買い替え売却中古戸建ての確定申告：基礎知識と全体像
新居購入のため中古戸建てを売却する場合、譲渡所得の確定申告が必要になるケースがあります。3,000万円特別控除、買い替え特例、譲渡損失の繰越控除など、複数の特例措置から最適なものを選択することで、税負担を軽減できます。
本記事のポイント
- 買い替えでは旧居売却の譲渡所得申告と新居購入の手続きを同時並行で進める
- 3,000万円特別控除と買い替え特例は選択制で併用不可
- 3,000万円控除を使うと新居の住宅ローン控除が3年間使えなくなる
- 売却損が出た場合は譲渡損失の繰越控除が活用できる
- 取得費が不明な場合は売却価格の5%を概算取得費として計算可能
確定申告の基礎知識と全体像
(1) 確定申告が必要なケースとは
買い替えで中古戸建てを売却した場合、以下のケースで確定申告が必要です。
| ケース | 申告の必要性 | 理由 |
|---|---|---|
| 譲渡所得が発生（売却益がある） | 必須 | 譲渡所得税の申告・納税 |
| 3,000万円特別控除を適用 | 必須 | 控除適用には確定申告が必要 |
| 買い替え特例を適用 | 必須 | 課税繰延の手続き |
| 譲渡損失が発生（売却損がある） | 任意（推奨） | 損益通算・繰越控除を受けられる |
重要: 3,000万円特別控除により税額がゼロになる場合でも、控除を受けるには確定申告が必須です。申告しなければ控除を受けられません。
(2) 申告期限とスケジュール
確定申告の期限は、売却した翌年の2月16日から3月15日までです。
スケジュール例:
- 2024年6月: 中古戸建てを売却
- 2024年8月: 新居を購入
- 2025年2月16日〜3月15日: 確定申告期間
申告期限を過ぎると、無申告加算税（税額の15-20%）や延滞税が課される可能性があります。期限内に必ず申告しましょう。
税制優遇と特例の活用方法
(1) 3,000万円特別控除
国税庁の3,000万円特別控除ガイドによると、マイホームを売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。
適用要件:
- 自分が住んでいる家屋を売却すること
- 居住しなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
- 売却先が配偶者、直系血族、生計を一にする親族などでないこと
- 前年・前々年にこの特例を受けていないこと
計算例:
売却価格: 4,000万円
取得費: 2,500万円
譲渡費用: 150万円
譲渡所得: 4,000万円 - 2,500万円 - 150万円 = 1,350万円
特別控除適用後: 0円（1,350万円 < 3,000万円）
→ 税額: 0円
(2) その他の特例措置と選択
買い替え売却時には、以下の特例措置を選択できます。
特例の種類:
| 特例 | 概要 | 適用要件 |
|---|---|---|
| 3,000万円特別控除 | 譲渡所得から3,000万円を控除 | 居住用財産の売却 |
| 買い替え特例（課税繰延） | 譲渡益への課税を次回売却時まで繰り延べ | 所有期間10年超、売却価格1億円以下など |
| 譲渡損失の繰越控除 | 売却損失を給与所得等と通算・繰越可能 | 住宅ローン残債がある等 |
買い替え特例の適用要件:
- 所有期間が10年を超えること（売却した年の1月1日時点）
- 居住期間が10年以上であること
- 売却価格が1億円以下であること
- 買い替え先の床面積が50平方メートル以上であること
譲渡損失の繰越控除: 売却価格が住宅ローン残債を下回る場合（アンダーローン）、損失を給与所得等と通算し、さらに翌年以降3年間繰り越すことができます。
(3) 特例の併用可否と注意点
併用できない組み合わせ:
- 3,000万円特別控除 × 買い替え特例: どちらか一方のみ選択可能
- 3,000万円特別控除 × 新居の住宅ローン控除: 3,000万円控除を適用すると、新居の住宅ローン控除が3年間使えなくなる（売却年の前後2年間）
選択の目安:
| 譲渡所得の状況 | 推奨する特例 |
|---|---|
| 譲渡所得が3,000万円以下 | 3,000万円特別控除（税額ゼロ） |
| 譲渡所得が3,000万円超 | 買い替え特例（課税繰延） |
| 売却損が出た場合 | 譲渡損失の繰越控除 |
どの特例が最も有利かは、譲渡所得の金額、新居のローン残高、今後の所得見込みなどによって異なります。税理士に試算を依頼することをお勧めします。
確定申告の具体的な手順
(1) e-Taxでの申告方法
国税庁の確定申告書作成コーナーを利用すると、自宅からオンラインで申告できます。
e-Tax申告の流れ:
- マイナンバーカードを準備: ICカードリーダー or スマートフォンで読み取り
- 確定申告書作成コーナーにアクセス: 国税庁ホームページから
- 譲渡所得の入力:
- 「分離課税の所得」→「土地建物等の譲渡所得」を選択
- 売却価格、取得費、譲渡費用を入力
- 特別控除を選択（3,000万円控除 or 買い替え特例）
- 書類の添付:
- 売買契約書のPDF
- 登記事項証明書のPDF
- 譲渡所得の内訳書
- 送信: マイナンバーカードで電子署名して送信
メリット: 24時間申告可能、書類の郵送不要、還付金が早い（3週間程度）
(2) 確定申告書の記載例
譲渡所得の記載:
- 第一表: 「分離課税の所得」欄に譲渡所得を記入
- 第三表（分離課税用）: 譲渡所得の詳細を記載
- 譲渡所得の内訳書: 旧居の売却価格、取得費、譲渡費用の内訳を記載
譲渡所得の計算:
譲渡所得 = 売却価格 - (取得費 + 譲渡費用)
取得費: 購入代金 + 購入時の諸費用（仲介手数料、登記費用、不動産取得税など）- 減価償却費
譲渡費用: 売却時の仲介手数料、印紙税、測量費、抵当権抹消費用など
(3) よくある記入ミスの防止
- 取得費の計算ミス: 建物は減価償却費を差し引く必要がある（土地は非減価償却）
- 譲渡費用の範囲ミス: 仲介手数料・印紙税は含むが、引越し費用は含まない
- 特別控除の選択ミス: 3,000万円控除と買い替え特例を同時に選択してしまう
- 所有期間の判定ミス: 売却した年の1月1日時点で5年超かどうかで税率が変わる
- 取得費不明時の処理: 購入時契約書がない場合、売却価格の5%を概算取得費として計算
必要書類と取得方法
(1) 必須書類のチェックリスト
確定申告の必要書類:
| 書類 | 取得先 | 取得期間 |
|---|---|---|
| 譲渡所得の内訳書 | 国税庁ホームページ | - |
| 売却時の売買契約書の写し | 不動産会社 | 契約時 |
| 購入時の売買契約書の写し | 自己保管 | - |
| 仲介手数料の領収書 | 不動産会社 | 決済時 |
| 登記事項証明書 | 法務局 | 即日〜数日 |
| 住民票の写し（3,000万円控除の場合） | 市区町村役場 | 即日 |
買い替え特例の追加書類:
- 買い替え先の売買契約書の写し
- 買い替え先の登記事項証明書
- 居住期間証明書
(2) 各書類の取得先と期限
登記事項証明書
法務局の窓口またはオンライン（登記・供託オンライン申請システム）で取得できます。オンラインの方が手数料が安く（500円 vs 600円）、郵送で受け取れます。
住民票の写し
市区町村役場の窓口またはコンビニ交付サービス（マイナンバーカード必要）で取得できます。発行から3ヶ月以内のものが必要です。
購入時の売買契約書
自己保管している契約書を使用します。紛失した場合は、不動産会社に証明書発行を依頼するか、登記事項証明書で購入時期を証明します。
(3) 書類不備時の対応
購入時の売買契約書が見つからない場合
取得費が不明な場合、売却価格の5%を概算取得費として計算できます。
概算取得費の計算例:
- 売却価格: 4,000万円
- 概算取得費: 4,000万円 × 5% = 200万円
- 譲渡費用: 150万円
- 譲渡所得: 4,000万円 - 200万円 - 150万円 = 3,650万円
概算取得費を使うと税負担が大幅に増える可能性があるため、できる限り購入時の契約書を確保しましょう。不動産会社に証明書発行を依頼する、登記事項証明書で購入価格を確認するなどの方法があります。
よくある失敗と注意点
(1) 申告漏れを防ぐポイント
- 3,000万円控除で税額ゼロでも申告必須: 控除適用には確定申告が必要
- 買い替え特例も申告必須: 課税繰延の手続きとして確定申告が必要
- 譲渡損失の繰越控除: 申告すれば給与所得から控除できる
(2) 特例適用の判断ミス
- 3,000万円控除と買い替え特例の併用: 併用不可なので、どちらか一方を選択
- 3,000万円控除と住宅ローン控除の併用: 3,000万円控除を使うと新居の住宅ローン控除が3年間使えなくなる
- 所有期間の判定: 売却した年の1月1日時点で5年超かどうかで税率が変わる（短期39.63% vs 長期20.315%）
(3) 期限管理の重要性
確定申告期限（翌年2月16日〜3月15日）を過ぎると、無申告加算税や延滞税が課されます。
無申告加算税: 税額の15-20% 延滞税: 年2.4-8.7%（期間により異なる）
期限内に申告できない場合は、税務署に相談して期限延長を申請しましょう。
専門家への相談タイミング
(1) 税理士への相談が必要なケース
以下のケースでは、税理士に相談することをお勧めします。
- 複数の特例から最適なものを選びたい: 3,000万円控除、買い替え特例、損益通算の試算比較
- 取得費が不明で概算取得費を使いたくない: 実額証明の方法を相談
- 共有名義で持分が複雑: 持分に応じた譲渡所得の按分計算
- 相続した物件を売却: 取得時期・取得費の特例処理
- 事業用と居住用の併用: 按分計算と特例適用の可否
(2) 相談時の準備事項
税理士に相談する際は、以下の情報を準備しましょう。
- 旧居の購入時・売却時の売買契約書
- 新居の購入時の売買契約書（買い替えの場合）
- 登記事項証明書
- 仲介手数料・登記費用の領収書
- 確定申告書（過去3年分）
- 住宅ローンの残高証明書（残債がある場合）
相談料は1〜3万円程度が一般的です。適切な申告により数十万円の節税効果が期待できる場合もあるため、複雑なケースでは専門家への相談が有効です。
まとめ
買い替えで中古戸建てを売却した場合、譲渡所得の確定申告が必要になります。3,000万円特別控除、買い替え特例、譲渡損失の繰越控除など、複数の特例措置から最適なものを選択することで、税負担を軽減できます。
3,000万円特別控除と買い替え特例は選択制で併用不可、3,000万円控除を使うと新居の住宅ローン控除が3年間使えなくなる点に注意が必要です。どの特例が最も有利かは、譲渡所得の金額や新居のローン残高によって異なるため、税理士に試算を依頼することをお勧めします。
取得費が不明な場合は売却価格の5%を概算取得費として計算できますが、税負担が増えるため、できる限り購入時の契約書を確保しましょう。確定申告期限（翌年2月16日〜3月15日）を守り、必要書類を漏れなく準備して申告を完了させましょう。
よくある質問
Q1. 買い替え売却中古戸建ての確定申告で最も重要なポイントは何ですか？
A. 確定申告期限を守ることと、特例措置を正しく選択することです。
確定申告期限は売却した翌年の2月16日から3月15日までです。期限を過ぎると無申告加算税（税額の15-20%）や延滞税が課される可能性があるため、必ず期限内に申告しましょう。
特例措置は3,000万円特別控除、買い替え特例、譲渡損失の繰越控除の3つがあります。3,000万円控除と買い替え特例は選択制で併用不可です。譲渡所得が3,000万円以下なら3,000万円控除で税額がゼロになりますが、新居の住宅ローン控除が3年間使えなくなります。どの特例が最も有利かは税理士に試算を依頼することをお勧めします。
Q2. 確定申告を忘れた場合はどうなりますか？
A. 無申告加算税や延滞税が課される可能性があります。早めに税務署へ相談することを推奨します。
確定申告期限を過ぎると、以下のペナルティが課されます。
- 無申告加算税: 税額の15-20%（正当な理由がない場合）
- 延滞税: 年2.4-8.7%（期間により異なる）
申告を忘れていたことに気づいたら、速やかに税務署に相談しましょう。自主的に申告すれば、無申告加算税が軽減される場合があります（税額の5%）。
また、5年以内であれば還付申告は可能です。3,000万円控除により還付金が発生する場合、5年以内に申告すれば還付を受けられます。
Q3. 専門家に依頼すべきケースはありますか？
A. 複雑な取引や特例の選択判断が必要な場合は税理士への相談を推奨します。適切な申告で節税効果が期待できます。
以下のケースでは税理士への相談が特に有効です。
- 複数の特例から選択したい: 3,000万円控除、買い替え特例、損益通算のどれが有利か試算してもらう
- 取得費が不明: 概算取得費（5%）ではなく実額証明の方法を相談
- 共有名義で持分が複雑: 持分に応じた譲渡所得の按分計算
- 相続した物件を売却: 取得時期・取得費の特例処理
相談料は1〜3万円程度が一般的ですが、適切な申告により数十万円の節税効果が期待できる場合もあります。複雑なケースでは、専門家の知識を活用することをお勧めします。
Q4. 3,000万円控除と買い替え特例はどちらが有利ですか？
A. 譲渡所得の金額と新居の住宅ローン控除の有無によって異なります。
3,000万円特別控除が有利なケース:
- 譲渡所得が3,000万円以下で税額がゼロになる
- 新居で住宅ローンを利用しない（住宅ローン控除を受けない）
買い替え特例が有利なケース:
- 譲渡所得が3,000万円を大きく超える
- 新居で住宅ローン控除を受けたい（3,000万円控除を使うと3年間受けられない）
譲渡損失の繰越控除が有利なケース:
- 売却価格が住宅ローン残債を下回る（アンダーローン）
- 給与所得と通算して所得税を軽減したい
どの特例が最も有利かは、譲渡所得の金額、新居のローン残高、今後の所得見込みなどを総合的に判断する必要があります。税理士に試算を依頼することをお勧めします。
Q5. 取得費が不明な場合はどうすればいいですか？
A. 売却価格の5%を概算取得費として計算できますが、税負担が増えるため、できる限り実額を証明しましょう。
購入時の売買契約書が見つからない場合、以下の方法で取得費を証明できる場合があります。
- 購入時の住宅ローン契約書を確認
- 不動産会社に購入価格の証明書発行を依頼
- 登記事項証明書の「原因」欄に売買価格の記載がないか確認
どうしても証明できない場合は、売却価格の5%を概算取得費として計算します。ただし、実際の取得費より大幅に少なくなることが多く、税負担が増えます。
例: 売却価格4,000万円の場合
概算取得費: 4,000万円 × 5% = 200万円
実際の購入価格が3,000万円だった場合、2,800万円分の取得費を証明できず、税負担が大幅に増えます。
できる限り購入時の契約書を確保しましょう。