買い替え購入中古戸建ての引き渡しとは
中古戸建てを買い替えで購入する場合、既存住宅の売却と新居の購入をどのように調整するかが重要です。引き渡しのタイミングがずれると、仮住まいや二重ローンが発生する可能性があります。本記事では、買い替え購入時の引き渡しから引越しまでのプロセスを詳しく解説します。
この記事でわかること:
- 買い替え購入における引き渡しの基本的な流れ
- 売り先行・買い先行それぞれのメリットとデメリット
- 買い替えローンを活用した同時決済の実現方法
- 引き渡し当日の手続きと中古戸建て特有の確認ポイント
- 引越し後の住民票異動など各種手続きの流れ
(1) 引き渡しと所有権移転登記の基本
引き渡しとは、売主が買主に不動産を明け渡すことを指します。法的には、残代金の支払いと所有権移転登記が同時に行われ、この時点で所有権が買主へ移ります（国土交通省）。
引き渡しの要件:
- 残代金の全額支払い
- 所有権移転登記の申請
- 物件の明け渡し（鍵の受け取り）
- 住宅ローン実行（ローン利用の場合）
買い替えの場合、既存住宅の売却引き渡しと新居の購入引き渡しを調整することで、引越し回数や資金負担を最適化できます。
(2) 買い替え特有の流れ
買い替えでは、既存住宅の売却と新居の購入を同時に進めます。理想的なのは、両方の引き渡しを同じ日にする「同時決済」です。
同時決済のメリット:
- 引越しが1回で済む
- 仮住まい不要（仮住まい費用がかからない）
- 売却代金をそのまま新居購入の頭金に充当できる
ただし、同時決済を実現するには、売却側・購入側双方のスケジュール調整が必要で、実務上は難しいケースもあります。
(3) 売り先行・買い先行の選択
同時決済が難しい場合、「売り先行」または「買い先行」を選びます。
- 売り先行: 既存住宅を先に売却し、その後新居を購入
- 買い先行: 新居を先に購入し、その後既存住宅を売却
どちらを選ぶかは、ローン残債の有無、自己資金、引越し時期などを考慮して決定します。
引き渡し前の最終確認と準備
引き渡しをスムーズに進めるために、事前の確認と準備が重要です。
(1) 設備・境界の確認ポイント
中古戸建ての場合、以下の項目を引き渡し前に確認します。
設備の確認:
- キッチン・浴室・トイレ・給湯器の動作確認
- エアコン・照明器具の動作確認
- 水漏れ・雨漏りの有無
境界の確認:
- 境界標の設置状況
- 測量図・地積測量図の有無
- 隣地との境界合意書
境界が不明確な場合、引き渡し後にトラブルが発生する可能性があります。必要に応じて土地家屋調査士に測量を依頼しましょう。
(2) 買い替えローンの準備
買い替えローンを利用する場合、事前に金融機関と調整します。
買い替えローンの流れ:
- 事前審査: 既存住宅の残債を含めた融資額で審査
- 本審査: 売買契約締結後に実施
- 融資実行: 新居の引き渡し日に実行
買い替えローンは、売却物件の残債を含めて融資を受けられますが、審査は通常より厳しく、金利も高めに設定されることがあります（金融庁）。
(3) 付帯設備表の確認
中古戸建ての売買では、「付帯設備表」で引き渡される設備を確認します。
付帯設備表に記載される主な項目:
- キッチン設備（ガスコンロ・換気扇等）
- 浴室設備（浴槽・シャワー等）
- エアコン
- 照明器具
- カーテンレール
設備の故障や不具合がある場合、付帯設備表に明記されているか確認しましょう。記載がない場合、引き渡し後に修理費用を請求できないことがあります。
引き渡し当日の流れと必要書類
引き渡し当日は、残代金の支払いと所有権移転登記が行われます。
(1) 買い替えローンと同時決済
買い替えローンを利用する場合、以下の流れで同時決済を行います。
同時決済の流れ:
- 既存住宅の引き渡し: 買主から残代金を受領
- 既存住宅のローン完済: 売却代金で既存ローンを一括返済
- 新居の残代金支払い: 買い替えローン実行 + 売却代金
- 新居の所有権移転登記: 司法書士が法務局へ申請
同日中に2つの引き渡しを完了させるため、午前中に既存住宅の引き渡し、午後に新居の引き渡しという流れが一般的です。
(2) 所有権移転登記の手続き
所有権移転登記は、司法書士が代行します。
必要書類:
- 本人確認書類（運転免許証・マイナンバーカード）
- 住民票
- 印鑑証明書
- 実印
- 売買契約書
- 住宅ローン契約書（ローン利用の場合）
登録免許税は、土地は固定資産税評価額の1.5%（軽減措置適用時）、建物は2.0%（軽減措置で0.3%）です（国税庁）。
(3) 鍵の受け取りと物件引き渡し
引き渡し時に売主から受け取るもの:
- 鍵: 玄関・勝手口・物置等すべての鍵
- 測量図・地積測量図: 境界確認済み
- 建築確認済証: 建物の建築基準法適合を証明
- 設備の取扱説明書: 給湯器・エアコン等
- 固定資産税評価証明書: 税額確認用
これらの書類は、将来の売却時や建替え時に必要となるため、大切に保管してください。
買い替え特有の税制優遇と注意点
買い替えでは、購入物件と売却物件の両方で税制優遇を受けられる可能性があります。
(1) 住宅ローン控除の適用
新居で住宅ローンを利用した場合、住宅ローン控除を受けられます（国税庁）。
住宅ローン控除の要件（2024年現在）:
- 自己の居住用住宅であること
- 床面積50㎡以上（新築の場合。中古は40㎡以上でも可）
- 返済期間10年以上の住宅ローン
- 年間所得3,000万円以下
控除額:
- 年末ローン残高の0.7%を所得税・住民税から最長13年間控除
- 中古住宅の場合、最大控除額は年間21万円（借入限度額3,000万円）
初年度は確定申告が必要です（2年目以降は年末調整で対応可能）。
(2) 売却物件の譲渡所得税
既存住宅を売却して利益が出た場合、譲渡所得税が課税されます。
譲渡所得の計算式:
譲渡所得 = 売却価格 - 取得費 - 譲渡費用
譲渡所得税の税率:
- 短期譲渡（所有期間5年以下）: 39.63%（所得税30.63% + 住民税9%）
- 長期譲渡（所有期間5年超）: 20.315%（所得税15.315% + 住民税5%）
所有期間は、売却した年の1月1日時点で判定します。
(3) 3000万円特別控除との関係
居住用財産を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります（国税庁）。
注意点:
- 住宅ローン控除と3,000万円特別控除は併用できません（どちらか選択）
- 譲渡益が3,000万円以下なら特別控除を選択し、購入物件でローン控除を受けるパターンが一般的
税理士へ相談し、どちらが有利か判断することを推奨します。
売却・購入の引き渡しタイミング調整
売り先行と買い先行、それぞれのメリット・デメリットを詳しく見ていきます。
(1) 売り先行のメリット・デメリット
売り先行は、既存住宅を先に売却し、その後新居を購入する方法です。
メリット:
- 売却代金を確定してから新居を購入できる
- 資金計画が立てやすい
- 売り急ぎによる値下げ圧力がない
デメリット:
- 仮住まいが必要になる可能性が高い
- 引越しが2回発生する
- 仮住まい費用（家賃・引越し費用）が数十万円かかる
売り先行が向いているケース:
- ローン残債がある（売却代金で完済したい）
- 自己資金が少ない
- 新居探しに時間をかけたい
(2) 買い先行のメリット・デメリット
買い先行は、新居を先に購入し、その後既存住宅を売却する方法です。
メリット:
- 引越しが1回で済む
- 仮住まい不要
- 新居を時間をかけて探せる
デメリット:
- 一時的に二重ローンが発生する
- 既存住宅が売れるまで月々の返済負担が重い
- 売却を急ぐと値下げせざるを得ない
買い先行が向いているケース:
- ローン残債がない、または少ない
- 自己資金に余裕がある
- 既存住宅が売れやすい立地・条件
(3) 仮住まいの要否判断
仮住まいが必要かどうかは、以下の要因で判断します。
仮住まいが必要なケース:
- 売り先行で、既存住宅の引き渡し後に新居が見つかっていない
- 新築戸建てを購入する場合、完成前に既存住宅を売却
仮住まい費用の目安:
| 項目 | 費用目安 |
|---|---|
| 賃貸住宅（1ヶ月） | 10～20万円 |
| 引越し費用（2回分） | 20～40万円 |
| トランクルーム | 1～3万円/月 |
| 合計 | 30～60万円以上 |
仮住まい期間が長引くほど費用がかさむため、可能な限り同時決済を目指すことが推奨されます。
引越し後の各種手続き
引越しが完了したら、速やかに各種手続きを行います。
(1) 住民票の異動手続き
引越し後14日以内に、住民票の異動手続きを行います（総務省）。
手続きの流れ:
- 転出届: 旧住所の市区町村役場で手続き（転出証明書を受領）
- 転入届: 新住所の市区町村役場で手続き（引越し後14日以内）
必要書類は本人確認書類（運転免許証・マイナンバーカード）と印鑑です。
その他の住所変更手続き:
- 運転免許証: 警察署または運転免許センターで変更
- マイナンバーカード: 転入届と同時に住所変更
- 銀行口座・クレジットカード: Webサイトまたは窓口で変更
- 保険（生命保険・自動車保険）: 保険会社へ連絡
(2) 買い替え時の引越しパターン
買い替えでは、以下の引越しパターンがあります。
パターン1: 同時決済（引越し1回）
- 既存住宅 → 新居へ直接引越し
- 最も効率的で費用も最小限
パターン2: 売り先行（引越し2回）
- 既存住宅 → 仮住まい → 新居
- 仮住まい費用と二重の引越し費用が発生
パターン3: 買い先行（引越し1回）
- 既存住宅 → 新居へ引越し → 既存住宅を空き家として売却
- 引越しは1回だが、既存住宅が売れるまで二重ローン
(3) ライフライン・郵便の手続き
引越し前後のライフライン手続きは以下の通りです。
旧住所（既存住宅）:
- 電気・ガス・水道: 引き渡し前日までに使用停止
- インターネット: 移転または解約
- NHK: 住所変更
新住所（新居）:
- 電気・ガス・水道: 引越し当日から使用開始
- インターネット: 開通工事の予約（1～2ヶ月前）
郵便転送サービス:
郵便局の「転送サービス」を利用すると、1年間無料で旧住所宛の郵便物を新住所へ転送してくれます。郵便局の窓口またはWebサイト（e転居）から申し込めます。
まとめ
買い替えで中古戸建てを購入する際の引き渡しは、タイミング調整が成功の鍵です。特に以下のポイントを押さえましょう。
- 売り先行・買い先行それぞれのメリット・デメリットを理解する
- 同時決済を目指すが、難しい場合は仮住まいまたは二重ローンを試算
- 買い替えローンを活用して資金計画を最適化
- 引き渡し前に設備・境界を確認し、トラブルを防ぐ
- 引越し後14日以内に住民票異動等の公的手続きを完了
- 住宅ローン控除と3,000万円特別控除の有利な方を選択
不動産会社や司法書士、税理士と連携しながら、計画的に進めることでスムーズな引き渡しが実現できます。
よくある質問（FAQ）
Q1. 売り先行と買い先行、どちらを選ぶべきですか？
A. 売り先行は売却代金を購入資金に充当でき資金計画が明確ですが、仮住まいが必要になる可能性があります。買い先行は引越し1回で完了しますが、売却物件の残債を含む買い替えローンの審査が厳しく、売却期間の不確実性がリスクです。ローン残債の有無や自己資金を考慮して選択しましょう。
Q2. 買い替えローンとは何ですか？
A. 既存住宅の売却と新規住宅の購入を同時に進めるための住宅ローンです。売却物件の残債を含めて融資を受けられますが、審査は厳しく金利も通常より高いことがあります。売却代金で残債を完済できない場合に活用します。購入物件の引き渡し日に融資実行し、同時決済を実施します。
Q3. 買い替え時の引越しはどうなりますか？
A. 売り先行で同日決済の場合は引越し1回です。タイミングがずれると仮住まいが必要で引越し2回になります。買い先行の場合は新居へ引越し後、旧居を売却するため引越し1回です。仮住まい費用と二重の引越し費用を考慮し、可能な限り同日決済を目指すことを推奨します。
Q4. 買い替え時の税制優遇はどうなりますか？
A. 購入物件で住宅ローン控除を受けられます。売却物件では3,000万円特別控除が適用可能ですが、住宅ローン控除との併用は不可（どちらか選択）です。譲渡益が3,000万円以下なら特別控除を選択し、購入物件でローン控除を受けるパターンが一般的です。税理士への相談を推奨します。