中古マンションを売却して利益が出た場合、翌年に確定申告が必要です。しかし、多くの方が「どの書類が必要なのか」「譲渡所得の計算方法は？」「申告を怠るとどうなるのか」と不安を感じています。
本記事では、中古マンション売却時の確定申告について、譲渡所得の計算方法、使える控除・特例、必要書類、所有期間と税率の関係、よくある申告ミスまで、国税庁の公式情報を基に基礎から詳しく解説します。
この記事のポイント
- 売却で利益が出た場合、翌年2月16日～3月15日に確定申告が必須
- 5年以内の短期譲渡は税率39.63%、5年超の長期譲渡は20.315%
- 居住用マンションなら3,000万円特別控除が適用可能
- 取得費が不明な場合は売却価格の5%を概算取得費として計算（税負担増）
- 申告を怠ると無申告加算税（最大20%）と延滞税が課される
1. 中古マンション売却の確定申告の基礎
マンション売却で利益（譲渡所得）が出た場合、確定申告が必要です。
(1) 確定申告が必要なケース
以下の場合に確定申告が必要です:
- 売却価格 > 取得費 + 譲渡費用（利益が出た）
- 3,000万円特別控除等の特例を適用したい
- 譲渡損失を他の所得と損益通算したい
(2) 申告期限（翌年2月16日～3月15日）
売却した年の翌年2月16日～3月15日に確定申告を行います。
(3) 申告を怠った場合のペナルティ
期限内に申告しない場合:
- 無申告加算税: 本来の税額の15-20%
- 延滞税: 年7.3-14.6%
- 3,000万円特別控除が受けられない
2. 譲渡所得の計算方法
譲渡所得は以下の計算式で求めます。
(1) 譲渡所得の計算式
譲渡所得 = 譲渡収入金額 - (取得費 + 譲渡費用)
(2) 取得費に含められる費用
- 購入代金
- 仲介手数料
- 登記費用
- 不動産取得税
- リフォーム費用（資産価値を高めるもの）
(3) 譲渡費用に含められる費用
- 売却時の仲介手数料
- 印紙税
- 測量費
- 建物解体費
注意: 管理費・修繕積立金は譲渡費用に含められません。
(4) 取得費が不明な場合の概算取得費5%
購入時の契約書が見つからない場合、売却価格の5%を概算取得費として計算できます。ただし、税負担が大幅に増えるため、契約書を探すことを強く推奨します。
計算例:
売却価格3,000万円の場合:
概算取得費 = 3,000万円 × 5% = 150万円
譲渡所得 = 3,000万円 - 150万円 - 譲渡費用
= 約2,850万円 - 譲渡費用
長期譲渡税率20.315%の場合:
税額 = 約580万円（概算）
3. 中古マンション売却で使える控除・特例
(1) 3,000万円特別控除
居住用マンションを売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。
適用要件:
- 実際に居住していたマンション
- 住まなくなった日から3年以内に売却
- 前年・前々年に特例を受けていない
(2) 10年超所有の軽減税率
所有期間10年超の居住用マンションを売却した場合、6,000万円以下の部分に軽減税率14.21%が適用されます。
(3) 買換え特例との併用可否
3,000万円特別控除と買換え特例は併用できません。どちらか有利な方を選択します。
(4) 譲渡損失が出た場合の繰越控除
売却で損失が出た場合、他の所得と損益通算でき、控除しきれない部分は翌年以降3年間繰越可能です。
4. 確定申告の手続きと必要書類
(1) 譲渡所得の内訳書の作成
国税庁のHPからダウンロードし、売却価格・取得費・譲渡費用を記入します。
(2) 売買契約書のコピー
- 売却時の売買契約書
- 購入時の売買契約書
(3) 仲介手数料等の領収書
売却時・購入時の仲介手数料、登記費用等の領収書。
(4) 登記事項証明書
法務局で取得（1通600円）。
(5) リフォーム費用の証明書類
資産価値を高めるリフォームを行った場合、領収書を添付します。
5. 所有期間と税率の関係
(1) 短期譲渡所得（5年以下）：税率39.63%
所有期間5年以内の売却は短期譲渡所得として税率39.63%（所得税30.63% + 住民税9%）が適用されます。
(2) 長期譲渡所得（5年超）：税率20.315%
所有期間5年超の売却は長期譲渡所得として税率20.315%（所得税15.315% + 住民税5%）が適用されます。
(3) 所有期間の判定方法（売却年1月1日時点）
所有期間は売却した年の1月1日時点で判定します。
判定例:
- 2019年10月購入 → 2024年12月売却
- 2024年1月1日時点で所有期間4年3ヶ月 → 短期譲渡
6. よくある申告ミスと対策
(1) 取得費の証明書類不足
購入時の契約書を紛失すると、5%ルールで税負担が増えます。契約書は大切に保管しましょう。
(2) 修繕積立金の誤計上
管理費・修繕積立金は譲渡費用に含められません。仲介手数料・印紙税のみが対象です。
(3) 所有期間の計算間違い
所有期間の判定は「売却年の1月1日時点」です。実際の保有期間ではありません。
(4) 申告期限の見落とし
期限を過ぎると無申告加算税・延滞税が課されます。早めに準備しましょう。
まとめ
中古マンション売却時の確定申告は、翌年2月16日～3月15日に行います。5年以内の短期譲渡は税率39.63%、5年超の長期譲渡は20.315%と大きな差があります。
居住用マンションなら3,000万円特別控除が適用でき、譲渡所得3,000万円までは実質非課税です。取得費が不明な場合は5%ルールで計算できますが、税負担が増えるため、購入時の契約書を必ず保管してください。
申告を怠ると無申告加算税・延滞税が課されるため、期限内に適切に申告することが重要です。