買い替え購入中古戸建てと相続税・贈与税の基本
買い替えで中古戸建てを購入する際、親からの資金援助を受けるケースでは、相続税・贈与税の制度を正しく理解し活用することが重要です。中古住宅は新築と異なり、築年数による制限があるため注意が必要です。
(1) 相続税と贈与税の違い
相続税と贈与税は財産の移転に対して課される税金ですが、税制が異なります（国税庁）。
相続税: 被相続人の死亡により財産を取得した際に課税。基礎控除3000万円+600万円×法定相続人数。
贈与税: 個人から財産をもらったときに課税。基礎控除年110万円（暦年課税）。
買い替えで親から資金援助を受ける場合、住宅取得資金贈与の非課税制度を活用することで、贈与税の負担を軽減できます。
(2) 買い替えで関係する税金
買い替えでは旧宅売却時の譲渡所得税、新居購入時の贈与税、将来の相続税が関係します。特に中古住宅は築年数制限に注意が必要です。
(3) 中古戸建て購入の税務
中古戸建て購入時には、住宅取得資金贈与の非課税制度（最大500万円）、住宅ローン控除、将来の相続税評価が重要なポイントです。
住宅取得資金贈与の活用
中古戸建て購入時に親から資金援助を受ける場合、住宅取得資金贈与の非課税制度を活用できます。ただし、中古住宅には築年数制限があります。
(1) 住宅取得資金贈与の非課税制度
直系尊属から住宅取得資金の贈与を受けた場合、一定額まで贈与税が非課税となります（国税庁）。
(2) 中古住宅の適用要件
中古住宅の場合の非課税限度額: 省エネ等住宅1000万円、その他の住宅500万円。ただし築年数制限あり。
(3) 築年数制限
重要: 中古住宅は築25年以内（耐火建築物）または築20年以内（非耐火建築物）が原則。ただし、耐震基準適合証明書がある場合は築年数不問。
例：築30年の中古戸建てでも、耐震基準適合証明書を取得すれば非課税制度を適用可能。
相続時精算課税制度との比較
住宅取得資金贈与の非課税制度と相続時精算課税制度の併用で、最大3500万円まで贈与税なしで援助を受けられます。
(1) 相続時精算課税制度の概要
60歳以上の父母・祖父母から18歳以上の子・孫への贈与で、2500万円まで贈与税非課税。相続時に精算（国税庁）。
(2) 2500万円までの非課税
住宅取得資金贈与特例（最大1000万円）と相続時精算課税（2500万円）を併用すれば、最大3500万円まで非課税です。
(3) どちらが有利か
親の財産が相続税の基礎控除内であれば、相続時精算課税制度との併用が有利。超える場合は税理士と相談が必要です。
小規模宅地等の特例と買い替え
将来の相続時に小規模宅地等の特例（最大80%減額）を適用するには、買い替え後の居住要件に注意が必要です。
(1) 小規模宅地特例の概要
居住用宅地は330㎡まで80%減額可能。例：相続税評価額5000万円が1000万円になります（国税庁）。
(2) 買い替え直後の居住要件
買い替え直後に相続が発生した場合、居住要件（同居親族または家なき子特例）を満たさない可能性があります。
(3) 特例適用の注意点
自分が中古戸建てを所有すると、親の自宅相続時に家なき子特例が適用できません。親と同居するか、配偶者が相続する対策が必要です。
中古戸建ての相続税評価方法
中古戸建ては土地が路線価（市場価格の約80%）、建物が固定資産税評価額で評価されます（国税庁）。
(1) 土地の評価（路線価方式）
路線価×面積×補正率で評価。例：路線価20万円/㎡×100㎡=2000万円。
(2) 建物の評価（固定資産税評価額）
建物は固定資産税評価額と同額。中古は築年数により評価額が低下します。
(3) 築年数と評価額
築年数が古いほど建物評価額は低くなります。例：築30年の木造戸建ては新築時の30-40%程度です。
買い替え時に注意すべき税務ポイント
買い替えでは、旧宅売却益の税務処理、贈与のタイミング、税理士への相談が重要です。
(1) 旧宅売却益の税務処理
旧宅売却時の譲渡所得には3000万円特別控除が適用可能。ただし住宅ローン控除との併用は不可（国税庁）。
(2) 贈与のタイミング
贈与を受けた年の翌年3月15日までに居住開始が必要。中古住宅はリフォーム期間も考慮してタイミングを調整しましょう。
(3) 税理士への事前相談推奨
買い替えは税務論点が複雑なため、税理士への相談で適切な制度選択と節税が可能です。相談費用は数万円ですが、数百万円の節税効果があります。
まとめ
買い替えで中古戸建てを購入する際の相続税・贈与税対策のポイント：
- 住宅取得資金贈与特例: 最大1000万円まで非課税（中古は築年数制限に注意）
- 相続時精算課税との併用: 最大3500万円まで贈与税なし
- 小規模宅地特例: 将来の相続時に80%減額可能だが、買い替え後の居住要件に注意
- 中古戸建ての評価: 築年数により建物評価額が低下
- 税理士相談推奨: 複雑な税務論点があるため専門家助言が重要
買い替えは人生の大きな決断です。旧宅売却のタイミング、新居購入のタイミング、親からの援助のタイミングを総合的に調整し、税負担を最小限に抑えましょう。