新築戸建て購入時の相続税・贈与税を理解する
新築戸建てを購入する際、親から資金援助を受けるケースは少なくありません。しかし、資金援助を受ける方法によっては、贈与税が課税される可能性があります。一方で、住宅取得等資金の贈与税非課税特例を活用すれば、最大1,000万円まで贈与税がかからない制度もあります。
この記事でわかること
- 相続税・贈与税の基礎知識と基礎控除
- 住宅取得等資金の贈与税非課税特例の活用方法
- 相続時精算課税制度の仕組みと選択のポイント
- 小規模宅地等の特例との関係
- 新築戸建ての相続税評価額の算定方法
1. 新築戸建て購入の相続税・贈与税の基礎知識
(1) 相続税の基礎控除と税率
相続税は、相続により財産を取得した場合に課される国税です（国税庁）。新築戸建てを相続した場合も、その評価額が相続財産に含まれます。
相続税の基礎控除
基礎控除 = 3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数
基礎控除の計算例
| 法定相続人の数 | 基礎控除額 |
|---|---|
| 1人 | 3,600万円 |
| 2人 | 4,200万円 |
| 3人 | 4,800万円 |
| 4人 | 5,400万円 |
相続財産の総額が基礎控除以下であれば、相続税はかかりません。新築戸建ての評価額が基礎控除を超える場合のみ、相続税の申告と納税が必要になります。
相続税の税率 相続税は累進課税で、取得金額が大きいほど税率が高くなります。
| 法定相続分に応ずる取得金額 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 1,000万円以下 | 10% | - |
| 3,000万円以下 | 15% | 50万円 |
| 5,000万円以下 | 20% | 200万円 |
| 1億円以下 | 30% | 700万円 |
| 2億円以下 | 40% | 1,700万円 |
(2) 贈与税の基礎控除（年110万円）
贈与税は、個人から財産をもらった場合に課される国税です（国税庁）。暦年課税の場合、年間110万円の基礎控除があります。
贈与税の基礎控除
- 年間110万円まで非課税
- 110万円を超える部分に贈与税が課税
- 複数の人から贈与を受けた場合は合算
贈与税の税率（特例税率：直系尊属からの贈与）
| 基礎控除後の課税価格 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 200万円以下 | 10% | - |
| 400万円以下 | 15% | 10万円 |
| 600万円以下 | 20% | 30万円 |
| 1,000万円以下 | 30% | 90万円 |
| 1,500万円以下 | 40% | 190万円 |
| 3,000万円以下 | 45% | 265万円 |
例えば、親から500万円の資金援助を受けた場合、贈与税の基礎控除110万円を差し引いた390万円に対して贈与税が課税されます。
計算例
- 贈与額：500万円
- 基礎控除後：390万円
- 贈与税：390万円 × 15% - 10万円 = 48.5万円
(3) 登記時の贈与税課税リスク
新築戸建てを購入する際、登記の持分割合が実際の資金負担と異なる場合、贈与税が課税される可能性があります。
課税されるケース例
- 購入価格：3,000万円
- 実際の資金負担：夫2,000万円、妻500万円
- 登記の持分：夫2分の1、妻2分の1
この場合、妻の持分は本来500万円相当（6分の1）ですが、登記上は1,500万円相当（2分の1）となっているため、差額の1,000万円が夫から妻への贈与とみなされ、贈与税が課税されます。
対策 登記の持分割合は、実際の資金負担割合と一致させることが重要です。
2. 住宅取得等資金の贈与税非課税特例
(1) 非課税限度額（省エネ住宅1,000万円）
住宅取得等資金の贈与税非課税特例を活用すれば、一定額まで贈与税がかかりません（国税庁）。
非課税限度額（2024年の場合）
| 住宅の種類 | 非課税限度額 |
|---|---|
| 省エネ等住宅 | 1,000万円 |
| 一般住宅 | 500万円 |
省エネ等住宅の基準 以下のいずれかの基準を満たす住宅：
- 断熱等性能等級4以上または一次エネルギー消費量等級4以上
- 耐震等級2以上または免震建築物
- 高齢者等配慮対策等級3以上
新築住宅の多くは省エネ基準を満たしているため、1,000万円の非課税枠を活用できるケースが多いです。
基礎控除との併用 この特例は、贈与税の基礎控除110万円と併用できるため、最大で1,110万円まで非課税となります。
(2) 適用要件と住宅性能基準
住宅取得等資金の贈与税非課税特例を受けるための要件は以下の通りです。
主な要件
| 要件 | 内容 |
|---|---|
| 贈与者 | 直系尊属（父母、祖父母など） |
| 受贈者 | 贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上 |
| 所得制限 | 贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下 |
| 居住要件 | 贈与を受けた年の翌年3月15日までに居住 |
| 住宅の床面積 | 40㎡以上240㎡以下（所得1,000万円以下なら40㎡以上） |
住宅性能基準の証明 省エネ等住宅の非課税枠を適用するには、以下の証明書が必要です。
- 住宅性能証明書
- 建設住宅性能評価書の写し
- 長期優良住宅建築等計画の認定通知書の写し
(3) 申告期限と必要書類
住宅取得等資金の贈与税非課税特例を受けるには、必ず確定申告が必要です。
申告期限
- 贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日まで
必要書類
- 贈与税の申告書（第一表・第一表の二）
- 戸籍謄本（贈与者が直系尊属であることの証明）
- 源泉徴収票または確定申告書の控え（所得金額の証明）
- 住宅性能証明書（省エネ等住宅の場合）
- 登記事項証明書
- 売買契約書の写し
申告を忘れると特例が適用されず、贈与税が課税されるため注意が必要です。
3. 相続時精算課税制度の活用
(1) 制度の仕組み（2,500万円非課税）
相続時精算課税制度は、生前贈与を相続税として課税する選択制度です（国税庁）。
制度の概要
- 累計で2,500万円まで贈与税が非課税
- 2,500万円を超える部分には一律20%の贈与税
- 贈与者が亡くなった際、贈与財産を相続財産に加算して相続税を計算
計算例
- 贈与額：3,000万円
- 非課税枠：2,500万円
- 課税対象：500万円
- 贈与税：500万円 × 20% = 100万円
贈与者が亡くなった際、3,000万円が相続財産に加算され、既に支払った贈与税100万円は相続税から控除されます。
(2) 選択要件と注意点
選択要件
- 贈与者：60歳以上の父母または祖父母
- 受贈者：18歳以上の子または孫
- 税務署への届出が必要
注意点
- 一度選択すると、その贈与者からの贈与はすべて相続時精算課税が適用される
- 贈与者ごとに選択可能（父から相続時精算課税、母から暦年課税も可能）
- 小規模宅地等の特例が適用できなくなる場合がある
(3) 暦年課税に戻れない制約
相続時精算課税制度を選択すると、その贈与者からの贈与については暦年課税に戻ることができません。
選択のポイント
| 状況 | 推奨制度 | 理由 |
|---|---|---|
| 一度に大きな金額を贈与 | 相続時精算課税 | 2,500万円まで非課税 |
| 複数年にわたり少額贈与 | 暦年課税 | 年110万円の基礎控除を毎年活用 |
| 将来の相続税対策 | 暦年課税 | 相続財産を減らせる |
住宅取得資金の非課税特例と相続時精算課税制度は併用できるため、合計で最大3,500万円（非課税特例1,000万円 + 相続時精算課税2,500万円）まで贈与税がかからないケースもあります。
4. 小規模宅地等の特例との関係
(1) 特例の概要（最大80%減額）
小規模宅地等の特例は、相続した土地の評価額を最大80%減額できる制度です（国税庁）。
居住用宅地の場合
- 特例面積：330㎡まで
- 減額割合：80%
- 適用要件：同居または家なき子など
計算例
- 土地の評価額：5,000万円
- 特例適用後：5,000万円 × 20% = 1,000万円
評価額が4,000万円減額されるため、相続税の大幅な節税につながります。
(2) 新築購入と居住要件
小規模宅地等の特例を適用するには、以下の要件を満たす必要があります。
同居の場合
- 相続開始前から被相続人と同居
- 相続税の申告期限まで継続して居住・所有
家なき子の場合
- 被相続人に配偶者や同居の法定相続人がいない
- 相続開始前3年以内に自己または配偶者の持ち家に居住していない
- 相続税の申告期限まで継続して所有
新築戸建てを購入して親と同居する場合、将来の相続時にこの特例を適用できる可能性があります。
(3) 将来の相続時の適用可否
相続時精算課税制度を選択して贈与を受けた土地については、小規模宅地等の特例が適用できません。
ただし、住宅取得資金の贈与税非課税特例で資金援助を受け、自分の名義で購入した土地であれば、将来親の土地を相続する際に小規模宅地等の特例を適用できます。
5. 新築戸建ての相続税評価額の算定
(1) 土地の評価（路線価方式・倍率方式）
土地の相続税評価額は、路線価方式または倍率方式で計算します（国税庁）。
路線価方式（市街地）
評価額 = 路線価 × 補正率 × 地積
路線価は、国税庁が毎年7月に公表する「路線価図」で確認できます。
倍率方式（路線価のない地域）
評価額 = 固定資産税評価額 × 倍率
倍率は、国税庁が公表する「評価倍率表」で確認できます。
(2) 建物の評価（固定資産税評価額）
建物の相続税評価額は、固定資産税評価額がそのまま使われます。
固定資産税評価額は、市区町村が決定し、新築後の最初の1月1日時点で確定します。一般的に、新築時の建築費の50～70%程度となります。
計算例
- 建築費：2,500万円
- 固定資産税評価額：1,500万円（建築費の60%）
- 相続税評価額：1,500万円
(3) 新築建物の評価額決定時期
新築建物の固定資産税評価額は、新築後の最初の1月1日時点で決定されます。
評価額決定の流れ
- 2024年6月：新築完成
- 2025年1月1日：固定資産税評価額決定
- 2025年4月：固定資産税納税通知書送付
それまでは正式な評価額が確定していないため、相続が発生した場合は近隣の類似物件の評価額を参考に算定することになります。
6. 贈与契約書の作成と申告手続き
(1) 贈与契約書の記載内容
贈与を受ける際は、贈与契約書を作成することが推奨されます。贈与の事実を明確にし、税務調査時のトラブルを防ぐためです。
贈与契約書の記載例
贈与契約書
贈与者：○○○○（父）
受贈者：△△△△（子）
贈与者は、受贈者に対し、以下の金員を贈与し、受贈者はこれを受領した。
贈与金額：金1,000万円
贈与日：令和○年○月○日
使途：新築戸建て住宅の取得資金
令和○年○月○日
贈与者：○○○○ 印
受贈者：△△△△ 印
(2) 税務署への申告期限
住宅取得資金の贈与税非課税特例を適用する場合、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに申告が必要です。
申告時期の例
- 2024年5月：親から1,000万円の贈与を受ける
- 2024年6月：新築戸建て購入
- 2024年12月：入居
- 2025年2月1日～3月15日：贈与税の申告
申告を忘れると、特例が適用されず、贈与税が課税されるため、期限を厳守することが重要です。
(3) 必要書類の準備
申告時には、以下の書類を準備します。
必要書類チェックリスト
- 贈与税の申告書（第一表・第一表の二）
- 戸籍謄本または戸籍の附票の写し
- 源泉徴収票または確定申告書の控え
- 住宅性能証明書（省エネ等住宅の場合）
- 登記事項証明書
- 売買契約書の写し
- 贈与契約書の写し
- 振込明細書または通帳の写し
書類に不備があると申告が受理されない場合があるため、事前に税務署や税理士に確認することをおすすめします。
まとめ
新築戸建て購入時の相続税・贈与税は、適切な制度を活用することで大幅に軽減できます。
重要ポイント
- 住宅取得資金の贈与税非課税特例で最大1,000万円まで非課税
- 基礎控除110万円と併用で最大1,110万円まで非課税
- 相続時精算課税制度は2,500万円まで非課税だが暦年課税に戻れない
- 登記の持分割合は実際の資金負担と一致させる
- 特例を受けるには確定申告が必須、期限は翌年3月15日まで
親から資金援助を受ける場合は、どの制度を活用するのが最も有利かを事前に検討し、税理士に相談することをおすすめします。適切な手続きにより、大きな節税効果が期待できます。