離婚で中古戸建てを売却したときの確定申告を理解する
離婚に伴い共有名義の中古戸建てを売却する場合、財産分与と譲渡所得税の関係、共有持分の計算方法、確定申告の手続きなど、通常の不動産売却とは異なる複雑な税務処理が必要です。
特に重要なのは、財産分与で不動産を渡す側には譲渡所得税が発生する一方、受け取る側には課税されないという点です。また、離婚前に売却するか離婚後に財産分与するかによって税務処理が変わるため、売却タイミングの選択が節税に大きく影響します。
本記事では、離婚で中古戸建てを売却した際の確定申告について、計算方法・必要書類・記入手順を実務的に解説します。
この記事のポイント
- 財産分与で不動産を渡す側には譲渡所得税が発生、受け取る側は課税なし
- 共有名義の場合は持分按分で各自の譲渡所得を計算し、各自が確定申告
- 居住用財産の3000万円特別控除は住まなくなってから3年後の12月31日までに売却すれば適用可能
- 離婚前売却と離婚後売却では税務処理が異なるため売却タイミングが重要
- 確定申告書第三表（分離課税用）と譲渡所得の内訳書が必要
1. 離婚売却中古戸建ての確定申告が必要なケース
(1) 譲渡所得がプラスになる場合
不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、確定申告が必要です。譲渡所得は以下の計算式で求めます：
譲渡所得 = 売却価格 - 取得費 - 譲渡費用
- 売却価格：実際に売却した金額
- 取得費：土地・建物の購入代金、仲介手数料、登記費用など（建物は減価償却後の額）
- 譲渡費用：仲介手数料、印紙税、測量費、建物解体費など売却時に直接かかった費用
国税庁の公式情報によれば、この計算でプラスになった場合は確定申告が必要です。
(2) 特例適用で税額ゼロでも申告が必要
譲渡所得が3000万円以下で、居住用財産の3000万円特別控除を適用すれば税額がゼロになる場合でも、控除を受けるためには確定申告が必須です。申告を怠ると控除を受けられず、後日税務署から追徴課税される可能性があります。
2. 財産分与と譲渡所得税の関係
(1) 財産分与者に譲渡所得税が発生
国税庁の公式情報によれば、離婚による財産分与で不動産を譲渡した場合、財産分与者（渡す側）には譲渡所得税が課税されます。これは、財産分与が税務上「時価による譲渡」とみなされるためです。
例えば、夫名義の中古戸建て（時価3000万円、取得費2000万円）を財産分与で妻に渡した場合：
- 譲渡所得 = 3000万円 - 2000万円 = 1000万円
- 長期譲渡所得税（所有期間5年超の場合）= 1000万円 × 20.315% = 約203万円
ただし、後述する3000万円特別控除を適用できれば税負担を軽減できます。
(2) 財産分与受領者は課税なし
一方、財産分与を受け取る側には原則として税金はかかりません。ただし、分与された財産の額が婚姻中の夫婦の協力で得た財産の額や社会的地位等から考えて不相当に過大である場合、その過大部分には贈与税が課税される可能性があります。
(3) 財産分与の時期と税務処理
財産分与は離婚成立前後で行われることがありますが、税務上の取扱いは基本的に同じです。重要なのは、財産分与として不動産の名義を変更した時点で譲渡所得税の課税時期が到来する点です。離婚調停や離婚協議で財産分与の内容が決まったタイミングで税理士に相談することをお勧めします。
3. 共有名義の場合の譲渡所得計算
(1) 持分按分による計算方法
夫婦共有名義の中古戸建てを売却する場合、持分割合に応じて売却価格・取得費・譲渡費用を按分し、各自の譲渡所得を算出します。各自が個別に確定申告を行います。
計算例（持分 夫1/2、妻1/2の場合）：
- 売却価格：4000万円
- 取得費（減価償却後）：2000万円
- 譲渡費用：200万円
夫の譲渡所得：
- (4000万円 - 2000万円 - 200万円) × 1/2 = 900万円
妻の譲渡所得：
- (4000万円 - 2000万円 - 200万円) × 1/2 = 900万円
夫婦それぞれが900万円の譲渡所得について確定申告を行います。
(2) 取得費の按分ルール
取得費には、土地・建物の購入代金、仲介手数料、登記費用などが含まれます。建物部分については、購入時から売却時までの減価償却費を差し引く必要があります。
建物の減価償却計算（木造住宅の例）：
- 非事業用木造住宅の耐用年数：33年（法定耐用年数22年×1.5）
- 償却率：0.031（耐用年数33年の定額法）
- 減価償却費 = 建物取得価額 × 0.9 × 0.031 × 経過年数
国税庁の償却率表で正確な償却率を確認できます。
(3) 住宅ローン残債がある場合の扱い
住宅ローン残債がある場合でも、譲渡所得の計算式は変わりません。売却価格から取得費・譲渡費用を差し引いて譲渡所得を計算します。住宅ローンの残債は譲渡所得の計算には含めませんが、売却代金でローンを完済する必要があります。
オーバーローン（売却価格<ローン残債）の場合は、自己資金で補填するか、任意売却などの手続きが必要になることがあります。
4. 3000万円特別控除の適用要件（離婚時）
(1) 居住用財産の要件
国税庁の公式情報によれば、居住用財産を売却した場合、譲渡所得から最高3000万円を控除できる特例があります。離婚に伴う売却でも、以下の要件を満たせば適用可能です：
- 自分が住んでいた家屋を売却すること
- 以前に住んでいた家屋の場合、住まなくなった日から3年後の12月31日までに売却すること
- 売却した年の前年・前々年にこの特例を受けていないこと
- 売却先が配偶者・直系血族等の特別な関係者でないこと
(2) 別居期間の扱い
離婚前に別居していた場合、別居開始時点から「住まなくなった日」としてカウントされます。別居開始から3年後の12月31日までに売却すれば3000万円控除を適用できますが、期限を過ぎると適用できなくなるため注意が必要です。
例えば、2021年6月に別居開始した場合、2024年12月31日までに売却すれば控除適用可能です。
(3) 住まなくなってから3年以内の売却
この「3年以内」の要件は、離婚に伴う売却でも同様に適用されます。離婚協議が長引いて売却が遅れると、3000万円控除を受けられなくなる可能性があるため、早めの売却検討が重要です。
5. 必要書類の準備と確定申告書の記入手順
(1) 売却時に必要な書類一覧
確定申告時に必要な主な書類：
| 書類名 | 入手先 | 用途 |
|---|---|---|
| 確定申告書第一表・第二表 | 国税庁HP | 基本的な所得・控除を記入 |
| 確定申告書第三表（分離課税用） | 国税庁HP | 譲渡所得を記入 |
| 譲渡所得の内訳書 | 国税庁HP | 売却の詳細を記入 |
| 売買契約書の写し | 不動産会社 | 売却価格の証明 |
| 購入時の売買契約書 | 自宅保管 | 取得費の証明 |
| 仲介手数料等の領収書 | 不動産会社等 | 譲渡費用の証明 |
| 登記事項証明書 | 法務局 | 所有権・持分の証明 |
国税庁の確定申告作成コーナーから、申告書様式をダウンロードできます。
(2) 財産分与に関する書類
財産分与による名義変更の場合、追加で以下の書類が必要になることがあります：
- 離婚協議書または離婚調停調書の写し
- 財産分与契約書
- 戸籍謄本（離婚の事実確認）
これらの書類で、財産分与が離婚に伴うものであることを証明します。
(3) 確定申告書第三表の記入ポイント
確定申告書第三表（分離課税用）の主な記入項目：
- 総収入金額：売却価格を記入
- 必要経費：取得費＋譲渡費用を記入
- 所得金額：総収入金額－必要経費
- 特別控除額：3000万円控除を適用する場合は控除額を記入
- 課税短期（長期）譲渡所得金額：所得金額－特別控除額
所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」（税率39.63%）、5年超の場合は「長期譲渡所得」（税率20.315%）として計算します。所有期間の判定は、売却した年の1月1日時点で5年超かどうかで判断します。
6. 離婚前売却と離婚後売却の税務処理の違い
(1) 売却タイミングによる課税関係
離婚前に売却する場合：
- 共有名義であれば、持分按分で夫婦それぞれに課税
- 単独名義であれば、名義人のみに課税
- 夫婦それぞれが3000万円控除を適用可能（共有の場合）
離婚後に財産分与する場合：
- 財産分与者（渡す側）のみに課税
- 財産分与者のみが3000万円控除を適用可能
- 財産分与受領者は課税なし
(2) 財産分与による名義変更の扱い
離婚後に一方の名義に変更（財産分与）してから売却する場合、以下の流れになります：
- 財産分与による名義変更（この時点で譲渡所得税が発生する可能性）
- 名義変更後、新たな所有者が第三者に売却（再度譲渡所得税の対象）
このように二重に課税される可能性があるため、離婚前に第三者に売却する方が税務上シンプルなケースが多いです。
(3) どちらが有利かの判断基準
一概にどちらが有利とは言えず、以下の要素で総合的に判断します：
| 判断要素 | 離婚前売却が有利 | 離婚後財産分与が有利 |
|---|---|---|
| 共有名義 | 夫婦それぞれ3000万円控除適用可 | 財産分与者のみ控除適用 |
| 単独名義 | 名義人のみ控除適用 | 同左 |
| 譲渡所得 | 6000万円未満（共有各3000万円以下） | 3000万円未満 |
| ローン残債 | オーバーローンの場合は財産分与が複雑 | 同左 |
具体的な金額で試算し、税理士に相談することをお勧めします。
まとめ
離婚で中古戸建てを売却した際の確定申告について、以下のポイントを押さえておきましょう：
- 財産分与者に課税：財産分与で不動産を渡す側には譲渡所得税が発生、受け取る側は原則非課税
- 共有名義は持分按分：持分割合に応じて各自の譲渡所得を計算し、各自が確定申告
- 3000万円控除の期限管理：住まなくなってから3年後の12月31日までに売却すれば控除適用可能
- 売却タイミングが重要：離婚前売却と離婚後売却では税務処理が異なるため専門家に相談
- 必要書類の準備：確定申告書第三表・譲渡所得の内訳書・売買契約書・登記事項証明書等が必要
離婚に伴う不動産売却は、財産分与と譲渡所得税の関係が複雑です。売却タイミングや名義変更の手順によって税負担が大きく変わるため、早めに税理士に相談し、最適な方法を検討することをお勧めします。
よくある質問
Q1: 財産分与で不動産を渡す場合、譲渡所得税がかかりますか？
A: はい、かかります。財産分与で不動産を渡す側には譲渡所得税が課税されます。売却価格（時価）から取得費・譲渡費用を差し引いた譲渡所得に対して、長期譲渡所得なら20.315%、短期譲渡所得なら39.63%の税率で課税されます。一方、財産分与を受け取る側には原則として税金はかかりません（過大な分与部分を除く）。ただし、居住用財産の3000万円特別控除を適用できれば、譲渡所得が3000万円以下であれば税負担をゼロにできます。
Q2: 離婚前に売却する場合と離婚後に財産分与する場合、どちらが税金面で有利ですか？
A: 一概には言えません。共有名義で離婚前に売却すれば、夫婦それぞれが3000万円特別控除を適用でき、合計6000万円まで非課税にできます。一方、離婚後の財産分与なら、渡す側のみが課税対象となり3000万円控除を1回のみ適用できます。譲渡所得の総額、共有持分割合、売却タイミング（3年以内の要件）などを総合的に考慮し、具体的な金額で試算する必要があります。専門家への相談を強くお勧めします。
Q3: 共有名義の場合、譲渡所得はどう計算しますか？
A: 持分按分で計算します。夫婦それぞれの持分割合に応じて、売却価格・取得費・譲渡費用を按分し、各自の譲渡所得を算出します。例えば持分が夫1/2、妻1/2の場合、売却価格4000万円・取得費2000万円・譲渡費用200万円なら、夫婦それぞれ（4000万円－2000万円－200万円）×1/2＝900万円の譲渡所得となります。夫婦それぞれが個別に確定申告を行い、それぞれが3000万円特別控除を適用できます。
Q4: 別居期間がある場合、3000万円控除は使えますか？
A: 住まなくなってから3年後の12月31日までに売却すれば適用可能です。離婚前に別居していた場合、別居開始時点が「住まなくなった日」としてカウントされます。例えば2021年6月に別居開始した場合、2024年12月31日までに売却すれば3000万円控除を受けられます。ただし、別居期間が長すぎると居住用財産の要件を満たさないと判断される可能性もあるため、期限管理が非常に重要です。離婚協議が長引く場合は、早めに売却を検討することをお勧めします。