3,000万円 + 600万円 × 法定相続人数
例えば法定相続人が3人の場合、4,800万円までは相続税がかかりません。
(2) 贈与税とは
贈与税は、個人から財産をもらったときに課される税金です。親や祖父母から住宅購入資金の援助を受ける場合、この贈与税が関係します。
贈与税にも基礎控除があり、年間110万円までは非課税です。この枠を超えた贈与には、贈与税が課されます。
(3) 中古戸建て購入で関係する税金
中古戸建て購入時に関係する主な税金は以下の通りです。
| 税金の種類 | タイミング | 概要 |
|---|---|---|
| 贈与税 | 資金援助を受けた年 | 親からの援助が年110万円超の場合 |
| 不動産取得税 | 購入時 | 都道府県に納める税金（軽減措置あり） |
| 登録免許税 | 登記時 | 所有権移転・抵当権設定時 |
| 固定資産税 | 毎年 | 1月1日時点の所有者が納税 |
| 相続税 | 将来 | 親が亡くなった際の財産評価 |
2. 贈与税の基礎知識
(1) 贈与税の基礎控除（年110万円）
贈与税には暦年課税制度と呼ばれる仕組みがあり、1月1日から12月31日までの1年間に受けた贈与が年間110万円以下であれば、贈与税はかかりません。
ただし、この基礎控除は「もらった人」ごとに計算されるため、複数の人から贈与を受けた場合、合計額で判断されます。
(2) 贈与税の計算方法
基礎控除を超える贈与には、以下の速算表で計算します（一般贈与財産の場合）。
| 基礎控除後の課税価格 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 200万円以下 | 10% | - |
| 300万円以下 | 15% | 10万円 |
| 400万円以下 | 20% | 25万円 |
| 600万円以下 | 30% | 65万円 |
| 1,000万円以下 | 40% | 125万円 |
| 1,500万円以下 | 45% | 175万円 |
| 3,000万円以下 | 50% | 250万円 |
| 3,000万円超 | 55% | 400万円 |
例：親から300万円の援助を受けた場合
(300万円 - 110万円) × 10% = 19万円
(3) 申告の要否
年間の贈与額が基礎控除110万円以下であれば、原則として申告は不要です。ただし、次章で説明する「住宅取得資金贈与の非課税特例」を利用する場合は、税額がゼロでも申告が必要です。
3. 住宅取得資金贈与の非課税特例（中古住宅）
(1) 非課税制度の概要
国税庁が定める「住宅取得等資金の贈与税の非課税特例」を利用すると、一定額まで贈与税が非課税となります。この制度は中古住宅の購入にも適用可能です。
非課税限度額は、住宅の性能や契約時期により異なりますが、一般的な中古住宅の場合、最大500万円～1,000万円程度が非課税枠となります（詳細は国税庁のウェブサイトで最新情報をご確認ください）。
(2) 中古住宅の適用要件（築年数制限）
中古住宅でこの特例を受けるには、以下の要件を満たす必要があります。
築年数要件
- 耐火建築物（マンション等）：築25年以内
- 非耐火建築物（木造戸建て等）：築25年以内
- または、新耐震基準に適合していることが証明された住宅（築年数不問）
その他の主な要件
- 受贈者が贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上
- 受贈者の所得が2,000万円以下（年によって異なる場合あり）
- 贈与を受けた年の翌年3月15日までに居住開始（または確実に居住する見込み）
(3) 申告手続きと必要書類
非課税特例を利用する場合、税額がゼロでも必ず申告が必要です。申告期限は贈与を受けた年の翌年3月15日です。
必要書類（例）
- 贈与税の申告書
- 戸籍謄本（受贈者と贈与者の続柄証明）
- 住民票の写し
- 売買契約書の写し
- 登記事項証明書
- 耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書（築25年超の場合）
4. 相続時精算課税制度
(1) 制度の概要
相続時精算課税制度は、60歳以上の父母または祖父母から18歳以上の子・孫への贈与について選択できる制度です。
この制度を選択すると、贈与時には2,500万円まで贈与税が非課税となり、贈与者が亡くなった際に相続財産として精算します。
(2) 2500万円までの非課税
相続時精算課税制度では、累計2,500万円までの贈与が非課税となります。2,500万円を超えた部分には、一律20%の贈与税が課されます。
ただし、贈与者が亡くなった際には、この制度で贈与された財産を相続財産に加算して相続税を計算するため、「税の先送り」となる点に注意が必要です。
(3) 暦年贈与との比較
| 項目 | 暦年贈与 | 相続時精算課税 |
|---|---|---|
| 基礎控除 | 年110万円 | 累計2,500万円 |
| 税率 | 10%～55% | 一律20%（2,500万円超の部分） |
| 相続時の扱い | 相続開始前3年以内の贈与は加算 | 全額相続財産に加算 |
| 制度の変更 | 年ごとに選択可能 | 一度選択すると暦年贈与に戻れない |
選択のポイント
- 一度に大きな金額を贈与する場合：相続時精算課税が有利
- 毎年少しずつ贈与する場合：暦年贈与が有利
- ただし、一度相続時精算課税を選択すると、その贈与者からの贈与は暦年贈与に戻れない
5. 相続税の基礎と将来への備え
(1) 相続税の基礎控除
相続税の基礎控除は以下の通りです。
基礎控除額 = 3,000万円 + 600万円 × 法定相続人数
| 法定相続人数 | 基礎控除額 |
|---|---|
| 1人 | 3,600万円 |
| 2人 | 4,200万円 |
| 3人 | 4,800万円 |
| 4人 | 5,400万円 |
(2) 中古戸建ての相続税評価
中古戸建ての相続税評価は、「土地」と「建物」を分けて評価します。
土地の評価
- 路線価方式：路線価 × 土地面積
- 倍率方式：固定資産税評価額 × 倍率
建物の評価
- 固定資産税評価額がそのまま相続税評価額となる
- 中古住宅の場合、築年数経過により評価額は減少傾向
(3) 将来の相続対策
中古戸建てを購入する際、将来の相続も見据えた対策を考えておくことが重要です。
主な対策
- 小規模宅地等の特例：居住用宅地の評価額を最大80%減額できる特例（要件あり）
- 早めの贈与：相続財産を減らす効果がある
- 生命保険の活用：500万円×法定相続人数まで非課税
6. 中古戸建て購入時の税務手続き
(1) 贈与税申告期限（翌年3/15）
贈与を受けた場合、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに贈与税の申告を行います。
申告が必要なケース
- 年間の贈与額が110万円を超える場合
- 住宅取得資金贈与の非課税特例を利用する場合（税額ゼロでも申告必要）
- 相続時精算課税制度を初めて利用する場合
(2) 必要書類の準備
申告に必要な書類は早めに準備しましょう。
主な書類
- 贈与契約書（作成推奨）
- 売買契約書の写し
- 登記事項証明書
- 戸籍謄本・住民票
- 耐震基準適合証明書（該当する場合）
- 振込記録（贈与の証拠）
(3) 税理士への相談推奨
税制は複雑で、個別の状況により最適な方法が異なります。特に以下のケースでは、税理士への相談をおすすめします。
- 贈与額が大きい場合
- 複数の特例を併用する場合
- 相続対策も含めた総合的なアドバイスが必要な場合
- 申告書の作成に不安がある場合
まとめ
中古戸建て購入時の相続税・贈与税について、以下のポイントを押さえておきましょう。
重要ポイント
- 贈与税の基礎控除は年110万円まで非課税
- 住宅取得資金贈与の非課税特例は中古住宅でも利用可能（築年数要件あり）
- 相続時精算課税制度は累計2,500万円まで非課税だが、相続時に精算される
- 非課税特例を利用する場合、税額ゼロでも申告が必要
- 個別の状況に応じて税理士への相談を検討する
親からの資金援助を受ける場合、適切な制度を選択することで贈与税の負担を軽減できます。ただし、税制は改正される可能性があるため、最新情報は国税庁のウェブサイトや税理士に確認することをおすすめします。
よくある質問（FAQ）
Q1: 親から援助を受ける場合、贈与税はいくらかかりますか？
A: 贈与税には年間110万円の基礎控除があります。この金額までは贈与税はかかりません。また、住宅取得資金贈与の非課税特例を利用すると、一定額（最大500万円～1,000万円程度、条件により異なる）まで非課税となります。非課税枠を超えた部分には、贈与税の税率（10%～55%）が適用されます。
Q2: 中古戸建てでも住宅取得資金贈与の非課税制度は使えますか？
A: はい、中古戸建てでも利用可能です。ただし、築25年以内（木造の場合）という築年数制限があります。築25年を超える場合でも、新耐震基準に適合していることが証明された住宅であれば、築年数に関わらず特例を利用できます。耐震基準適合証明書や建設住宅性能評価書などが必要になります。
Q3: 相続時精算課税制度と暦年贈与、どちらが有利ですか？
A: 一度に大きな金額（数百万円以上）の援助を受ける場合は、相続時精算課税制度が有利です。累計2,500万円まで贈与税が非課税となるためです。一方、毎年少しずつ援助を受ける場合は、暦年贈与（年110万円まで非課税）が有利です。ただし、相続時精算課税制度を一度選択すると、その贈与者からの贈与については暦年贈与に戻れない点に注意が必要です。
Q4: 贈与税の申告は必要ですか？
A: 年間の贈与額が110万円以下であれば、原則として申告は不要です。ただし、住宅取得資金贈与の非課税特例や相続時精算課税制度を利用する場合は、税額がゼロでも申告が必要です。申告期限は、贈与を受けた年の翌年3月15日です。
Q5: 税理士に相談すべきケースはどのような場合ですか？
A: 以下のケースでは税理士への相談をおすすめします。①贈与額が大きく、複数の特例を併用する場合、②相続対策も含めた総合的なアドバイスが必要な場合、③申告書の作成方法がわからない場合、④税制改正の影響を確認したい場合。専門家のアドバイスにより、適切な制度選択や節税対策が可能になります。