不動産購入時の確定申告の基礎知識
転勤で新築戸建てを購入した場合、住宅ローン控除を受けるためには初年度に確定申告が必要です。転勤という特殊事情がある場合、転勤期間中の住宅ローン控除の継続要件、賃貸に出した場合の控除停止、再居住時の控除再開手続きなど、通常とは異なる注意点があります。
この記事でわかること（結論要約）
- 住宅ローン控除の初年度は確定申告が必須、2年目以降は年末調整で可能
- 転勤で単身赴任の場合、家族が居住していれば控除継続可能
- 転勤で賃貸に出すと控除停止、再居住で控除再開できる（一定要件あり）
- 確定申告はe-Tax（オンライン）で転勤先からでも手続き可能
- 申告期限は原則として翌年2月16日〜3月15日
(1) 確定申告が必要なケース
不動産購入時に確定申告が必要なのは、主に以下のケースです。
| ケース | 確定申告の必要性 |
|---|---|
| 住宅ローン控除（初年度） | 必須 |
| 住宅ローン控除（2年目以降・会社員） | 年末調整で可能（確定申告不要） |
| 住宅ローン控除（2年目以降・自営業者） | 毎年確定申告が必要 |
| 住宅取得資金の贈与税非課税制度を利用 | 確定申告が必要 |
| 売却益が出た場合（譲渡所得） | 確定申告が必要 |
転勤で新築戸建てを購入した場合、住宅ローン控除を受けるために初年度は確定申告が必須です。
(2) 住宅ローン控除の概要
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、住宅ローンを利用して住宅を購入・新築した場合に、年末のローン残高の0.7%を所得税・住民税から控除できる制度です（国税庁「住宅借入金等特別控除」）。
控除額の計算:
- 控除率: 年末ローン残高の0.7%
- 控除期間: 最大13年間（新築住宅等、入居時期により異なる）
- 借入限度額: 住宅の種類により異なる（認定住宅5,000万円、省エネ基準適合住宅4,500万円等）
例:
- 年末ローン残高: 3,000万円
- 控除額: 3,000万円 × 0.7% = 21万円
この21万円が所得税から控除され、所得税で控除しきれない分は住民税から控除されます（住民税の控除上限は9.75万円）。
住宅ローン控除の適用要件と手続き
住宅ローン控除を受けるには、以下の要件を満たす必要があります。
(1) 控除対象となる住宅の条件
住宅ローン控除の適用要件は以下の通りです（国税庁「住宅借入金等特別控除」）。
基本要件:
- 居住要件: 新築または取得の日から6ヶ月以内に居住開始し、控除を受ける年の12月31日まで引き続き居住
- 床面積: 50㎡以上（合計所得金額1,000万円以下は40㎡以上）
- 借入期間: 償還期間が10年以上
- 所得制限: 合計所得金額が2,000万円以下
転勤時の特例:
- 単身赴任の場合: 配偶者等が引き続き居住していれば控除継続可能（国税庁「転勤と住宅ローン控除」）
- 家族全員で転居の場合: 控除停止。再転勤で再居住すれば控除再開可能（一定要件あり）
(2) 控除額の計算方法
住宅ローン控除額は、以下の手順で計算します。
| ステップ | 計算内容 |
|---|---|
| 1. 年末ローン残高確認 | 金融機関から送られてくる「年末残高証明書」で確認 |
| 2. 控除額計算 | 年末ローン残高 × 0.7% |
| 3. 所得税額との比較 | 控除額が所得税額を超える場合、超過分は住民税から控除 |
| 4. 住民税控除上限 | 住民税の控除上限は9.75万円（所得税の課税総所得金額等の5%、最高9.75万円） |
計算例:
- 年末ローン残高: 4,000万円
- 控除額: 4,000万円 × 0.7% = 28万円
- 所得税額: 15万円
- 所得税からの控除: 15万円（全額控除）
- 住民税からの控除: 13万円（ただし上限9.75万円のため9.75万円）
- 合計控除額: 15万円 + 9.75万円 = 24.75万円
確定申告に必要な書類一覧
住宅ローン控除の確定申告には、以下の書類が必要です。
(1) 住宅ローン控除申請に必要な書類
| 書類 | 取得先 | 備考 |
|---|---|---|
| 確定申告書 | 税務署・国税庁HP | e-Taxでオンライン作成可能 |
| （特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書 | 税務署・国税庁HP | 控除額を計算する書類 |
| 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書 | 金融機関 | 金融機関から郵送される |
| 登記事項証明書 | 法務局 | 建物・土地の登記簿謄本 |
| 売買契約書の写し | 不動産会社 | 購入時の契約書のコピー |
| 住民票の写し | 市区町村役場 | 居住開始日を証明 |
| マイナンバーカード（または通知カード+本人確認書類） | - | 本人確認のため |
新築戸建て特有の書類:
- 検査済証の写し: 建築基準法に基づく完了検査済証
- 認定通知書の写し: 認定長期優良住宅・認定低炭素住宅の場合
(2) 登記・売買契約書類
登記事項証明書は、法務局で取得します（窓口・郵送・オンライン）。
登記事項証明書の確認ポイント:
- 建物の床面積が50㎡以上（または40㎡以上）であること
- 自己の所有権が登記されていること
- 抵当権設定登記がされていること（住宅ローン利用の証明）
売買契約書の写しは、購入時に不動産会社から受け取った契約書のコピーを提出します。
確定申告書の記載方法とポイント
確定申告書の記載は、e-Tax（オンライン）または税務署への郵送・持参で行います。
(1) 確定申告書Aの記載例
会社員の場合、確定申告書Aを使用します（令和5年分以降は「確定申告書」に統一）。
記載手順:
- 収入金額: 源泉徴収票の「支払金額」を転記
- 所得金額: 源泉徴収票の「給与所得控除後の金額」を転記
- 所得控除: 源泉徴収票の各種控除額を転記
- 税額計算: 所得税額を計算（e-Taxなら自動計算）
- 税額控除: 住宅ローン控除額を記入
- 還付金額: 源泉徴収税額 - 税額控除 = 還付金額
(2) (特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書
控除額の計算明細書では、以下を記入します。
| 記入項目 | 内容 |
|---|---|
| 住宅の取得対価の額 | 売買契約書の金額（土地・建物の合計） |
| 住宅の床面積 | 登記事項証明書の床面積 |
| 居住開始年月日 | 住民票の異動日等 |
| 年末残高 | 金融機関の年末残高証明書の金額 |
| 控除額 | 年末残高 × 0.7% |
e-Taxを利用する場合、入力フォームに従って入力すれば自動計算されます。
申告期限とスケジュール
確定申告の期限とスケジュールは以下の通りです。
(1) 初年度の確定申告（2月16日〜3月15日）
住宅ローン控除の初年度確定申告は、入居した年の翌年2月16日〜3月15日に行います。
スケジュール例（2024年入居の場合）:
- 2024年中: 新築戸建て購入・入居
- 2024年12月: 金融機関から年末残高証明書が届く
- 2025年1-2月: 必要書類を準備（登記事項証明書・住民票等）
- 2025年2月16日〜3月15日: 確定申告書を提出
- 2025年4-5月: 還付金が振り込まれる
e-Tax利用のメリット:
- 自宅から申告可能（転勤先からでもOK）
- 還付金の振込が早い（3週間程度）
- 添付書類の省略可能（一部書類は後日提出または保管）
(2) 2年目以降の年末調整
会社員の場合、2年目以降は会社の年末調整で住宅ローン控除を受けられます。
2年目以降の手続き:
- 初年度の確定申告完了後: 税務署から「給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書」が複数年分まとめて送られてくる
- 毎年11月頃: 金融機関から年末残高証明書が届く
- 年末調整: 会社に「住宅借入金等特別控除申告書」と「年末残高証明書」を提出
自営業者の場合は、毎年確定申告が必要です。
よくある間違いと注意点
住宅ローン控除の確定申告でよくある間違いと注意点を紹介します。
(1) 書類の有効期限と取得タイミング
確定申告に必要な書類には、有効期限があるものがあります。
| 書類 | 有効期限 | 取得タイミング |
|---|---|---|
| 住民票の写し | 発行から3ヶ月以内（税務署による） | 2月頃の取得を推奨 |
| 登記事項証明書 | 特に規定なし | 購入後速やかに取得 |
| 年末残高証明書 | 対象年度のもの | 12月に金融機関から届く |
住民票は有効期限があるため、確定申告の直前（2月頃）に取得するのが安全です。
(2) 控除対象外となるケース
以下のケースでは、住宅ローン控除が適用されません。
よくあるNG例:
- 居住開始が遅れた: 取得から6ヶ月以内に居住開始しなかった
- 床面積が足りない: 登記簿上の床面積が50㎡未満（所得1,000万円以下でも40㎡未満）
- 所得が高すぎる: 合計所得金額が2,000万円を超えた
- 借入期間が短い: 住宅ローンの償還期間が10年未満
- 転勤で賃貸に出した: 控除を受ける年の12月31日時点で居住していない（単身赴任を除く）
転勤時の注意:
- 単身赴任: 配偶者等が居住していれば控除継続可能。住民票や家族の居住実態を証明できる資料を保管
- 家族全員で転居: 控除停止。再転勤で再居住すれば控除再開可能（税務署に「転任の命令等により居住しないこととなる旨の届出書」を提出）
再居住時の控除再開: 転勤で賃貸に出した後、再転勤で再び居住する場合、以下の要件を満たせば控除を再開できます。
- 再居住した年以降、控除を再開できる
- 控除期間（13年間）は居住していた期間のみカウント
- 再居住前に税務署に届出を提出している必要がある
まとめ
転勤で新築戸建てを購入した場合、住宅ローン控除を受けるには初年度に確定申告が必須です。2年目以降は会社員なら年末調整で手続き可能ですが、自営業者は毎年確定申告が必要です。
転勤で単身赴任の場合、家族が居住していれば控除継続可能です。家族全員で転居した場合は控除停止しますが、再転勤で再居住すれば控除再開できます（税務署への届出が必要）。
確定申告はe-Tax（オンライン）で転勤先からでも手続き可能で、還付金の振込も早いです。申告期限は翌年2月16日〜3月15日なので、必要書類を早めに準備しましょう。不明な点があれば、税務署・税理士に相談することをおすすめします。
よくある質問（FAQ）
Q1: 住宅ローン控除を受けるには、必ず確定申告が必要ですか？
A: 初年度は確定申告が必須です。2年目以降は会社員なら年末調整で手続き可能ですが、自営業者は毎年確定申告が必要です。
Q2: 住宅ローン控除の適用期限はいつまでですか？
A: 最大13年間（新築住宅等）または10年間（中古住宅等）です。入居時期や住宅の種類により異なるため、国税庁の最新情報を確認してください。
Q3: 必要書類はいつまでに準備すればいいですか？
A: 確定申告期限（3月15日）までに全書類を揃えます。登記事項証明書や住民票は発行から3ヶ月以内など有効期限があるため、2月頃の取得が推奨されます。
Q4: 確定申告を忘れた場合、遡って控除を受けられますか？
A: 5年以内なら更正の請求により遡って控除申請可能です。ただし、早めに対応しないと控除年数が減るため、気づいた時点で速やかに手続きしてください。