転勤購入中古マンションの確定申告｜住宅ローン控除と転勤特例

転勤で中古マンションを購入した場合の確定申告とは

転勤に伴い中古マンションを購入した場合、住宅ローンを利用していれば住宅ローン控除を受けるために初年度の確定申告が必要です。会社員の場合、通常は年末調整で税金が完結しますが、住宅ローン控除は初年度のみ自分で確定申告する必要があります。

転勤族にとって特に重要なのが、転勤により居住できなくなった場合の住宅ローン控除の扱いです。国税庁によれば、単身赴任で配偶者や扶養親族が引き続き居住している場合は控除を継続できますが、家族全員で転居した場合は控除が停止します（出典：国税庁「転勤と住宅ローン控除」）。

この記事では、転勤で中古マンションを購入した際の確定申告について、住宅ローン控除の適用要件から転勤時の特例まで完全解説します。

この記事でわかること

転勤族が住宅ローン控除を受ける条件
住宅ローン控除の計算方法と控除期間
転勤時の住宅ローン控除特例（単身赴任・再適用）
中古マンション特有の適用要件（築年数・耐震基準）
確定申告に必要な書類と提出方法

1. 転勤で中古マンション購入時の確定申告の基本

(1) 転勤族が住宅ローン控除を受ける条件

転勤で中古マンションを購入する場合、以下の条件を満たせば住宅ローン控除を受けられます：

要件	条件
居住要件	購入後6か月以内に入居し、年末まで居住
転勤の扱い	転勤で一時的に不在でも、家族が居住なら控除継続可

転勤の予定がある場合でも、購入時に居住していれば控除を受けられます。

(2) 確定申告の対象者とタイミング

確定申告が必要な人：

住宅ローンを利用して中古マンションを購入した会社員（初年度のみ）

申告時期：

購入年の翌年2月16日～3月15日

2年目以降：

会社の年末調整で手続き完了（確定申告不要）

(3) 初年度と2年目以降の手続きの違い

年度	手続き	必要書類
初年度	確定申告	売買契約書、登記事項証明書、年末残高証明書など
2年目以降	年末調整	年末残高証明書、住宅借入金等特別控除証明書

初年度の確定申告を忘れると、5年以内なら還付申告可能ですが、控除開始が遅れます。

2. 住宅ローン控除の適用要件と計算方法

(1) 控除額の計算方法と控除期間

住宅ローン控除は、年末のローン残高の**0.7%**を所得税から控除できます。

中古マンションの場合：

借入限度額：2,000万円
控除率：0.7%
控除期間：10年間
年間最大控除額：14万円（2,000万円 × 0.7%）
10年間の総額：最大140万円

（出典：国税庁「住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）」）

計算例：

年末ローン残高：2,000万円
控除額：2,000万円 × 0.7% = 14万円

(2) 所得制限とローン残高の上限

主な制限：

要件	条件
所得制限	合計所得金額2,000万円以下
借入限度額	2,000万円（中古住宅）
床面積	50㎡以上（登記簿面積）

所得が2,000万円を超えると、住宅ローン控除は一切受けられません。

(3) 控除額のシミュレーション

例：

年間所得税：20万円
年末ローン残高：2,000万円
控除額：14万円

→ 所得税から14万円が還付されます。

所得税で引ききれない場合：

住民税からも控除（上限9.75万円/年）

3. 転勤時の住宅ローン控除特例

(1) 単身赴任時の控除継続条件

転勤により単身赴任となった場合、配偶者や扶養親族が引き続き居住していれば控除を継続できます（出典：国税庁「転任の命令等により転居した場合」）。

必要な手続き：

「転任の命令等により居住しないこととなった旨の届出書」を税務署に提出

控除継続の条件：

配偶者または扶養親族が引き続き居住
転勤後も引き続きローンを返済

(2) 家族全員で転居した場合の取扱い

家族全員で転勤先に引っ越した場合：

住宅ローン控除は停止
再び居住を開始すれば再適用可能

注意：旧住宅を賃貸に出した場合、再び自己居住に戻しても再適用は不可。

(3) 転勤から戻った場合の再適用手続き

転勤から戻って再び居住を開始した場合：

再適用の条件：

家族全員で転居していた場合のみ
賃貸に出していない

必要な手続き：

「再び居住の用に供した旨の届出書」を税務署に提出

再適用期間：

残りの控除期間について控除を受けられる

4. 中古マンション特有の適用要件

(1) 築年数要件と耐震基準適合証明書

中古マンションの場合、以下のいずれかを満たす必要があります：

要件	内容
築年数要件	新耐震基準（昭和57年以降）に適合
証明書	耐震基準適合証明書または住宅性能評価書がある

重要：耐震基準適合証明書は購入前に取得が必要です。購入後は不可。

(2) 登記簿面積と購入価格の要件

床面積要件：

登記簿面積50㎡以上（壁芯面積ではない）

購入価格要件：

床面積の50%以上が居住用

(3) 住宅性能証明書の取得方法

耐震基準適合証明書の取得先：

指定検査機関
建築士事務所登録している建築士

手続きの流れ：

購入前に売主に依頼
検査機関が現地調査
証明書発行（手数料：5万円前後）

5. 購入時にかかる税金と軽減措置

(1) 登録免許税の計算と軽減税率

中古マンション購入時の登録免許税：

登記の種類	通常税率	軽減税率
所有権移転登記	2%	0.3%
抵当権設定登記	0.4%	0.1%

軽減要件：

床面積50㎡以上
築年数要件または耐震基準適合

計算例：

固定資産税評価額：1,500万円
通常：1,500万円 × 2% = 30万円
軽減：1,500万円 × 0.3% = 4.5万円

(2) 不動産取得税の計算と軽減措置

中古マンションの不動産取得税：

軽減措置：

建物：固定資産税評価額から最大1,200万円控除
土地：評価額から床面積 × 2 × 固定資産税評価額/床面積を控除

適用要件：

床面積50㎡以上240㎡以下
築年数要件または耐震基準適合

(3) 固定資産税の日割り精算

中古マンション購入時、売主と固定資産税を日割り精算します：

起算日：1月1日または4月1日（地域により異なる）
引渡日以降の分を買主が負担

6. 確定申告に必要な書類と提出方法

(1) 初年度の確定申告に必要な書類一覧

書類	取得先
確定申告書（第一・二表）	国税庁ウェブサイト
住宅借入金等特別控除額の計算明細書	国税庁ウェブサイト
住宅ローンの年末残高証明書	金融機関
売買契約書のコピー	自分で保管
登記事項証明書	法務局
耐震基準適合証明書	検査機関（築年数が古い場合）
源泉徴収票	勤務先

（出典：国税庁「確定申告の手続」）

(2) 転勤時の特例適用に必要な書類

転勤により単身赴任となった場合：

「転任の命令等により居住しないこととなった旨の届出書」
戸籍の附票（家族の居住実態を証明）

転勤から戻った場合：

「再び居住の用に供した旨の届出書」

(3) e-Taxによる電子申告の方法

e-Tax（電子申告）を利用すると、自宅から申告できます：

必要なもの：

マイナンバーカード + ICカードリーダー
または、税務署で発行されるID・パスワード

手順：

国税庁「確定申告書等作成コーナー」にアクセス
画面の指示に従って入力
電子申告で送信

まとめ

転勤で中古マンションを購入した際の確定申告では、以下のポイントを押さえましょう：

初年度のみ確定申告が必要、2年目以降は年末調整
中古マンションは10年間で最大140万円の控除（借入限度額2,000万円）
単身赴任で家族が居住継続なら控除継続可
家族全員で転居した場合は控除停止、戻れば再適用可
築年数が古い場合は購入前に耐震基準適合証明書を取得
旧住宅を賃貸に出すと再適用不可

転勤の可能性がある場合は、単身赴任の選択肢も含めて住宅ローン控除の活用を検討しましょう。初年度の確定申告を忘れずに行い、転勤時には適切な届出を提出することが重要です。

FAQ

Q1. 転勤で単身赴任になった場合、住宅ローン控除は継続できますか？

配偶者や扶養親族が引き続き居住している場合は控除を継続できます。「転任の命令等により居住しないこととなった旨の届出書」を税務署に提出する必要があります。家族全員で転居した場合は控除が停止しますが、再び居住を開始すれば再適用可能です。

Q2. 転勤から戻った場合、住宅ローン控除は再適用されますか？

再び居住を開始すれば再適用可能です。「再び居住の用に供した旨の届出書」を税務署に提出し、残りの控除期間について控除を受けられます。ただし、転勤中に旧住宅を賃貸に出していた場合は、再び自己居住に戻しても再適用はできません。

Q3. 中古マンションの築年数が古い場合、住宅ローン控除は受けられませんか？

築年数が新耐震基準（昭和57年以降）を満たさない場合でも、耐震基準適合証明書または住宅性能評価書があれば控除可能です。ただし、これらの証明書は購入前に取得する必要があります。購入後の取得では控除を受けられません。

Q4. 転勤後に旧住宅を賃貸に出した場合、住宅ローン控除はどうなりますか？

賃貸に出した時点で控除は受けられなくなります。また、再び自己居住に戻しても再適用は不可となります。転勤後は賃貸に出さず、単身赴任または売却を検討することをおすすめします。賃貸に出す場合は、投資用物件として不動産所得の申告が必要です。