相続した新築戸建てを買い替えで売却する際、相続税と譲渡所得税という2つの税金が関わります。特に、相続税の申告期限から3年以内に売却する場合は「取得費加算の特例」、買い替えで譲渡損失が出る場合は「損益通算・繰越控除」など、複数の税制優遇が選択肢として存在します。この記事では、相続戸建ての買い替え売却における税務処理の実務的な知識を解説します。
この記事のポイント
- 相続した戸建ての取得費は被相続人の購入価格を引き継ぐ
- 取得費加算特例と買い替え特例は併用不可、選択が重要
- 譲渡損失が出る場合は損益通算・繰越控除が適用可能
- 相続登記は2024年4月から義務化、3年以内の手続きが必要
- 税理士への相談タイミングが節税効果を左右する
相続した新築戸建ての買い替え売却｜税務の基本構造
相続税と譲渡所得税の二重課税構造
相続した新築戸建てを買い替えで売却する場合、まず相続時に相続税が課税され、その後売却時に譲渡所得税が課税される可能性があります。相続税は被相続人の死亡により財産を取得した場合に課される税金で、基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」となります（国税庁 相続税）。
譲渡所得税は、売却価格から取得費・譲渡費用を差し引いた譲渡所得に対して課税されます。このとき、相続で取得した不動産の取得費は、相続税評価額ではなく被相続人が購入した際の価格を引き継ぐことになります。
買い替えに伴う税制優遇の全体像
買い替え売却では、以下の税制優遇が選択肢となります。
- 取得費加算の特例：相続税の申告期限から3年以内に売却した場合、支払った相続税の一部を譲渡所得の取得費に加算できる特例
- 譲渡損失の損益通算・繰越控除：マイホームを買い替えて譲渡損失が出た場合、給与所得などと損益通算し、控除しきれない部分は翌年以降3年間繰り越せる
- 3,000万円特別控除：居住用財産を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる
- 買い替え特例：特定のマイホームを買い替えた場合、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べできる特例（取得費加算特例とは併用不可）
これらの特例は併用できないものもあるため、具体的な数字でシミュレーションして選択することが重要です。
相続税評価額と譲渡所得の取得費｜引き継ぎルールと計算方法
戸建ての相続税評価（土地・建物）
戸建ての相続税評価額は、土地と建物で計算方法が異なります。土地は路線価方式または倍率方式で評価され、建物は固定資産税評価額がそのまま相続税評価額となります（国税庁 相続財産の評価）。
| 評価対象 | 評価方法 |
|---|---|
| 土地 | 路線価方式または倍率方式 |
| 建物 | 固定資産税評価額 |
新築戸建ての場合、建物の固定資産税評価額は建築費の50～70%程度となるケースが多く、土地は路線価（公示価格の80%程度）で評価されます。
相続による取得費の引き継ぎルール
相続した不動産の取得費は、相続税評価額ではなく**被相続人が購入した際の価格（購入代金＋購入時の諸費用）**を引き継ぎます。これは譲渡所得税の計算において重要なポイントです。
例えば、被相続人が3,000万円で購入した新築戸建てを相続し、その相続税評価額が2,500万円であった場合でも、譲渡所得の計算における取得費は3,000万円となります。
譲渡所得の計算方法と注意点
譲渡所得は以下の式で計算されます。
譲渡所得 ＝ 売却価格 － 取得費 － 譲渡費用
取得費には被相続人の購入価格を引き継ぎますが、取得費加算の特例を適用する場合は、さらに相続税の一部を加算できます（国税庁 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例）。
買い替え売却で使える税制優遇｜3つの特例の適用要件
取得費加算の特例（相続3年以内）
取得費加算の特例は、相続税の申告期限（相続開始から10ヶ月）から3年以内に売却した場合に適用できます。この特例により、支払った相続税のうち、売却した不動産に対応する部分を取得費に加算できるため、譲渡所得を圧縮し、譲渡所得税を軽減できます。
適用要件
- 相続または遺贈により財産を取得した者であること
- その財産について相続税が課税されていること
- 相続税の申告期限の翌日から3年以内に譲渡すること
譲渡損失の損益通算・繰越控除
買い替えで譲渡損失が出た場合、給与所得などの他の所得と損益通算できます。さらに、損益通算しても控除しきれない譲渡損失は、翌年以降3年間繰り越して控除できます（国税庁 マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除）。
適用要件
- 売却した年の前年1月1日から翌年12月31日までの間に新居を取得すること
- 新居取得年の翌年12月31日までに居住すること
- 新居に10年以上の住宅ローンがあること
- 確定申告を行うこと
3,000万円特別控除の適用要件
居住用財産を売却した場合、所有期間にかかわらず譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。ただし、相続した戸建てを売却する場合、被相続人が居住していた期間と相続人が居住していた期間の両方を考慮する必要があります。
取得費加算特例と買い替え特例｜併用不可の選択基準
譲渡益が出る場合の選択基準
譲渡益が出る場合、取得費加算特例と買い替え特例（課税繰延）は併用できません。一般的には、取得費加算特例を選択した方が有利なケースが多いとされています。なぜなら、買い替え特例は課税を将来に繰り延べるだけであり、最終的に課税されるためです。
一方、取得費加算特例は取得費を増額することで譲渡所得そのものを減らすため、即座に節税効果が得られます。
譲渡損失が出る場合の選択基準
譲渡損失が出る場合は、取得費加算特例ではなく、譲渡損失の損益通算・繰越控除を検討します。この特例により、給与所得などと相殺でき、所得税・住民税の還付を受けられる可能性があります。
具体的なシミュレーション
以下のケースで比較してみます。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 売却価格 | 4,500万円 |
| 被相続人の取得費 | 3,000万円 |
| 譲渡費用 | 200万円 |
| 相続税額（戸建て対応分） | 300万円 |
取得費加算特例を適用した場合
- 取得費：3,000万円＋300万円＝3,300万円
- 譲渡所得：4,500万円－3,300万円－200万円＝1,000万円
- 譲渡所得税（長期譲渡20.315%）：約203万円
取得費加算特例を適用しない場合
- 取得費：3,000万円
- 譲渡所得：4,500万円－3,000万円－200万円＝1,300万円
- 譲渡所得税（長期譲渡20.315%）：約264万円
差額は約61万円となり、取得費加算特例を適用した方が有利です。
買い替えのタイミングと相続登記｜手続きの実務フロー
相続登記の義務化（2024年4月～）
2024年4月から相続登記が義務化されました。相続により不動産を取得した場合、相続を知った日から3年以内に相続登記を行う必要があります（法務省 相続登記の申請義務化）。正当な理由なく登記を怠ると、10万円以下の過料が科される可能性があります。
買い替えで売却する場合でも、まず相続登記を完了させてから売却手続きを進めることが必須です。
買い替え特例の適用期限と売却タイミング
取得費加算特例を使うなら、相続税の申告期限（相続開始から10ヶ月）の翌日から3年以内に売却する必要があります。一方、損益通算・繰越控除を使うなら、買い替え年またはその前年・翌年に売却することが要件となります。
市場動向と税制優遇の両面を考慮し、最適な売却タイミングを見極めることが重要です。
必要書類と手続きの流れ
買い替え売却の実務フローは以下の通りです。
- 相続登記：戸籍謄本・遺産分割協議書・印鑑証明書などを用意し、法務局で登記
- 査定・媒介契約：不動産会社に査定を依頼し、媒介契約を締結
- 売買契約・決済：買主と売買契約を締結し、決済・引渡し
- 確定申告：売却した翌年の2月16日～3月15日に確定申告を行い、特例を適用
よくある失敗事例と専門家活用｜税理士への相談タイミング
特例選択ミスによる損失事例
よくある失敗事例として、取得費加算特例と買い替え特例の選択ミスが挙げられます。例えば、譲渡益が出ているのに買い替え特例を選択してしまい、将来の売却時に多額の税金が発生するケースです。
また、取得費加算特例の3年要件を知らずに売却を遅らせてしまい、特例を使えなくなるケースもあります。
税理士・不動産会社への相談ポイント
相続戸建ての買い替え売却では、以下のタイミングで専門家に相談することをおすすめします。
- 相続発生時：相続税申告と将来の売却計画を税理士に相談
- 売却検討時：不動産会社に査定を依頼し、譲渡所得のシミュレーションを税理士に依頼
- 売却決定時：特例選択と確定申告の準備を税理士に依頼
税理士への相談により、最適な特例選択と手続きの流れを確認でき、節税効果を最大化できます。
まとめ
相続した新築戸建てを買い替えで売却する際は、相続税と譲渡所得税の二重課税構造を理解し、取得費加算特例・損益通算・繰越控除などの税制優遇を適切に選択することが重要です。取得費は被相続人の購入価格を引き継ぎ、相続税評価額ではない点に注意が必要です。
取得費加算特例は相続税の申告期限から3年以内、損益通算は買い替え年またはその前年・翌年が適用要件となるため、売却タイミングの見極めが節税効果を左右します。2024年4月から相続登記が義務化されたため、3年以内の手続きを忘れずに行いましょう。
税理士や不動産会社への相談タイミングを適切に設定し、具体的な数字でシミュレーションすることで、最適な買い替え売却を実現できます。