相続後に中古マンションを購入したときの確定申告を理解する
相続財産を活用して中古マンションを購入する場合、または相続した不動産を売却して住み替える場合、確定申告の手続きや税制優遇について理解しておくことが重要です。
相続と不動産購入が絡む場合、相続税の申告、相続不動産の売却に伴う譲渡所得税の申告、新居購入の住宅ローン控除の申告など、複数の税務手続きが発生します。それぞれの申告期限や適用要件を正しく理解し、最大限の税制優遇を受けることが大切です。
本記事では、相続後に中古マンションを購入した際の確定申告について、住宅ローン控除の仕組み・計算方法・必要書類を実務的に解説します。
この記事のポイント
- 相続財産を頭金に使っても住宅ローン控除は通常通り適用可能
- 中古マンションの住宅ローン控除は最大10年間、借入限度額3000万円
- 1982年以降の建築（新耐震基準）または耐震基準適合証明書があれば適用可
- 相続不動産を売却して3000万円控除を使うと、新居の住宅ローン控除が使えなくなる期間がある
- 初年度の確定申告では登記事項証明書・借入金証明書・売買契約書等が必要
1. 相続購入中古マンションの確定申告の基礎知識
(1) 相続後の住宅取得における税務手続き
相続後に中古マンションを購入する場合、以下のような税務手続きが発生する可能性があります：
- 相続税の申告：相続財産が基礎控除額（3000万円＋600万円×法定相続人数）を超える場合
- 相続不動産の売却に伴う譲渡所得税の申告：相続した不動産を売却して購入資金にする場合
- 住宅ローン控除の申告：住宅ローンを利用して中古マンションを購入した場合
本記事では主に3の住宅ローン控除の確定申告について詳しく解説します。
(2) 確定申告のタイミングと方法
住宅ローン控除を受けるためには、購入して居住を開始した年の翌年2月16日～3月15日に確定申告が必要です。例えば、2024年10月に購入・居住開始した場合、2025年2月16日～3月15日に確定申告を行います。
申告方法は以下の3つがあります：
- e-Tax（インターネット経由）：24時間申告可能、還付が早い
- 税務署へ郵送
- 税務署窓口へ持参
e-Taxを利用すれば、自宅から申告でき、還付金の振込も早くなるため推奨されます。
(3) 相続税申告との関係
相続税の申告期限は相続開始（被相続人の死亡）から10ヶ月以内です。相続直後に中古マンションを購入する場合、相続税の申告と住宅ローン控除の確定申告の時期が重なる可能性があります。
両方の申告を同時進行する場合は、それぞれ必要な書類が異なるため、早めに税理士に相談し、スケジュールを立てることをお勧めします。
2. 住宅ローン控除の仕組みと適用要件
(1) 住宅ローン控除の基本的な計算方法
国税庁の公式情報によれば、住宅ローン控除は、住宅ローンを利用して住宅を購入した場合に、年末のローン残高の一定割合を所得税・住民税から控除できる制度です。
2022年（令和4年）の税制改正により、控除率は0.7%に変更されました。中古マンションの場合：
- 控除率：0.7%
- 控除期間：最大10年間
- 借入限度額：3000万円
- 年間最大控除額：21万円（3000万円×0.7%）
- 10年間の最大控除額：210万円
所得税から控除しきれない分は、住民税から控除されます（住民税の控除上限は年9.75万円）。
(2) 控除の適用要件（床面積・所得制限・居住要件）
住宅ローン控除を受けるための主な要件：
| 要件項目 | 内容 |
|---|---|
| 床面積 | 50㎡以上（登記簿面積＝内法面積） |
| 所得制限 | 控除を受ける年の合計所得金額が2000万円以下（2024年以降） |
| 借入期間 | 10年以上のローン |
| 居住期間 | 取得日から6か月以内に居住開始し、適用年の12月31日まで引き続き居住 |
| 築年数 | 1982年1月1日以降の建築、または耐震基準適合証明書等あり |
重要：床面積は登記簿面積（内法）で判定
マンションの場合、広告に記載されている専有面積（壁芯面積）ではなく、登記簿に記載されている内法面積で50㎡以上かどうかを判定します。内法面積は壁芯面積より小さくなるため、広告上は50㎡以上でも登記簿では50㎡未満というケースがあるので注意が必要です。
(3) 中古マンションの控除期間と借入限度額
中古マンションの場合、新築と比べて控除期間と借入限度額が異なります：
| 住宅の種類 | 控除期間 | 借入限度額 | 年間最大控除額 | 総額最大控除額 |
|---|---|---|---|---|
| 新築住宅 | 13年間 | 2000万～5000万円 | 14万～35万円 | 182万～455万円 |
| 中古住宅 | 10年間 | 3000万円 | 21万円 | 210万円 |
中古マンションの場合、環境性能による借入限度額の区分はなく、一律3000万円となります。
3. 相続財産を頭金に充てる場合の税務処理
(1) 相続財産の現金化と贈与税の関係
相続財産を頭金に使うこと自体は問題ありません。相続で取得した現金や預金を中古マンションの購入資金に充てることに税務上の制限はなく、住宅ローン控除も通常通り受けられます。
住宅ローン控除の控除額は年末のローン残高に基づいて計算されるため、頭金の出所（相続財産か自己資金か）は控除額に影響しません。
(2) 相続財産を住宅資金に充てる場合の注意点
相続財産を住宅資金に充てる場合、以下の点に注意が必要です：
相続人が複数いる場合：
- 遺産分割協議で現金を取得した相続人が自分の判断で使用可能
- 不動産など現金以外の相続財産を現金化する場合は、他の相続人との協議が必要
相続税の申告が必要な場合：
- 相続財産が基礎控除額を超える場合、相続開始から10ヶ月以内に相続税申告が必要
- 相続税の納付資金を確保しつつ、住宅購入資金を準備する必要がある
(3) 相続不動産の売却と住宅取得の同時進行
相続した不動産を売却して、その売却代金で中古マンションを購入する場合、以下の税務処理に注意が必要です：
売却側の税務処理：
- 譲渡所得の申告が必要
- 居住用財産の3000万円特別控除を適用できる場合がある
- 相続税の取得費加算特例（相続税申告期限から3年以内の売却）を適用できる場合がある
購入側の税務処理：
- 住宅ローン控除の申告が必要
重要：特例の併用制限
売却側で居住用財産の3000万円特別控除を使うと、新居居住前2年・居住年・居住後3年の計6年間は住宅ローン控除を受けられません。どちらの特例を使うべきか、具体的な金額で試算し、税理士に相談することをお勧めします。
4. 確定申告の計算方法と税額シミュレーション
(1) 住宅ローン控除による税額軽減の計算
計算例：
- 年末のローン残高：2500万円
- 控除率：0.7%
- 控除額：2500万円 × 0.7% = 17.5万円
この17.5万円が所得税から控除されます。
具体的なシミュレーション：
- 年収：600万円
- 課税所得：300万円
- 所得税額：約20万円
- 住宅ローン控除：17.5万円
- 控除後の所得税：2.5万円
- 節税効果：17.5万円
(2) 源泉徴収税額との関係
会社員の場合、毎月の給与から源泉徴収された所得税が、年末調整または確定申告で精算されます。住宅ローン控除を受けると、源泉徴収された税額の大部分が還付されることになります。
初年度は確定申告が必要ですが、2年目以降は年末調整で住宅ローン控除を受けられるため、手続きが簡素化されます。
(3) 控除しきれない場合の住民税からの控除
所得税から控除しきれない場合、住民税からも控除されます。住民税の控除上限は年9.75万円です。
計算例（所得税が少ない場合）：
- 住宅ローン控除額：17.5万円
- 所得税額：10万円（控除しきれない7.5万円）
- 住民税からの控除：7.5万円
- 合計節税効果：17.5万円
5. 確定申告に必要な書類と準備タイミング
(1) 住宅ローン控除の初年度申告書類
初年度の確定申告に必要な主な書類：
| 書類名 | 入手先 | 準備タイミング |
|---|---|---|
| 確定申告書 | 国税庁HP | 申告時 |
| 住宅借入金等特別控除額の計算明細書 | 国税庁HP | 申告時 |
| 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書 | 金融機関 | 1月中旬 |
| 登記事項証明書 | 法務局 | 購入後すぐ |
| 売買契約書の写し | 不動産会社 | 契約時 |
| マイナンバーカード | 自治体 | 事前準備 |
国税庁の確定申告作成コーナーから、申告書様式をダウンロードできます。
(2) 登記事項証明書・借入金証明書の取得
登記事項証明書（謄本）の取得方法：
- 法務局で取得
- オンライン請求も可能（郵送または窓口受取）
- 手数料：窓口600円、オンライン500円
登記事項証明書には、マンションの所在地・面積（内法）・所有者・抵当権などが記載されています。住宅ローン控除の申告では、床面積が50㎡以上であることを証明するために必要です。
借入金の年末残高等証明書：
- 金融機関から毎年1月中旬に郵送される
- 紛失した場合は金融機関に再発行を依頼
(3) 相続関連書類の準備
相続財産を購入資金に充てる場合、直接的に住宅ローン控除の申告に相続関連書類を提出する必要はありませんが、税務署から資金の出所について問い合わせがあった場合に備えて、以下の書類を準備しておくと安心です：
- 遺産分割協議書
- 相続税申告書（相続税の申告をした場合）
- 預金通帳のコピー（相続財産の入金記録）
6. 相続時の中古マンション購入の税務上の注意点
(1) 登記簿面積（内法）での床面積要件
前述の通り、住宅ローン控除の床面積要件は登記簿面積（内法）で50㎡以上です。
広告に記載されている専有面積（壁芯面積）と登記簿面積（内法）の違い：
- 壁芯面積：壁の中心線で囲まれた面積（広告表示）
- 内法面積：壁の内側で囲まれた面積（登記簿表示）
一般的に、内法面積は壁芯面積より3～5㎡程度小さくなります。広告上は52㎡でも、登記簿では48㎡ということがあり得るため、購入前に登記事項証明書で確認することが重要です。
(2) 築年数要件と耐震基準適合
国税庁の公式情報によれば、中古マンションの住宅ローン控除の適用要件として、以下のいずれかを満たす必要があります：
パターン1：築年数要件
- 1982年1月1日以降に建築された住宅（新耐震基準）
パターン2：耐震基準適合証明
- 耐震基準適合証明書を取得
- または既存住宅売買瑕疵保険に加入
- または既存住宅性能評価（耐震等級1以上）を取得
1982年以前の建築でも、上記の証明書等があれば住宅ローン控除を受けられます。
(3) 相続税申告期限との調整
相続直後に中古マンションを購入する場合、以下のスケジュールに注意が必要です：
| 手続き | 期限 |
|---|---|
| 相続税の申告 | 相続開始から10ヶ月以内 |
| 住宅ローン控除の申告 | 購入・居住年の翌年2月16日～3月15日 |
| 相続不動産売却の譲渡所得申告 | 売却年の翌年2月16日～3月15日 |
例えば、2024年4月に相続開始、2024年10月に相続不動産売却、2024年12月に中古マンション購入・居住開始した場合：
- 2025年2月15日：相続税申告期限
- 2025年2月16日～3月15日：譲渡所得と住宅ローン控除の確定申告
このように複数の申告が重なる場合は、早めに税理士に相談し、計画的に準備を進めることが重要です。
まとめ
相続後に中古マンションを購入した際の確定申告について、以下のポイントを押さえておきましょう：
- 相続財産を頭金に使える：住宅ローン控除も通常通り適用可能
- 中古マンションの控除：最大10年間、借入限度額3000万円、年間最大21万円
- 床面積要件の確認：登記簿面積（内法）で50㎡以上かを事前確認
- 築年数要件：1982年以降の建築、または耐震基準適合証明書等があれば適用可
- 特例の併用制限：相続不動産売却で3000万円控除を使うと住宅ローン控除が6年間使えない
相続と不動産購入が重なる場合、複数の税務手続きが発生します。相続税の申告期限、譲渡所得の申告、住宅ローン控除の申告など、それぞれの期限と要件を正しく理解し、最大限の税制優遇を受けることが大切です。複雑なケースでは、早めに税理士に相談することをお勧めします。
よくある質問
Q1: 相続財産を頭金に充てて中古マンションを購入した場合、住宅ローン控除は使えますか？
A: はい、使えます。相続財産を頭金に使うことは問題なく、住宅ローン控除も通常通り受けられます。住宅ローン控除の控除額は年末のローン残高に基づいて計算されるため、頭金の出所（相続財産か自己資金か）は控除額に影響しません。中古マンションの場合、最大10年間、年末ローン残高の0.7%（借入限度額3000万円）を所得税・住民税から控除できます。
Q2: 相続不動産を売却して新居を購入する場合の注意点は？
A: 売却益に対して居住用財産の3000万円特別控除を使うと、新居の住宅ローン控除が使えなくなる期間があります。具体的には、新居居住前2年・居住年・居住後3年の計6年間、住宅ローン控除を受けられません。どちらの特例を選択するか、売却益の大きさや借入額によって有利な方が異なるため、税額シミュレーションが必要です。また、相続した不動産の取得費は被相続人の取得費を引き継ぐため、減価償却の計算も含めて正確に算出する必要があります。
Q3: 築年数が古い中古マンションでも住宅ローン控除は使えますか？
A: 1982年1月1日以降に建築された住宅（新耐震基準）であれば適用可能です。1982年以前の建築でも、耐震基準適合証明書、既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書、または既存住宅性能評価（耐震等級1以上）のいずれかがあれば住宅ローン控除を受けられます。2024年以降の税制改正で要件が緩和されており、築年数制限（マンションは25年以内）が撤廃されたため、古い物件でも耐震基準を満たしていれば適用可能です。
Q4: 相続税の申告期限と住宅ローン控除の申告タイミングは？
A: 相続税の申告期限は相続開始（被相続人の死亡）から10ヶ月以内です。一方、住宅ローン控除の確定申告は購入・居住した年の翌年2月16日～3月15日に行います。相続直後に中古マンションを購入する場合、これらの時期が重なる可能性があります。例えば、相続開始が2024年4月、マンション購入が2024年12月の場合、2025年2月15日が相続税申告期限、2025年2月16日～3月15日が住宅ローン控除の確定申告期間となり、ほぼ同時に両方の手続きを進める必要があります。