相続した投資用新築戸建ての売却｜税務の基本構造
相続により投資用新築戸建てを取得した場合、相続時の相続税と売却時の譲渡所得税という2つの税金が関わってきます。投資用不動産は居住用不動産と異なる税制が適用されるため、正しい知識が必要です。
本記事では、相続した投資用新築戸建てを売却する際の相続税・贈与税の仕組みから、取得費加算の特例、小規模宅地等の特例（貸付事業用）まで、投資用不動産特有の税務処理を解説します。
この記事でわかること
- 投資用戸建ての相続税評価方法（貸家建付地・貸家の評価）
- 取得費と減価償却の引き継ぎルール
- 取得費加算の特例の活用条件（相続開始後3年10ヶ月以内）
- 小規模宅地等の特例（貸付事業用200㎡まで50%減額）の適用要件
- 投資用不動産の譲渡所得税率（短期39.63%・長期20.315%）
(1) 相続税と譲渡所得税の二重課税構造
相続時には相続税が課され、その後売却する際には譲渡所得税が課されます。これは二重課税ではなく、それぞれ異なる税目として課税される仕組みです。
相続税の基礎控除額は「3000万円＋600万円×法定相続人の数」です。譲渡所得税は売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた譲渡所得に対して課税されます。
(2) 投資用と居住用の税制の違い
投資用不動産の最大の特徴は、居住用財産の特例（3000万円特別控除、軽減税率の特例）が適用されない点です。その代わり、取得費加算の特例を活用することで税負担を軽減できます。
| 特例 | 居住用 | 投資用 |
|---|---|---|
| 3000万円特別控除 | ○ | × |
| 軽減税率の特例 | ○ | × |
| 取得費加算の特例 | ○ | ○ |
| 小規模宅地等の特例 | ○（居住用330㎡・80%減） | ○（貸付事業用200㎡・50%減） |
投資用戸建ての相続税評価｜貸家建付地と貸家の評価方法
投資用不動産の相続税評価は、土地と建物をそれぞれ別の方法で評価します。賃貸中の不動産は自用地よりも評価額が低くなる仕組みです。
(1) 貸家建付地の評価（借地権割合・借家権割合）
賃貸用建物が建っている土地（貸家建付地）の評価額は、以下の計算式で求められます。
貸家建付地の評価額 = 自用地評価額 × (1 - 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合)
- 自用地評価額: 路線価方式または倍率方式で計算
- 借地権割合: 地域により30%〜90%（路線価図に記載）
- 借家権割合: 全国一律30%
- 賃貸割合: 賃貸している部分の割合
例えば、自用地評価額が3000万円、借地権割合が60%、賃貸割合が100%の場合、評価額は3000万円×(1-0.6×0.3×1.0)=2460万円となります。
(2) 貸家の評価（固定資産税評価額と借家権割合）
賃貸用建物（貸家）の評価額は、以下の計算式で求められます。
貸家の評価額 = 固定資産税評価額 × (1 - 借家権割合 × 賃貸割合)
固定資産税評価額が1000万円、借家権割合が30%、賃貸割合が100%の場合、評価額は1000万円×(1-0.3×1.0)=700万円となります。
(3) 賃貸割合による評価額の変動
賃貸割合は、相続開始時点での実際の賃貸状況で判定します。空室がある場合、その割合に応じて評価額が上がります。賃貸割合100%の場合が最も評価額が低くなり、相続税の負担も軽減されます。
相続後の取得費と減価償却｜引き継ぎルールと計算方法
(1) 被相続人の取得費を引き継ぐルール
相続した不動産の取得費は、被相続人が取得した時の価格を引き継ぎます。相続税評価額ではなく、被相続人が実際に購入した価格から減価償却累計額を差し引いた額が取得費となります。
(2) 減価償却費の計算と取得費への影響
投資用不動産の減価償却費は、以下の計算式で求められます（定額法の場合）。
年間減価償却費 = 建物の取得価額 × 償却率
木造住宅の場合、耐用年数は22年、償却率は0.046です。被相続人が5000万円で購入した新築木造戸建ての場合、年間の減価償却費は230万円（5000万円×0.046）となります。
(3) 新築戸建ての減価償却残存期間
新築の場合、減価償却がまだ進んでいないため、取得費が高い傾向があります。これは売却時の譲渡所得が少なくなり、譲渡所得税の負担が軽減されることを意味します。
投資用戸建て売却時の税制優遇｜取得費加算の特例と適用要件
(1) 取得費加算の特例（相続開始後3年10ヶ月以内）
取得費加算の特例は、相続税の申告期限から3年以内に相続財産を売却した場合、支払った相続税の一部を譲渡所得の取得費に加算できる制度です。
具体的には、相続開始日の翌日から相続税の申告期限（10ヶ月）までの間、さらにその申告期限の翌日から3年以内に譲渡することが条件です。
取得費に加算できる相続税の額は以下の計算式で求められます。
加算額 = 相続税額 × (譲渡した財産の相続税評価額 ÷ 相続税の課税価格)
(2) 投資用不動産の譲渡所得税率（短期・長期）
譲渡所得税の税率は、所有期間により異なります。所有期間は被相続人の取得日から計算します。
| 所有期間 | 税率（所得税+住民税+復興特別所得税） |
|---|---|
| 5年以下（短期譲渡） | 39.63% |
| 5年超（長期譲渡） | 20.315% |
所有期間の判定は、譲渡した年の1月1日時点で5年を超えているかどうかで判断します。
(3) 居住用特例が適用されない点の注意
投資用不動産は、居住用財産の3000万円特別控除や軽減税率の特例が適用されません。ただし、取得費加算の特例は投資用不動産にも適用可能です。
小規模宅地等の特例（貸付事業用）｜適用要件と注意点
(1) 貸付事業用宅地の特例（200㎡まで50%減額）
小規模宅地等の特例は、被相続人の事業用または居住用の宅地について、一定の面積まで相続税評価額を減額できる制度です。投資用不動産の場合、貸付事業用宅地として200㎡まで50%減額されます。
(2) 相続開始前3年以内の貸付開始は適用外
2018年の税制改正により、相続開始前3年以内に貸付を開始した宅地は、特例の適用対象外となりました。被相続人が新築戸建てを購入してすぐに相続が発生した場合、この要件に該当する可能性があります。
ただし、相続開始の直前において被相続人等の「事業の用に供されていた宅地等」（相続開始前3年を超えて事業的規模で貸付事業を行っていた場合）は適用可能です。
(3) 事業継続要件と売却タイミング
小規模宅地等の特例を適用するためには、相続税の申告期限（10ヶ月）まで貸付事業を継続する必要があります。申告期限後であれば、すぐに売却しても特例は適用されます。
投資用戸建て売却の実務｜賃借人への対応と手続きの流れ
(1) 賃貸中の戸建て売却（オーナーチェンジ）
賃借人が居住している状態で売却する場合、オーナーチェンジ物件として売却することになります。この場合、賃貸借契約はそのまま買主に引き継がれます。
オーナーチェンジ物件は、入居者がいるため安定した賃料収入が見込めますが、一般的な売却価格よりも低くなる傾向があります。
(2) 賃借人への通知と立ち退き交渉
空室の状態で売却する場合、賃借人に立ち退きを依頼する必要があります。ただし、正当な理由がない限り、賃貸人から一方的に契約を解除することはできません。
立ち退き料を支払うことで合意退去を促す方法が一般的です。立ち退き料の相場は、賃料の6ヶ月〜1年分程度といわれています。
(3) 売却後の賃貸借契約の引継ぎ
オーナーチェンジで売却した場合、賃貸借契約は買主に引き継がれます。敷金・保証金も買主に引き継がれるため、売却代金から差し引くか、別途買主に支払う必要があります。
まとめ
相続した投資用新築戸建ての売却では、相続税と譲渡所得税が課されます。居住用財産の特例は適用されませんが、取得費加算の特例（相続開始後3年10ヶ月以内）や小規模宅地等の特例（貸付事業用200㎡まで50%減額）を活用することで、税負担を軽減できます。
重要なポイントは以下の通りです。
- 投資用不動産の相続税評価は貸家建付地・貸家として低く評価される
- 取得費は被相続人の取得費を引き継ぐ（購入価格－減価償却累計額）
- 取得費加算の特例は相続開始後3年10ヶ月以内の売却が条件
- 小規模宅地等の特例は相続開始前3年以内の貸付開始は適用外
- 事業継続要件（申告期限まで賃貸継続）を満たす必要がある
投資用不動産の売却は税務処理が複雑なため、税理士への相談をおすすめします。売却価格の目安を知りたい方は、不動産会社の無料査定を活用しましょう。