中古マンション購入時の確定申告の基礎知識
中古マンションを購入した際、住宅ローン控除などの税制優遇を受けるためには確定申告が必要です。この記事では、中古マンション購入後の確定申告に必要な知識、計算方法、必要書類について実務的に解説します。
この記事で分かること（結論要約）
- 中古マンション購入後の初年度は確定申告が必須（2年目以降は年末調整で可能）
- 住宅ローン控除の控除期間は10年、借入限度額は最大3,000万円（認定住宅の場合）
- 築年数要件（1982年以降または耐震基準適合）を満たす必要がある
- 初年度の申告には耐震基準適合証明書・登記事項証明書・借入金証明書が必要
- 確定申告は入居年の翌年2月16日〜3月15日に行う
(1) 中古マンション購入における税務手続きの全体像
中古マンション購入に伴う税務手続きは、大きく分けて購入時と購入後の2つのフェーズに分かれます。
購入時の税金
- 登録免許税: 所有権移転登記・抵当権設定登記の際に課される税金
- 不動産取得税: 不動産取得後に一度だけ課される都道府県税
- 印紙税: 売買契約書やローン契約書に貼付
購入後の税務手続き
- 住宅ローン控除の確定申告（初年度必須）
- 年末調整での控除手続き（2年目以降）
- 固定資産税の納付（毎年4回）
国税庁の公式サイトによれば、住宅ローン控除を受けるためには、入居した年の翌年に確定申告を行う必要があります。この申告を行わないと、控除を受けることができないため注意が必要です。
(2) 確定申告のタイミングと方法
確定申告は、入居した年の翌年2月16日〜3月15日の期間内に行います。例えば、2024年12月に入居した場合、2025年2月16日〜3月15日に確定申告を行います。
申告方法は3つ
- e-Tax（電子申告）: 国税庁の電子申告システムを利用。24時間いつでも申告可能で、還付も早い
- 郵送: 確定申告書を税務署に郵送
- 税務署窓口: 直接税務署に持参（混雑が予想されるため早めの訪問推奨）
e-Taxを利用すると、通常約2〜3週間で還付金が振り込まれます。郵送や窓口の場合は約1〜2ヶ月かかることが一般的です。
(3) 新築との税制の違い
中古マンションと新築マンションでは、住宅ローン控除の条件が異なります。
| 項目 | 中古マンション | 新築マンション |
|---|---|---|
| 控除期間 | 10年 | 13年 |
| 借入限度額（認定住宅） | 3,000万円 | 5,000万円 |
| 借入限度額（ZEH水準） | 3,000万円 | 4,500万円 |
| 借入限度額（省エネ基準適合住宅） | 3,000万円 | 4,000万円 |
| 控除率 | 0.7% | 0.7% |
中古マンションは控除期間が短く、借入限度額も低く設定されていますが、購入価格自体が新築より安価であることが多いため、実質的な節税効果は十分に期待できます。
住宅ローン控除の仕組みと適用要件
(1) 住宅ローン控除の基本的な計算方法
住宅ローン控除は、年末時点のローン残高の0.7%が所得税から控除される制度です。控除しきれない分は、翌年度の住民税から控除されます（上限あり）。
計算例
- 年末ローン残高: 2,500万円
- 控除額: 2,500万円 × 0.7% = 17.5万円
- 所得税が15万円の場合: 15万円が還付され、残り2.5万円は翌年度の住民税から控除
(2) 控除の適用要件（床面積・所得制限・居住要件）
住宅ローン控除を受けるためには、以下の要件をすべて満たす必要があります。
主な適用要件
- 床面積: 登記簿面積（内法）で50㎡以上（2023年までの建築確認は40㎡以上も対象）
- 所得制限: 合計所得金額が2,000万円以下
- 居住要件: 取得後6ヶ月以内に入居し、控除を受ける年の12月31日まで引き続き居住
- ローン要件: 返済期間10年以上の住宅ローン
- 自己居住用: 自分が居住するための住宅（投資用不可）
注意点として、床面積は登記簿面積（内法面積）で判断されます。パンフレットやチラシに記載されている壁芯面積より小さくなるため、50㎡ギリギリの物件は注意が必要です。
(3) 中古の控除期間と借入限度額
中古マンションの住宅ローン控除は、控除期間が10年間で固定されています。借入限度額は住宅の性能により異なります。
中古マンションの借入限度額
- 認定住宅（認定長期優良住宅・認定低炭素住宅）: 3,000万円
- ZEH水準省エネ住宅: 3,000万円
- 省エネ基準適合住宅: 3,000万円
- その他の住宅: 2,000万円
2024年以降、省エネ基準を満たさない住宅は借入限度額が2,000万円に制限されるため、購入時には住宅の性能証明書を確認することが重要です。
中古マンション特有の税制と適用条件
(1) 築年数要件と耐震基準適合証明
中古マンションで住宅ローン控除を受けるためには、築年数要件または耐震基準を満たす必要があります。
築年数要件
- 1982年（昭和57年）1月1日以降に建築された住宅
- この日以降に建築確認を受けた住宅は「新耐震基準」に適合
築年数要件を満たさない場合
1982年以前の建築でも、以下のいずれかを取得すれば住宅ローン控除を受けられます。
- 耐震基準適合証明書: 指定確認検査機関や建築士等が発行
- 既存住宅性能評価書: 耐震等級1以上を証明
- 既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書: 保険加入により耐震性を証明
これらの書類は、物件の引渡し前に取得しておく必要があります。引渡し後に取得しても住宅ローン控除の適用は受けられないため、売買契約時に売主と調整することが重要です。
(2) 既存住宅売買瑕疵保険の活用
既存住宅売買瑕疵保険は、中古住宅の検査と保証を行う制度です。この保険に加入することで、耐震基準適合を証明でき、住宅ローン控除の要件を満たすことができます。
メリット
- 耐震基準適合証明書の代わりになる
- 購入後の不具合に対して最大1,000万円まで保証
- 登録免許税・不動産取得税の軽減も受けられる
保険料は物件の規模により異なりますが、一般的に5〜10万円程度です。
(3) 新築との控除額の違い
中古マンションと新築マンションの控除額を比較すると、以下のようになります。
10年間の最大控除額（認定住宅の場合）
- 中古マンション: 3,000万円 × 0.7% × 10年 = 210万円
- 新築マンション: 5,000万円 × 0.7% × 13年 = 455万円
控除額は新築の方が大きいですが、中古マンションは購入価格が安いため、総合的な経済性を考慮して判断することが重要です。
確定申告の計算方法と税額シミュレーション
(1) 住宅ローン控除による税額軽減の計算
実際の控除額は、所得税額を上限として計算されます。
計算ステップ
- 年末ローン残高を確認
- 残高 × 0.7% = 控除可能額
- 所得税額と比較
- 控除しきれない分は住民税から控除（上限あり）
シミュレーション例
- 年収: 500万円（所得税: 約15万円、住民税: 約25万円）
- 年末ローン残高: 2,800万円
- 控除可能額: 2,800万円 × 0.7% = 19.6万円
- 所得税から15万円控除 → 還付
- 残り4.6万円は翌年度の住民税から控除
(2) 源泉徴収税額との関係
住宅ローン控除は、給与から源泉徴収されている所得税を還付する形で適用されます。確定申告後、約1〜2ヶ月で指定した銀行口座に還付金が振り込まれます。
源泉徴収税額は年末調整で確定しますが、初年度は確定申告で精算することになります。
(3) 控除しきれない場合の住民税からの控除
所得税から控除しきれなかった分は、翌年度の住民税から控除されます。ただし、住民税からの控除には上限があります。
住民税からの控除上限
- 所得税の課税総所得金額等の5%（最大9.75万円）
例えば、課税総所得金額が300万円の場合、住民税からの控除上限は15万円（300万円 × 5%）ですが、制度上の上限9.75万円が適用されます。
確定申告に必要な書類と準備タイミング
(1) 住宅ローン控除の初年度申告書類
初年度の確定申告には、以下の書類が必要です。
必須書類
- 確定申告書: 国税庁のウェブサイトからダウンロードまたはe-Taxで作成
- 住宅借入金等特別控除額の計算明細書: 控除額を計算するための書類
- 住宅ローンの年末残高証明書: 金融機関から郵送される
- 登記事項証明書: 法務局で取得（窓口・郵送・オンライン）
- 売買契約書のコピー: 購入価格を証明
- 源泉徴収票: 勤務先から発行
中古マンション特有の書類
- 耐震基準適合証明書（1982年以前の建築の場合）
- 既存住宅性能評価書（耐震等級1以上）
- 既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書
認定住宅の場合の追加書類
- 認定通知書のコピー（認定長期優良住宅・認定低炭素住宅の場合）
(2) 登記事項証明書・借入金証明書の取得
登記事項証明書（登記簿謄本）の取得方法
- 法務局窓口: 1通600円、即日発行
- 郵送請求: 1通600円、申請から1週間程度
- オンライン請求: 1通500円（送付）・480円（窓口受取）
オンライン請求は、法務局の「登記・供託オンライン申請システム」を利用します。
年末残高証明書
住宅ローンを借りている金融機関から、毎年10月頃に郵送されます。紛失した場合は、金融機関に再発行を依頼できます（手数料がかかる場合あり）。
(3) 耐震基準適合証明書等の準備
1982年以前に建築された中古マンションの場合、耐震基準適合証明書等の取得が必要です。
取得の流れ
- 売買契約締結前に売主と協議
- 指定確認検査機関または建築士に依頼
- 現地調査・耐震診断
- 証明書発行（調査から2〜4週間）
- 物件引渡し前に証明書を取得
費用は物件の規模により異なりますが、一般的に5〜15万円程度です。証明書の取得費用は、住宅ローン控除による節税効果を考慮すると、十分にメリットがあります。
中古マンション購入時の税務上の注意点
(1) 登記簿面積（内法）での床面積要件
住宅ローン控除の床面積要件は、登記簿に記載されている内法面積で判断されます。
壁芯面積と内法面積の違い
- 壁芯面積: 壁の中心線から測定（パンフレット等に記載）
- 内法面積: 壁の内側から測定（登記簿に記載、壁芯面積より小さい）
一般的に、内法面積は壁芯面積の約90〜95%になります。例えば、壁芯面積52㎡の物件でも、内法面積が49㎡の場合、住宅ローン控除の対象外となります。
購入前に登記事項証明書を確認し、内法面積が50㎡以上であることを必ず確認しましょう。
(2) 築年数による控除額の違い
2024年以降、省エネ基準を満たさない住宅は借入限度額が2,000万円に制限されます。築年数が古い中古マンションの場合、省エネ基準を満たさないケースが多いため、購入時に以下を確認しましょう。
確認ポイント
- 省エネ基準適合証明書の有無
- BELS（建築物省エネルギー性能表示制度）評価書の有無
- 住宅性能評価書における断熱等性能等級4以上の評価
これらの証明書がある場合、借入限度額3,000万円が適用されます。
(3) 2年目以降の年末調整での手続き
初年度の確定申告が完了すると、税務署から「住宅借入金等特別控除申告書」が9年分（控除期間10年の場合）まとめて送付されます。
2年目以降の手続き
- 年末調整時に「住宅借入金等特別控除申告書」を勤務先に提出
- 金融機関から送付される「年末残高証明書」を添付
- 勤務先が年末調整で控除額を計算・還付
2年目以降は確定申告不要で、年末調整のみで控除を受けられるため、手続きが大幅に簡素化されます。
まとめ
中古マンション購入時の確定申告は、住宅ローン控除を受けるために必須の手続きです。初年度は自分で確定申告を行う必要がありますが、2年目以降は年末調整で簡単に手続きできます。
重要ポイントの再確認
- 入居年の翌年2月16日〜3月15日に確定申告が必須
- 中古マンションの控除期間は10年、借入限度額は最大3,000万円
- 1982年以前の建築は耐震基準適合証明書等が必要
- 床面積は登記簿面積（内法）で50㎡以上が要件
- e-Taxを利用すると還付が早い（約2〜3週間）
確定申告は複雑に感じるかもしれませんが、国税庁のウェブサイトやe-Taxのシステムには詳しいガイドがあり、手順に従って進めれば問題なく申告できます。必要書類を早めに準備し、余裕をもって申告期間内に手続きを完了させましょう。