新築戸建て売却の税務基礎知識
新築戸建てを売却する際、譲渡所得が発生すれば確定申告が必要です。新築か中古かに関わらず、売却時の税務処理は基本的に同じですが、新築戸建ては所有期間が短くなりやすく、短期譲渡所得（税率約39%）となるリスクがある点に注意が必要です。
この記事でわかること（結論要約）:
- 新築戸建て売却でも居住していれば3,000万円特別控除が適用可能（居住実態が必須）
- 譲渡年の1月1日時点で所有期間5年以下なら短期譲渡（税率39.63%）、5年超なら長期譲渡（税率20.315%）と税率が約2倍異なる
- 築年数が浅くても建物は減価償却計算が必要（取得費から償却累計額を差し引く）
- 確定申告に必要な書類は建築請負契約書、売買契約書、登記事項証明書、源泉徴収票など
- 住宅ローン控除受給中に売却すると、売却年以降の控除が打ち切られる
(1) 新築戸建ての定義（建築後1年未満または未使用）
「新築戸建て」とは、一般的に建築後1年未満または未使用の戸建て住宅を指します。ただし、税務上は新築か中古かで特別な区別はなく、売却時の税務処理は中古戸建てと同様です。
重要なのは、所有期間の長さと居住実態の有無です。これらが税額に大きく影響します。
(2) 売却時の税務処理は中古と同様
新築戸建ての売却でも、中古戸建てと同じく譲渡所得税の計算方法が適用されます。売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた譲渡所得に対して税金が課されます。
譲渡所得の計算式：
譲渡所得 = 売却価格 - 取得費 - 譲渡費用
(3) 新築後すぐの売却は短期譲渡になりやすい
新築戸建ては、購入から売却までの期間が短くなりやすく、**短期譲渡所得（所有期間5年以下）**に該当する可能性が高いです。短期譲渡は税率が約39%と高く、長期譲渡（約20%）の約2倍の税負担となるため、売却時期の検討が重要です。
譲渡所得の計算方法
譲渡所得の計算には、取得費と譲渡費用の正確な把握が必要です。
(1) 新築戸建ての取得費（建築費・土地代）
取得費には以下が含まれます（国税庁 - 譲渡所得の計算のしかた）：
- 土地の購入代金
- 建物の建築費（建築請負契約書に記載の金額）
- 購入時の仲介手数料
- 登記費用（登録免許税、司法書士報酬）
- 不動産取得税
- 測量費
- 造成費用（宅地造成が必要だった場合）
- 外構工事費（設備として資産価値を高めるもの）
(2) 建物の減価償却計算
建物部分は、取得費から減価償却費を差し引く必要があります。築年数が浅くても減価償却は発生します。
居住用建物の減価償却計算式：
減価償却費 = 建物取得費 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
木造住宅の償却率： 0.031（耐用年数33年） 鉄骨造・RC造の償却率： 0.015（耐用年数70年）
例： 建物取得費3,000万円の木造住宅を3年後に売却
減価償却費 = 3,000万円 × 0.9 × 0.031 × 3年 = 251万円
建物の取得費 = 3,000万円 - 251万円 = 2,749万円
土地は減価償却しないため、取得費はそのまま使用します。
(3) 譲渡費用に含められる費用
譲渡費用には、売却のために直接かかった費用が含まれます：
- 売却時の仲介手数料
- 印紙税（売買契約書に貼付）
- 測量費（売却のために測量した場合）
- 建物の取り壊し費用（売却のために取り壊した場合）
- 広告費（売却のために負担した場合）
引越し費用や固定資産税は譲渡費用に含まれません。
(4) 譲渡所得の計算式
最終的な譲渡所得は以下のように計算されます：
譲渡所得 = 売却価格 - （土地取得費 + 建物取得費 - 減価償却費） - 譲渡費用
例：
- 売却価格：5,500万円
- 土地取得費：2,000万円
- 建物取得費：3,000万円、減価償却費：251万円 → 2,749万円
- 譲渡費用（仲介手数料など）：180万円
譲渡所得 = 5,500万円 - （2,000万円 + 2,749万円） - 180万円 = 571万円
適用できる特別控除
譲渡所得が発生しても、一定の要件を満たせば特別控除が適用され、税負担を大幅に軽減できます。
(1) 3,000万円特別控除の要件
居住用財産を売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます（国税庁 - 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除）。
主な要件：
- 本人が居住していた住宅であること
- 親族や関係会社への売却でないこと
- 前年・前々年にこの特例を使っていないこと
- 確定申告を行うこと（特例適用には申告が必須）
(2) 居住実態が必要
3,000万円特別控除を受けるには、実際に居住していた事実が必要です。投資目的で新築戸建てを購入し、一度も居住せずに売却した場合は適用できません。
税務署に居住実態を証明するため、以下の書類が有効です：
- 住民票の異動履歴（購入後にその住所に住民票を移した記録）
- 光熱費の請求書（実際に生活していた証明）
- 郵便物（住所宛の郵便物）
(3) 住まなくなった日から3年以内の売却
住まなくなった後に売却する場合でも、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すれば、3,000万円特別控除が適用されます。
例： 2022年4月に転居した場合、2025年12月31日までに売却すれば特例が使えます。
この期限を過ぎると特例が適用できず、税負担が数百万円増える可能性があります。
短期譲渡と長期譲渡の税率の違い
所有期間により税率が大きく異なります。新築戸建てはこの点で特に注意が必要です。
(1) 所有期間の判定方法（譲渡年の1月1日時点）
所有期間は、譲渡した年の1月1日時点で判定されます。購入日から売却日までの期間ではない点に注意が必要です（国税庁 - 短期譲渡所得と長期譲渡所得）。
例：
- 購入日：2019年6月1日
- 売却日：2024年3月15日
- 判定基準日：2024年1月1日
- 所有期間：2024年1月1日時点で4年7ヶ月 → 短期譲渡
この例では、購入から約5年経過していても、判定基準日（2024年1月1日）時点では5年未満のため、短期譲渡となります。
(2) 短期譲渡所得の税率（39.63%）
所有期間5年以下で売却した場合、短期譲渡所得として以下の税率が適用されます：
| 税目 | 税率 |
|---|---|
| 所得税 | 30.63%（復興特別所得税含む） |
| 住民税 | 9% |
| 合計 | 39.63% |
例： 譲渡所得571万円（3,000万円控除適用前）の場合
課税譲渡所得 = 571万円 - 3,000万円 = 0円（控除後）
税額 = 0円
控除を適用できない場合：
税額 = 571万円 × 39.63% = 約226万円
(3) 長期譲渡所得の税率（20.315%）
所有期間5年超で売却した場合、長期譲渡所得として以下の税率が適用されます：
| 税目 | 税率 |
|---|---|
| 所得税 | 15.315%（復興特別所得税含む） |
| 住民税 | 5% |
| 合計 | 20.315% |
同じ譲渡所得571万円の場合：
税額 = 571万円 × 20.315% = 約116万円
短期譲渡（226万円）と長期譲渡（116万円）で約110万円の差が生じます。
(4) 新築後すぐの売却リスク
新築戸建ては、やむを得ない事情で購入後すぐに売却する場合、高確率で短期譲渡となります。税率が約2倍になるため、売却時期の検討が重要です。
可能であれば、譲渡年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるまで待つことで、税負担を半減できます。
確定申告の手続きと必要書類
新築戸建てを売却した場合の確定申告手続きを解説します。
(1) 申告期限と申告先
確定申告の期限は、売却した年の翌年2月16日から3月15日までです。例えば、2024年中に売却した場合、2025年2月16日から3月15日の間に申告します。
申告先は、売却した戸建ての所在地を管轄する税務署です。
(2) 確定申告書第三表の記入方法
譲渡所得の申告には、通常の確定申告書に加えて「確定申告書第三表（分離課税用）」が必要です（国税庁 - 確定申告に必要な書類）。
国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を利用すれば、画面の指示に従って入力するだけで申告書を作成できます。
主な入力項目：
- 売却価格
- 取得費（土地・建物別）
- 建物の減価償却費
- 譲渡費用
- 3,000万円特別控除の適用有無
- 所有期間（短期・長期の判定）
(3) 必要書類（建築請負契約書、売買契約書等）
確定申告時に必要な主な書類：
- 確定申告書B（第一表・第二表）
- 確定申告書第三表（分離課税用）
- 譲渡所得の内訳書
- 源泉徴収票（会社員の場合）
- 建築請負契約書の写し（建物の取得費証明）
- 土地の売買契約書の写し（土地の取得費証明）
- 売却時の売買契約書の写し
- 登記事項証明書（登記簿謄本）
- 仲介手数料などの領収書
- マイナンバーカード（または通知カード+本人確認書類）
新築戸建ては、建築請負契約書（建物の建築費を証明）と土地の売買契約書（土地の購入費を証明）の両方が必要です。
(4) 電子申告（e-Tax）の方法
e-Tax（電子申告）を利用すれば、自宅からオンラインで申告できます（国税庁 - 確定申告書等作成コーナー）。
マイナンバーカードとICカードリーダー（またはマイナンバーカード読取対応のスマートフォン）があれば、24時間いつでも申告可能です。
e-Taxのメリット：
- 税務署に行く必要がない
- 24時間受付
- 還付金の受取が早い（3週間程度）
- 書類の一部が提出省略可能
新築特有の注意点
新築戸建ての売却には、いくつか特有の注意点があります。
(1) 住宅ローン控除受給中の売却
住宅ローン控除を受けている途中で新築戸建てを売却すると、売却年以降の住宅ローン控除が打ち切られます。 控除期間が残っていても、売却により控除を受けられなくなります。
また、売却で3,000万円特別控除を適用した場合、新居購入時の住宅ローン控除に影響する可能性があります。同一年または前後2年間（計5年間）に3,000万円控除を使うと、住宅ローン控除との併用ができません。
(2) 築年数が浅くても減価償却は発生
新築から数年しか経っていなくても、建物は減価償却計算が必要です。減価償却を忘れると、取得費が過大になり、譲渡所得が過少申告となる可能性があります。
税務署の調査で誤りが発覚すると、修正申告や延滞税が発生するリスクがあります。
(3) 建物と土地の按分計算
新築戸建ての購入時、建物と土地の価格が明確に区分されていない場合があります。減価償却計算のため、建物と土地の価格を按分する必要があります。
按分方法：
- 固定資産税評価額の比率で按分
- 建築請負契約書と土地売買契約書がある場合はそれぞれの金額を使用
建物と土地の按分が不明確な場合、税理士に相談することが推奨されます。
まとめ
新築戸建て売却では、居住していれば3,000万円特別控除が適用でき、税負担を大幅に軽減できます。ただし、所有期間5年以下での売却は短期譲渡（税率39.63%）となり、5年超の長期譲渡（税率20.315%）の約2倍の税負担となるため、売却時期の検討が重要です。
築年数が浅くても建物の減価償却計算は必須で、取得費の正確な把握が必要です。確定申告には建築請負契約書、売買契約書、登記事項証明書などが必要で、e-Taxを利用すれば自宅から24時間申告できます。住宅ローン控除受給中の売却には、控除打ち切りのリスクがあるため、総合的な判断が求められます。
FAQ
新築戸建てを売却する場合、居住用の3,000万円特別控除は使えますか？
実際に居住していれば適用可能です。ただし、居住実態が必須で、投資目的で購入し一度も居住せずに売却した場合は適用できません。住民票の異動履歴や光熱費の請求書などで居住実態を証明できます。また、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すれば、転居後でも特例が適用されます。
新築後すぐに売却すると税金が高くなると聞きましたが本当ですか？
本当です。譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年以下なら短期譲渡所得（税率39.63%）、5年超なら長期譲渡所得（税率20.315%）となり、約2倍の税率差があります。例えば、2019年6月に購入し2024年3月に売却した場合、2024年1月1日時点では5年未満のため短期譲渡となります。売却時期の慎重な検討が重要です。
新築戸建てでも減価償却の計算は必要ですか？
必要です。築年数が浅くても建物は減価償却計算が必要です。居住用の場合は定額法で計算し、取得費から減価償却累計額を差し引きます。木造住宅なら償却率0.031（耐用年数33年）、鉄骨・RC造なら0.015（耐用年数70年）です。土地は減価償却しません。減価償却を忘れると、取得費が過大になり申告誤りとなる可能性があります。
住宅ローン控除を受けている途中で新築戸建てを売却した場合、どうなりますか？
売却年以降、住宅ローン控除が打ち切られます。控除期間が残っていても受けられなくなります。また、3,000万円特別控除を適用すると、新居購入時の住宅ローン控除との併用ができません（同一年または前後2年間、計5年間）。売却と新居購入のタイミングを慎重に検討することが重要です。
建物と土地の価格が明確に区分されていない場合、どうすればよいですか？
固定資産税評価額の比率で按分する方法が一般的です。または、建築請負契約書（建物）と土地売買契約書（土地）がある場合は、それぞれの金額を使用します。按分が不明確な場合や計算に不安がある場合は、税理士に相談することが推奨されます。正確な按分により、適切な減価償却費と譲渡所得の計算が可能になります。