離婚購入中古マンション｜引き渡しと引越し完全ガイド

離婚購入中古マンションの引き渡し・引越し｜完全ガイド

離婚に伴い中古マンションを購入する際、財産分与資金の活用、単独名義での住宅ローン、子どもの転校手続きなど、通常の購入とは異なる特有の手続きがあります。本記事では、財産分与協議から引き渡し、引越し、子どもに関する手続きまで、離婚時の中古マンション購入を時系列で解説します。

この記事でわかること

• 離婚時の財産分与と不動産購入の基本的な流れ
• 財産分与資金を活用した中古マンション購入手続き
• 単独名義での住宅ローン審査と引き渡し当日の流れ
• 管理組合への加入手続き
• 子どもがいる場合の転校手続きと引越しタイミング

離婚購入中古マンションの引き渡しとは

引き渡しと所有権移転登記の基本

引き渡しとは、売買代金の支払いと引き換えに、物件の所有権が売主から買主へ移転する手続きです。国土交通省によれば、引き渡し当日には「残代金の決済」「鍵の受け渡し」「所有権移転登記の申請」を同時に行うのが一般的です。

離婚時の購入では、単独名義での引き渡しとなるため、書類の名義や手続きは全て単独で行います。

離婚特有の購入ケース

離婚に伴う中古マンション購入には、以下のパターンがあります。

パターン	内容
財産分与資金で購入	元配偶者から受け取った財産分与を頭金または全額に充当
売却代金で購入	夫婦共有の自宅を売却し、その代金で新居を購入
単独名義のローン	財産分与額を頭金とし、残りは単独名義の住宅ローン

どのパターンでも、財産分与協議書を作成し、書面で合意内容を明確化しておくことが重要です。裁判所によれば、書面化により後のトラブルを防止できます。

財産分与資金での購入

財産分与資金を不動産購入に充てる場合、以下の流れで進めます。

1. 財産分与協議：分与額・支払い時期・方法を協議
2. 協議書の作成：公正証書化を推奨（強制執行可能）
3. 資金受領：分与額を受け取り
4. 購入資金に充当：頭金または全額支払いに使用

金融機関で住宅ローンを利用する場合、財産分与協議書の提示が求められることがあります。

引き渡し前の最終確認と準備

設備・管理規約の確認

引き渡し前の最終内覧会では、中古マンションの設備と管理規約を入念にチェックします。

設備の動作確認

• 給排水（キッチン・浴室・トイレ・洗面所）
• 電気（照明・コンセント・ブレーカー）
• エアコン・換気扇
• インターホン・オートロック
• 窓・ドアの開閉

管理規約の確認

• ペット飼育の可否（子どもがペットを飼いたい場合）
• 楽器演奏の可否（子どもの習い事との関係）
• リフォーム制限
• ゴミ出しルール

国土交通省によれば、マンション管理規約は購入前に必ず確認すべき重要事項です。

元配偶者との協議事項

離婚時の購入では、元配偶者との協議事項があります。

協議事項	内容
財産分与額の確定	協議書に明記
支払い時期	引き渡し前に受領できるよう調整
子どもの面会場所	新居を面会場所とするか協議
書類の準備	離婚届・戸籍謄本・住民票等

財産分与額の受領は、引き渡し前に完了させることで、購入資金として円滑に使用できます。

管理費・修繕積立金の精算

管理費・修繕積立金は、引き渡し日を基準に日割り計算で精算します。

精算方法

売主負担分 = 管理費 × (引き渡し日までの日数 ÷ 当月の日数)
買主負担分 = 管理費 × (引き渡し日以降の日数 ÷ 当月の日数)

滞納がある場合は買主に引き継がれるため、引き渡し前に管理会社へ滞納の有無を確認します。

引き渡し当日の流れと必要書類

残代金決済と融資実行

引き渡し当日は、売主・買主・不動産会社の担当者・司法書士・金融機関の担当者（住宅ローン利用の場合）が立ち会います。

引き渡し当日の流れ

1. 本人確認と書類確認：司法書士が本人確認書類と登記関連書類を確認
2. 残代金の支払い：買主が売主へ残代金を振り込み（住宅ローン実行含む）
3. 管理費等の精算：引き渡し日を基準に日割り精算
4. 鍵の受け渡し：全ての鍵を受け取り

金融庁によれば、住宅ローンを利用する場合、融資実行日と引き渡し日を同日に設定することで、残代金決済がスムーズに進みます。

離婚後の単独名義のため、書類は全て単独名義で準備します。

所有権移転登記の手続き

引き渡しと同時に、司法書士が所有権移転登記を法務局へ申請します。登記完了までには数日から1週間程度かかりますが、引き渡し当日に申請することで、買主の所有権が保全されます。

離婚後の購入のため、登記名義は単独名義となります。元配偶者との共有名義にはなりません。

鍵の受け取りと物件引き渡し

引き渡し時には、以下の鍵を受け取ります。

• 玄関ドアの鍵（全てのスペアキー含む）
• ポストの鍵
• 駐車場・駐輪場の鍵（契約している場合）
• 宅配ボックスの鍵・暗証番号

また、インターホン設定、給湯器の操作方法、ゴミ出しルールなど、設備の使い方や生活ルールも引き継ぎ事項として確認します。

離婚による財産分与と不動産取得

財産分与の法的手続き

財産分与とは、離婚時に夫婦の共有財産を分配することです。裁判所によれば、財産分与は以下の流れで行います。

1. 財産の確定：夫婦の共有財産（預金・不動産・有価証券等）をリストアップ
2. 分与割合の協議：原則として2分の1ずつ
3. 協議書の作成：分与額・支払い時期・方法を明記
4. 公正証書化：強制執行可能にするため公正証書化を推奨

財産分与協議が難航する場合は、弁護士や調停を利用します。

単独名義での住宅ローン

離婚後は、単独名義で住宅ローンを申請します。金融庁によれば、以下の点に注意が必要です。

離婚前後のローン審査の違い

項目	離婚前	離婚後
名義	夫婦連帯債務・ペアローン可能	単独名義のみ
収入	夫婦の収入合算可能	単独の収入のみ
借入額	合算収入に応じた借入可能	単独収入に応じた借入のみ

収入が減る場合は借入額が制限される可能性があるため、離婚協議と並行して金融機関に事前相談し、借入可能額を確認することを推奨します。財産分与額を頭金に充当すると、審査に有利になります。

財産分与協議書の作成

財産分与協議書には、以下を明記します。

• 分与する財産の内訳（預金・不動産売却代金・有価証券等）
• 分与額（具体的な金額）
• 支払い時期・方法（一括または分割）
• 子どもの養育費（不動産購入とは別途）

協議書は公正証書化することで、強制執行が可能となります。元配偶者が支払いを怠った場合、裁判手続きなしで強制執行できます。

引き渡し後の手続きと管理組合加入

管理組合への加入手続き

マンションを購入すると、自動的に管理組合の組合員となります。国土交通省によれば、マンション管理組合は、建物の共用部分の維持管理を行う組織です。

加入手続きの流れ

1. 管理会社へ連絡（引き渡し後すぐ）
2. 所有者変更届の提出（単独名義で登録）
3. 管理規約・使用細則の受領
4. 口座振替申込書の提出

単独名義のため、管理組合への登録も単独名義で実施します。

子どもの転校手続き

子どもがいる場合、転校手続きが必要です。学期の切れ目（春休み・夏休み）が理想的なタイミングです。

転校手続きの流れ

1. 住民票の異動：引越し後14日以内に新住所へ転入届
2. 在学証明書の取得：旧校で在学証明書・教科書給与証明書を受領
3. 新校への転入届：新住所の教育委員会で転入学通知書を受領
4. 新校での手続き：転入学通知書・在学証明書・教科書給与証明書を提出

厚生労働省によれば、転校時期は子どもの心理的負担を考慮し、学期の切れ目に設定することが推奨されています。

住宅ローン控除の申請

住宅ローンを利用して中古マンションを購入した場合、住宅ローン控除を受けられます。国税庁によれば、以下の要件を満たす必要があります。

• 取得から6ヶ月以内に入居し、12月31日まで引き続き居住していること
• 合計所得金額が2,000万円以下であること
• 返済期間が10年以上の住宅ローンを利用していること
• 床面積が40㎡以上であること

購入した年の翌年2-3月に確定申告を行います。

引越し後の各種手続き

住民票の異動手続き

引越し後14日以内に、旧住所の市区町村で転出届を提出し、新住所の市区町村で転入届を提出します。総務省によれば、マイナンバーカードを持っている場合、転出届をオンラインで行える自治体もあります。

離婚に伴う引越しのため、戸籍謄本や離婚届の記載事項証明書が必要になることがあります。

子どもに関する手続き

子どもがいる場合、以下の手続きが必要です。

手続き	タイミング	連絡先
児童手当	引越し後15日以内	新住所の市区町村
保育園・幼稚園	引越し前に空き確認	新住所の保育課
学校の転入届	引越し後すぐ	新住所の教育委員会
医療費助成	引越し後すぐ	新住所の市区町村

厚生労働省によれば、児童手当は引越し前の市区町村で転出届を提出し、引越し後の市区町村で転入届を提出します。手続きが遅れると支給が中断されることがあるため、早めに手続きを行います。

ライフライン・郵便の手続き

引越しに伴い、以下のライフライン手続きが必要です。

手続き	タイミング	連絡先
電気	1週間前	各電力会社
ガス	1週間前	ガス会社（開栓立会必要）
水道	1週間前	市区町村水道局
インターネット	2週間前	プロバイダー
郵便転送	引越し前	郵便局

ガスの開栓には立会が必要なため、引越し日に合わせて予約しておきます。郵便転送サービスは、旧住所宛の郵便を新住所へ1年間転送してくれます。

まとめ

離婚に伴い中古マンションを購入する際は、財産分与協議書を作成し、分与額を確定します。分与額を頭金または全額支払いに充当し、不足分は単独名義の住宅ローンで対応します。

引き渡し当日は、残代金決済・所有権移転登記を単独名義で実施します。離婚後の単独名義のため、書類は全て単独で準備し、管理組合への登録も単独名義で行います。

子どもがいる場合、転校手続きは学期の切れ目（春休み・夏休み）が理想的です。住民票異動後、旧校で在学証明書を受領し、新校へ提出します。児童手当・保育園・医療費助成などの手続きも忘れずに行います。

財産分与協議は書面化し、公正証書化することで後のトラブルを防止できます。離婚協議と並行して金融機関に事前相談し、借入可能額を確認することで、スムーズな購入が実現できます。