相続した新築戸建ての引き渡しと引越しについて
相続によって新築戸建てを取得した場合、売却を決断したら引き渡しと引越しの手続きを進める必要があります。相続不動産の売却は通常の売却と異なり、相続登記の完了、共同相続人との調整、相続税申告期限との兼ね合いなど、相続特有の論点が存在します。本記事では、相続した新築戸建ての引き渡しから引越しまでの実務的な流れを解説します。
この記事でわかること
- 相続登記完了から売却・引き渡しまでの全体スケジュール
- 相続売却特有の注意点（共同相続人の同意、相続税申告期限など）
- 引き渡し前の必須手続きと必要書類
- 新築戸建て未入居物件の状態確認ポイント
- 相続税の取得費加算の特例と譲渡所得税の処理
1. 相続した新築戸建ての引き渡しスケジュール
(1) 相続登記完了から売却・引き渡しまでの流れ
相続不動産を売却する際は、まず相続登記を完了させる必要があります。2024年4月から相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内に登記を行うことが法律で定められています（法務省）。一般的な流れは以下の通りです。
| ステップ | 内容 | 期間 |
|---|---|---|
| 相続登記 | 法務局で所有権を相続人名義に変更 | 相続開始から3年以内（義務） |
| 売買契約 | 買主と売買契約を締結、手付金受領 | 登記完了後 |
| 引き渡し準備 | 必要書類の整理、物件の状態確認 | 契約から1〜3ヶ月 |
| 引き渡し | 残代金決済・所有権移転登記・鍵の受け渡し | 契約後1〜3ヶ月 |
| 引越し・各種手続き | 住民票異動、公共料金解約など | 引き渡し前後 |
相続登記が完了していない場合、売却自体ができません。売却を検討している場合は、早めに司法書士に依頼して相続登記を完了させることが重要です。
(2) 引き渡し日と引越し日の調整
相続した新築戸建てが未入居の場合、引越しは不要です。一方、被相続人が入居していた場合や、相続人が一時的に住んでいた場合は、引き渡し日までに引越しを完了させる必要があります。引き渡し当日は空室・清掃済みの状態で買主に引き渡すのが一般的です。
2. 相続売却特有の注意点
(1) 相続登記の完了確認（2024年4月義務化）
法務省によれば、2024年4月1日から相続登記が義務化されました。相続を知った日から3年以内に登記を行わない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。売却予定の場合は、早急に相続登記を完了させましょう。
相続登記に必要な書類は以下の通りです。
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
- 相続人全員の戸籍謄本・印鑑証明書
- 遺産分割協議書（相続人が複数いる場合）
- 固定資産評価証明書
- 登記申請書
(2) 共同相続人の同意取得
相続人が複数いる場合、全相続人の同意を得た上で売却を進める必要があります。遺産分割協議で特定の相続人が単独所有とした後に売却するか、共有名義のまま売却する場合は全員が売主として契約書に署名します。
共有名義のまま売却する場合の注意点：
- 売買契約書に全相続人が署名・押印
- 引き渡し当日も全相続人が立ち会う（または委任状を準備）
- 売却代金は持分割合に応じて分配
(3) 相続税申告期限との兼ね合い
相続税の申告期限は相続開始から10ヶ月以内です。相続税の取得費加算の特例を利用する場合、この申告期限の翌日から3年以内に売却する必要があります（詳細は後述）。税理士と相談しながら、計画的に売却を進めることが推奨されます。
3. 引き渡し前の必須手続き
(1) 必要書類の準備（権利証・保証書類等）
引き渡し前に以下の書類を準備しましょう。
- 登記済権利証（登記識別情報）
- 実印・印鑑証明書（発行後3ヶ月以内）
- 本人確認書類（運転免許証・マイナンバーカード等）
- 固定資産税納税通知書
- 建築確認済証・検査済証
- 住宅性能評価書・瑕疵担保責任保険証券
- 設備の取扱説明書・保証書
新築戸建ては建築会社からの保証書類（構造躯体10年保証、設備保証等）が多数あります。これらは買主に引き継がれるため、紛失している場合は建築会社に再発行を依頼しましょう。
(2) 新築戸建て特有の確認事項（未入居物件の状態確認）
新築戸建てが未入居の場合、引き渡し前に以下を確認します。
- 建物の瑕疵や設備の動作確認（給湯器・エアコン・床暖房等）
- 外壁・屋根の状態確認（雨漏りや経年劣化の有無）
- 鍵の本数と動作確認
- 庭・駐車場の状態確認
未入居でも経年劣化や雨漏りが発生している可能性があります。買主と一緒に最終チェックを実施し、トラブルを防ぎましょう。
(3) 公共料金・住所変更手続き
引き渡し日に合わせて以下の手続きを実施します。
- 電気・ガス・水道の解約または名義変更
- インターネット回線の解約
- 郵便物の転送届
未入居の場合でも、電気・水道は契約されている場合があるため、引き渡し前に契約状況を確認しましょう。
4. 引き渡し当日の流れ
(1) 残代金決済・所有権移転登記
引き渡し当日は、不動産会社の事務所または金融機関で以下の手続きを実施します。
- 買主が残代金を支払い
- 司法書士が所有権移転登記の申請書類を確認
- 法務局へ登記申請（通常は司法書士が代行）
- 登記完了後、買主に所有権が移転
国土交通省によれば、引き渡しは残代金決済と所有権移転登記の申請を同日に実施するのが一般的です。
(2) 鍵・設備・保証書類の引き渡し
残代金決済完了後、以下を買主に引き渡します。
- 鍵一式（玄関・勝手口・窓・郵便ポスト等）
- 設備の取扱説明書
- 保証書類（建築会社・設備メーカー等）
- 住宅性能評価書・瑕疵担保責任保険証券
新築戸建ては設備が充実しているため、給湯器・床暖房・太陽光発電・宅配ボックス等の操作方法を口頭で説明することが推奨されます。
5. 引越し手続きと新生活の準備
(1) 引越し業者の選び方と費用相場
引越しが必要な場合、複数の引越し業者から見積もりを取得しましょう。国民生活センターによれば、引越し業者とのトラブルを防ぐため、以下の点に注意が必要です。
- 複数業者から見積もりを取得（最低3社）
- 見積書の内容を詳細に確認（追加料金の有無等）
- 契約前にキャンセル料の規定を確認
- 貴重品は自分で運搬
引越し費用の相場は時期や距離、荷物の量によって異なりますが、単身で3〜10万円、家族で10〜30万円程度が目安です。
(2) 住民票・印鑑登録の変更
引越し後、総務省の規定により14日以内に転出届・転入届を提出する法的義務があります。必要書類は本人確認書類（運転免許証・マイナンバーカード等）と印鑑です。印鑑登録も新住所地の市区町村で再登録が必要です。
(3) 郵便転送・公共料金の契約
郵便局に転送届を提出すると、旧住所宛の郵便物が1年間新住所に転送されます。また、新住所で電気・ガス・水道・インターネット回線の契約を実施しましょう。
6. 相続税・譲渡所得税の処理
(1) 相続税の取得費加算の特例（期限内売却）
相続税を支払った場合、相続税の取得費加算の特例を利用できます。この特例は、相続税の申告期限（相続開始から10ヶ月）の翌日から3年以内に売却した場合、相続税の一部を譲渡所得の取得費に加算できる制度です（国税庁）。
取得費加算の特例により、譲渡所得税を大幅に軽減できる可能性があります。税理士に相談し、期限内に売却を完了させることが推奨されます。
(2) 譲渡所得税の計算と確定申告
相続不動産を売却した場合、譲渡所得税が課される可能性があります。譲渡所得は以下の計算式で求められます。
譲渡所得 = 売却価格 - 取得費 - 譲渡費用
相続不動産の取得費は、被相続人が購入した時点の価格となります。購入価格が不明な場合、売却価格の5%を取得費とすることができます（概算取得費）。
譲渡所得税の税率は、所有期間によって異なります。
- 短期譲渡所得（所有期間5年以下）：約39%（所得税30% + 住民税9%）
- 長期譲渡所得（所有期間5年超）：約20%（所得税15% + 住民税5%）
相続不動産の所有期間は、被相続人が取得した日から計算されます。譲渡所得が発生した場合、翌年の確定申告期間（2月16日〜3月15日）に申告が必要です。
まとめ
相続した新築戸建ての売却は、相続登記の完了、共同相続人の同意、相続税申告期限との兼ね合いなど、通常の売却とは異なる論点があります。引き渡し前に必要書類を整理し、新築特有の保証書類を確認することでスムーズな取引が実現できます。また、相続税の取得費加算の特例を活用すれば、譲渡所得税を軽減できる可能性があります。不動産会社や税理士に相談し、計画的に売却を進めましょう。