相続した中古戸建て購入時の確定申告とは
相続で中古戸建てを取得した場合、または相続資金で中古戸建てを購入した場合、確定申告の要否や手続きが異なります。多くの方が混同しやすいのが、「相続税申告」と「譲渡所得税の確定申告」の違いです。
相続で不動産を取得しただけでは、原則として確定申告は不要です。ただし、以下のケースでは確定申告が必要です：
- 相続した戸建てを売却した場合（譲渡所得の申告）
- 相続資金でローンを利用して購入した場合（住宅ローン控除の申告）
この記事では、相続した中古戸建て購入時の確定申告について、相続税申告との違いから住宅ローン控除の適用要件まで完全解説します。
この記事でわかること
- 相続税申告と確定申告の違い
- 相続した戸建てを売却する場合の譲渡所得申告
- 相続資金で購入した場合の住宅ローン控除
- 確定申告に必要な書類と準備タイミング
- 相続登記義務化への対応
1. 確定申告の基礎知識と全体像
(1) 確定申告が必要なケースとは
相続に関連する確定申告が必要なケース：
| ケース | 申告の種類 | 期限 |
|---|---|---|
| 相続財産が基礎控除超 | 相続税申告 | 相続開始から10か月以内 |
| 相続した戸建てを売却 | 譲渡所得の確定申告 | 売却年の翌年2-3月 |
| 相続資金でローン購入 | 住宅ローン控除の確定申告 | 購入年の翌年2-3月 |
| 現金一括購入 | 原則不要 | - |
「相続税申告」と「譲渡所得税の確定申告」は別物です。
(2) 申告期限とスケジュール
相続税申告：
- 期限：相続開始から10か月以内
- 基礎控除：3,000万円 + 600万円 × 法定相続人数
譲渡所得税の確定申告（相続した戸建てを売却した場合）：
- 期限：売却年の翌年2月16日～3月15日
住宅ローン控除の確定申告（相続資金でローン購入した場合）：
- 期限：購入年の翌年2月16日～3月15日
2. 税制優遇と特例の活用方法
(1) 住宅ローン控除の適用要件
相続資金を頭金に充て、住宅ローンを利用して中古戸建てを購入した場合、住宅ローン控除を受けられます。
主な適用要件：
| 要件 | 条件 |
|---|---|
| 床面積 | 50㎡以上（登記簿面積） |
| 所得制限 | 合計所得金額2,000万円以下 |
| 居住要件 | 購入後6か月以内に入居し、年末まで居住 |
| 借入期間 | 10年以上 |
| 築年数 | 新耐震基準適合（昭和57年以降）または耐震基準適合証明書あり |
（出典：国税庁「住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）」）
控除額（中古住宅の場合）：
- 借入限度額：2,000万円
- 控除率：0.7%
- 控除期間：10年間
- 年間最大控除額：14万円
- 10年間の総額：最大140万円
(2) その他の特例措置と選択
相続した戸建てを売却して新しい戸建てを購入する場合：
3,000万円特別控除：
- 居住用財産の要件を満たせば適用可能
- ただし、新居の住宅ローン控除と併用不可（5年間）
どちらが有利かは税額シミュレーションが必要です。
(3) 特例の併用可否と注意点
| 特例の組み合わせ | 併用可否 |
|---|---|
| 3,000万円控除 + 住宅ローン控除 | 不可（5年間の制限） |
| 相続税額の取得費加算 + 3,000万円控除 | 選択適用 |
複数の特例がある場合は、どれを選択するかが重要です。
3. 確定申告の具体的な手順
(1) e-Taxでの申告方法
e-Tax（電子申告）を利用すると、自宅から申告できます：
必要なもの：
- マイナンバーカード + ICカードリーダー
- または、税務署で発行されるID・パスワード
手順：
- 国税庁「確定申告書等作成コーナー」にアクセス
- 画面の指示に従って入力
- 住宅ローン控除の場合、住宅借入金等特別控除額の計算明細書を作成
- 電子申告で送信
（出典：国税庁「確定申告の手続」）
(2) 確定申告書の記載例
住宅ローン控除の場合：
- 確定申告書（第一・二表）
- 住宅借入金等特別控除額の計算明細書
譲渡所得の場合（相続した戸建てを売却）：
- 確定申告書（第一・二・三表）
- 譲渡所得の内訳書
(3) よくある記入ミスの防止
よくある誤り：
- 床面積を壁芯面積で計算してしまう（正しくは登記簿面積）
- 相続した不動産の取得費を誤る（被相続人の取得費を引き継ぐ）
- 築年数要件を見落とす（耐震基準適合証明書が必要な場合）
4. 必要書類と取得方法
(1) 必須書類のチェックリスト
住宅ローン控除の場合：
| 書類 | 取得先 |
|---|---|
| 確定申告書（第一・二表） | 国税庁ウェブサイト |
| 住宅借入金等特別控除額の計算明細書 | 国税庁ウェブサイト |
| 住宅ローンの年末残高証明書 | 金融機関 |
| 売買契約書のコピー | 自分で保管 |
| 登記事項証明書 | 法務局 |
| 耐震基準適合証明書 | 検査機関（築年数が古い場合） |
| 源泉徴収票 | 勤務先 |
譲渡所得の場合（相続した戸建てを売却）：
| 書類 | 取得先 |
|---|---|
| 確定申告書（第一・二・三表） | 国税庁ウェブサイト |
| 譲渡所得の内訳書 | 国税庁ウェブサイト |
| 売買契約書 | 自分で保管 |
| 被相続人の取得時の売買契約書 | 遺品から探す |
| 登記事項証明書 | 法務局 |
| 相続税申告書の控え | 申告した場合 |
(2) 各書類の取得先と期限
登記事項証明書：
- 取得先：法務局窓口またはオンライン申請
- 手数料：窓口600円、オンライン480円
- 期限：申告前に取得
年末残高証明書：
- 取得先：金融機関（10月～1月頃に郵送）
- 紛失した場合は再発行を依頼
耐震基準適合証明書：
- 取得先：指定検査機関
- 重要：購入前に取得が必要（購入後は不可）
(3) 書類不備時の対応
書類が揃わない場合：
- 被相続人の取得時の売買契約書がない → 市場価格の5%を取得費とする概算法
- 耐震基準適合証明書の取得漏れ → 住宅ローン控除不可（事前取得必須）
5. よくある失敗と注意点
(1) 申告漏れを防ぐポイント
初年度の申告を忘れる：
- 住宅ローン控除は初年度の確定申告が必須
- 忘れると5年以内なら還付申告可能だが、控除開始が遅れる
対策：
- カレンダーに申告期限を記入
- 必要書類を早めに準備
(2) 特例適用の判断ミス
相続した戸建てを売却して新居購入：
- 3,000万円控除を適用 → 新居の住宅ローン控除が5年間使えない
- どちらが有利かシミュレーション必須
(3) 期限管理の重要性
| 手続き | 期限 | 遅れた場合 |
|---|---|---|
| 相続税申告 | 10か月以内 | 加算税・延滞税 |
| 相続登記 | 3年以内（2024年4月～義務化） | 過料10万円以下 |
| 住宅ローン控除 | 購入年の翌年2-3月 | 5年以内なら還付申告可 |
6. 専門家への相談タイミング
(1) 税理士への相談が必要なケース
以下のケースでは税理士への相談を推奨します：
- 相続税申告が必要な場合（基礎控除超）
- 相続した戸建てを売却して新居を購入する場合（特例選択）
- 複数の不動産を相続した場合
- 相続人が複数いる場合
(2) 相談時の準備事項
税理士相談時に準備するもの：
- 相続財産の一覧
- 被相続人の確定申告書（過去3年分）
- 不動産の固定資産税評価証明書
- 金融機関の残高証明書
まとめ
相続した中古戸建て購入時の確定申告では、以下のポイントを押さえましょう：
- 相続税申告と確定申告は別物
- 相続した戸建てを売却する場合は譲渡所得の申告が必要
- 相続資金でローン購入した場合は住宅ローン控除の申告（初年度のみ）
- 中古住宅は借入限度額2,000万円、10年間で最大140万円の控除
- 築年数が古い場合は購入前に耐震基準適合証明書を取得
- 3,000万円控除と住宅ローン控除は併用不可（5年間の制限）
初年度の確定申告を忘れずに行い、2年目以降は年末調整で手続きを完了させましょう。複雑なケースでは、早めに税理士に相談することをおすすめします。
FAQ
Q1. 相続した中古戸建て購入時の確定申告・計算・必要書類完全ガイドで最も重要なポイントは何ですか？
初年度の確定申告期限を守ることと、必要書類を漏れなく準備することです。特に住宅ローン控除は初年度の申告が必須で、忘れると控除開始が遅れます。また、中古住宅で築年数が古い場合は、購入前に耐震基準適合証明書を取得する必要があります。
Q2. 確定申告を忘れた場合はどうなりますか？
住宅ローン控除の場合、5年以内なら還付申告が可能ですが、控除開始が遅れます。譲渡所得の申告を忘れた場合は、無申告加算税（15-20%）と延滞税が課されます。できるだけ早く税務署へ相談することを推奨します。
Q3. 専門家に依頼すべきケースはありますか？
複雑な取引や特例の併用判断が必要な場合は税理士への相談を推奨します。特に、相続した戸建てを売却して新居を購入する場合、3,000万円控除と住宅ローン控除のどちらが有利かの判断には専門知識が必要です。適切な申告で節税効果が期待できます。